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Deutsche Anwalts- und
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für die mittelständische
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Haftungsfragen und Aufklärungspflichten beim Verkauf gebrauchter Immobilien

ein Artikel von Herrn Rechtsanwalt Hans-Georg Herrmann, Saarbrücken

Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird in der Regel die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen, weiter erklärt, dass dem Verkäufer keine versteckten Mängel bekannt sind und er nur in den Fällen der Arglist haftet. Häufig stellt der Käufer nach Besitzübergang dann doch Mängel fest. Insbesondere, wenn es dabei um Feuchtigkeitsschäden geht, stellt sich die Frage nach der Haftung des Verkäufers. 

In der Entscheidung des BGH – V ZR 274/16 – vom 09.02.2018 hatte sich der BGH wieder einmal mit einer solchen Konstellation auseinanderzusetzen. Verkauft wurde ein etwa 300 Jahre alter Bauernhof mit 2 Anbauten aus den 1940er und 1960er Jahren. Der Bauernhof soll in einem Internetexposé als Luxusimmobilie bezeichnet worden sein, die nach neustem Stand renoviert worden sei. In der Folgezeit wurde im Erdgeschoss des Wohnhauses und den Anbauten Feuchtigkeit in den Wänden festgestellt, die auf eine fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperre zurückzuführen war. 

Der geltend gemachte Schadenersatzanspruch kann nicht auf das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit gestützt werden. Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstückes oder eines Gebäudes, die außerhalb des notariellen Kaufvertrages erfolgt, z. B. im Internetexposé oder im Zuge der geführten Verhandlungen, führt in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. 

Die fehlenden Horizontalsperren und die sich hieraus ergebende Feuchtigkeit in den Wänden des Erdgeschosses begründen jedoch einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB. Aufgrund der Feuchtigkeit in den Wänden ist das Gebäude nicht für die Verwendung zu Wohnzwecken geeignet. Insoweit greift zunächst der vertraglich vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung, sofern jedenfalls kein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB vorliegt. Ein arglistiges Verschweigen besteht, sofern den Verkäufer eine Aufklärungspflicht trifft. Diese Aufklärungspflicht besteht über alle Umstände, die für die Entscheidung des Käufers zum Kauf von erheblicher Bedeutung sind. Solche Umstände sind zu offenbaren, unabhängig davon, ob der Käufer hierzu Fragen stellt. Maßgeblich ist alleine, dass der Verkäufer diese Umstände kennt oder sie zumindest für möglich hält. 

Während das Oberlandesgericht Düsseldorf als Vorinstanz noch der Auffassung war, es fehle insoweit an schlüssigem und substantiiertem Vortrag, betont der Bundesgerichtshof – zum wiederholten Male –, dass es ausreichend ist, Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz vorzutragen, die geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen. Einzelheiten zu bestimmten Zeitpunkten oder zum Ablauf bestimmter Ereignisse müssen nur dann vorgetragen werden, wenn diese für die Rechtsfolgen Bedeutung haben. Auch darf im Rahmen eines Rechtsstreites durchaus eine solche Tatsache vorgetragen werden, über die der Vortragende keine genauen Kenntnisse hat, er aber diese Tatsache für wahrscheinlich hält. Erst wenn er schlicht ins Blaue hinein vorträgt, ist die Grenze des Zulässigen überschritten. 

Der Kläger in diesem Verfahren hatte vorgetragen, die Reinigungskraft der Beklagten habe ihn darüber unterrichtet, dass im Auftrag der Beklagten Schimmel beseitigt worden war, dass sie die Beklagte über Feuchtigkeit in den Wänden unterrichtet habe, diese Feuchtigkeit zum Zeitpunkt der Besichtigung überstrichen war. Der BGH stellt klar, dass dies für einen substantiierten und schlüssigen Vortrag genügt. 

Der BGH hat die Entscheidung des OLG Düsseldorf aufgehoben und zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen und dem Oberlandesgericht Hinweise zur weiteren Bearbeitung gegeben. 

Es sei zu prüfen, ob die fehlenden Horizontalsperren und die hierauf zurückzuführenden Feuchtigkeitsschäden im Wohnbereich einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellen. Allein der Umstand, dass der Bauernhof 300 Jahre alt sei, könne nicht zur Verneinung eines Sachmangels führen. Insbesondere sei der Fall nicht mit den Konstellationen, in denen aufgrund einer fehlenden Kellerabdichtung oder einer fehlenden Horizontalsperre bei alten Häusern aus Zeiten, in denen Keller üblicherweise nicht isoliert und Horizontalsperren eingebaut wurden, Feuchtigkeit vorhanden ist, vergleichbar. Überhaupt sei auch in diesen Fällen stets eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, bei der zu prüfen sei, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft wurde und der Keller Wohnzwecken diente und welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war, letztendlich wie intensiv die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Auf den hiesigen Fall sei diese Konstellation schon deshalb nicht übertragbar, weil es nicht um Kellerräume sondern um Wohnzwecken dienende Räume ging. Bei Räumen, die zu Wohnzwecken bestimmt sind, dürfe der Käufer erwarten, dass sie trocken sind.

Die Trockenheit und eine hinreichende Abdichtung könne auch Sollbeschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 i. V. m. Satz 3 BGB sein. Dazu zählen sämtliche Eigenschaften, die ein Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, wozu auch die Angaben in einem Exposé zählen, erwarten dürfe. Wenn ein Objekt als Luxusimmobilie, die nach neuestem Standard renoviert sei, beworben werde, könne ein Käufer aus objektiver Sicht erwarten, dass die zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit in den Wänden aufweisen. Darauf, ob diese Sollbeschaffenheit im Kaufvertrag Berücksichtigung finde, komme es nicht an. Denn diese Anforderung ergebe sich aus § 434 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB und nicht aus dem Kaufvertrag. 

Sollte die weitere Verhandlung ergeben, dass ein Sachmangel vorliegt, so sei im nächsten Schritt die Arglistfrage aufzuklären. Eine Haftung der Verkäuferseite scheitere nicht schon an der Frage, ob die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden deutlich sichtbar und damit auch bei einer Besichtigung erkennbar waren. Der Verkäufer müsse zwar nicht über solche Mängel aufklären, die einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar sind, da der Käufer bei Inansatzbringung der gebotenen Sorgfalt diese selbst erkennen könne. Erkenne man bei einer Besichtigung aber nur die Spuren eines Schadens, die keinen hinreichenden Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben, so bestehe gleichwohl eine Offenbarungspflicht. Insoweit sei zu prüfen, ob dem Verkäufer die Feuchtigkeitsproblematik in einem größeren Umfange bekannt war als sie bei der Besichtigung für den Käufer erkennbar war. Hätten die Verkäufer aufgrund der Feuchtigkeitsschäden an den Wänden Schlüsse auf eine fehlende Horizontalsperre gezogen, so könne nicht ohne weiteres vermutet werden, dass auch der Käufer einen entsprechenden Schluss gezogen hätte. Jedenfalls bestehe eine Aufklärungspflicht für die Bereiche, für die bereits vor Vertragsabschluss Feuchtigkeitserscheinungen erkennbar waren und über die die Reinigungskraft die Verkäuferseite informiert habe. 

Selbst wenn das weitere Verfahren ergäbe, dass ein Sachmangel nicht nachzuweisen sei, käme noch eine Haftung der Verkäufer aus §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 BGB in Betracht. Der Verkäufer hafte nämlich auch für vorsätzlich falsche Angaben über Eigenschaften der Kaufsache wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Ein solcher Anspruch könne sich daraus ergeben, dass die Beklagten Kenntnis von verborgenen Feuchtigkeitsschäden hatten und hierüber nicht aufgeklärt haben. 

Herr Rechtsanwalt Hans-Georg Herrmann ist Mitglied der Deutschen Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e.V.

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