DASV
Deutsche Anwalts- und
Steuerberatervereinigung
für die mittelständische
Wirtschaft e. V.

Anforderungen an die Eintragung einer Befristung einer Reallast

ein Artikel von Herrn Rechtsanwalt Hans-Georg Herrmann, Saarbrücken 

Im Rahmen eines Verfahrens zur Löschung einer Reallast hat der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 01.10.2020, Aktenzeichen V ZB 51/20, über folgenden Sachverhalt entschieden: 

Eine Kommanditgesellschaft ist im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. In Abteilung II ist zu Gunsten einer Frau K.L. eine Reallast eingetragen. Der Eintragungsvermerk lautete: „Reallast (Geldrente) mit Wertsicherungsklausel für K.L.; Bezug: Bewilligungen vom 29.10. und 23.12.2009 (UR-Nr.:…. des Notars ...). 

In der Bewilligung vom 29.10.2009 heißt es unter anderem: „Die Reallast dient der Sicherung einer Verbindlichkeit des Dr. jur. R.L., der Begünstigten …., eine monatlich im Voraus fällige Rente von derzeit XXX € zu zahlen. Der Rentenanspruch ergibt sich aus der Urkunde des Notars YZ vom 13.06.1980.“ 

In der Bewilligung vom 23.12.2009 wird die Grundlage für die Eintragung der Bewilligung weiter präzisiert und in Fotokopie eine Urkunde eines Unterhalts- und Auseinandersetzungsvertrages zwischen Frau K.L. und dem damaligen Ehemann Dr. jur. R.L. nachgereicht. In dieser heißt es, dass Dr. jur. R.L. Eigentümer der Wohnhausgrundbesitzung eingetragen im Grundbuch …. Er bewilligte und beantragte im Grundbuch seines Grundbesitzes für Frau K.L. für die Lebensdauer die Eintragung einer Reallast mit näher beschriebenen Bedingungen. 

Die Kommanditgesellschaft hatte beim Grundbuchamt die Löschung der Reallast beantragt und eine Sterbeurkunde der Frau K.L. vorgelegt. 

Der Bundesgerichtshof führt nun in den Gründen seines Beschlusses aus, dass die Reallast zu Löschen wäre, wenn feststünde, dass diese auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt ist. Stünde dies fest, so würde für die Löschung der Nachweis des Versterbens der Reallastberechtigten genügen. Eine Löschungsbewilligung der Erben der Berechtigten bedürfe es nicht. 

Eröffnet sei der Anwendungsbereich des § 23 GBO. Möglich sei eine Beschränkung der Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten. Es bestünde aber auch die Möglichkeit, dass Rückstände hinsichtlich der Geldrente bestehen. Dabei sei es unerheblich, ob diese Rückstände tatsächlich bestehen oder nachgewiesen sind. Der Bundesgerichtshof kommt dann zu dem Ergebnis, dass vorliegend gar nicht feststeht, ob die Reallast auf die Lebenszeit der Frau K.L. beschränkt war. Zunächst ergäbe sich eine solche Beschränkung nicht aus dem Eintragungsvermerk im Grundbuch. Gemäß § 874 Satz 1 BGB dürfe zwar zur näheren Bezeichnung des Inhaltes des Rechtes auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden mit der Folge, dass die in Bezug genommene Urkunde genauso Inhalt des Grundbuches wird, wie die Eintragung selbst. Die Eintragungsbewilligungen gemäß den beiden Urkunden bezögen sich nur auf ein auf die Lebenszeit befristetes Recht. Diese Beschränkung stelle jedoch nicht lediglich eine „nähere Bezeichnung des Inhaltes des Rechtes“ im Sinne des § 874 BGB dar. Daraus leitet der Bundesgerichtshof dann ab, dass die Bezugnahme unzulässig ist. 

Stehe ein dingliches Recht an einem Grundstück unter einer Bedingung oder einer Befristung, so müsse diese selbst ins Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie zum Inhalt des Grundbuches werden soll. Insoweit würde die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht genügen. Er begründet dies damit, dass Bedingungen und Befristungen den rechtlichen Bestand des eingetragenen Rechtes betreffen und nicht nur dessen inhaltliche Ausgestaltung. Das gelte auch, wenn die Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt werden soll. 

Letztendlich führt der Bundesgerichtshof aus, dass die beteiligte Kommanditgesellschaft auch nicht mit sonstigen Beweismitteln des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen habe, dass die Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt war. Dafür sei es erforderlich, nachzuweisen, dass die beteiligte Kommanditgesellschaft und die Reallastberechtigte sich einig waren, dass die Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt sein sollte. Wenn trotz einer solchen Einigung statt eines befristeten Rechtes ein unbefristetes Recht eingetragen werde, so entstehe dieses Recht nur in dem Umfang, der tatsächlichen Einigung. Es würde dann trotz der Eintragung eines unbefristeten Rechtes nur ein befristetes Recht entstehen. Entsprechenden Nachweis hätte die beteiligte Kommanditgesellschaft allerdings nicht geführt. Die Eintragungsbewilligung nebst dem beigefügten Unterhalts- und Auseinandersetzungsvertrag führe einen solchen Nachweis nicht. Die von der Kommanditgesellschaft abgegebenen Erklärungen könnten zwar konkludent die Behauptung einer entsprechenden dinglichen Einigung im Sinne des § 873 Abs. 1 BGB beinhalten. Die Bewilligung des Eigentümers eines Grundstückes, eine auf Lebenszeit des Berechtigten befristete Reallast einzutragen, stelle aber keinen Nachweis im Sinne des § 29 Abs. 1 GBO dar, dass es zu einer entsprechenden Einigung zwischen dem Grundstückeigentümer und der Berechtigten gekommen ist. Wird der Eintragungsantrag aber nicht vom Grundstückeigentümer, sondern von dem Berechtigten gestellt, so liege darin regelmäßig seine Zustimmung, so dass von einer entsprechenden Einigung im Sinne des § 873 Abs. 1 BGB ausgegangen werden könnte. 

Vorliegend hatte aber der Grundstückeigentümer den Eintragungsantrag gestellt, so dass es an einer Erklärung der Reallastberechtigten fehlte. 

Im Ergebnis sollte also bei der Eintragung von bedingten oder befristeten Reallasten darauf geachtet werden, dass insoweit eben nicht auf die Bestellungsurkunde Bezug genommen wird, sondern Bedingung oder Befristung ausdrücklich eingetragen werden. 

Der Autor ist Mitglied der Deutschen Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e.V.

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