DASV
Deutsche Anwalts- und
Steuerberatervereinigung
für die mittelständische
Wirtschaft e. V.

Eine gute Nachricht für Vermieter: 

eine vom gewerblichen Mieter geleistete Sicherheit kann verwendet werden, wenn der Insolvenzverwalter kündigt.

ein Artikel von Rechtsanwalt Rainer-Manfred Althaus, Fachanwalt für Insolvenzrecht, Immobilienfachwirt, Mannheim

Dies stellt der BGH in einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 27.01.2022 (Az. IX ZR 44/21) ausdrücklich fest.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde.

Die spätere (gewerbliche) Schuldnerin hatte Räumlichkeiten angemietet. Das Mietverhältnis war bis zum 31.01.2021 befristet. Ihrem Vermieter hatte die Mieterin als Sicherheit für alle seine gegenwärtigen und künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis ein auf einem Sparkonto vorhandenes Guthaben verpfändet. Die Mietsicherheit sollte der „Einhaltung der aus diesem Vertrag (der Schuldnerin) obliegenden Verbindlichkeiten“ dienen. Der Vermieter sollte ohne besonderen Nachweis der Fälligkeit der gesicherten Ansprüche berechtigt sein, unter Vorlage der über die Spareinlage ausgestellten Urkunde jederzeit Auszahlung des verpfändeten Guthabens von der Bank  verlangen. Die Schuldnerin hatte dem Vermieter das Sparbuch übergeben und der Bank die Verpfändung angezeigt.

Über das Vermögen der Schuldnerin wurde ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter kündigte das Mietverhältnis unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 InsO vorzeitig. Das Mietverhältnis endet am 31.05.2019. Die Mietsache wurde zurückgegeben und vom Vermieter erst mehrere Monate später wieder anderweitig vermietet. Der Vermieter ließ sich noch im Sommer 2019 das Sparguthaben von der Bank als teilweisen Ersatz des Nichterfüllungsschadens auszahlen. Er machte also einen Schadensersatz dafür geltend, dass das eigentlich vertraglich erst Ende Januar 2021 endende Mietverhältnis durch den Insolvenzverwalter bereits vorher beendet worden ist und er dadurch Mietausfälle erlitten hat.

Der Insolvenzverwalter forderte vom Vermieter den Auszahlungsbetrag aus dem Sparguthaben zurück. Dies begründete er damit, dass ein Vermieter wegen einer Entschädigung, die infolge einer Kündigung des Insolvenzverwalters zu zahlen sei, ein gesetzliches Pfandrecht nicht geltend machen könne (§ 50 Abs. 2 InsO). Der Vermieter hätte damit nicht auf das Sparguthaben zugreifen dürfen.

Der BGH stellte sich erfreulicher Weise auf die Seite des Vermieters und wies die Klage des Insolvenzverwalters ab:

Der von den Parteien getroffene Verwendungszweck der Mietsicherheit umfasse auch Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer vorzeitigen Vertragsbeendigung nach § 109 Abs. 1 InsO.

Die Verpfändung eines Sparguthabens werde im Hinblick darauf getroffen, dass der Mieter Zahlungsschwierigkeiten hat, mithin gerade auch für den Fall, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird.

§ 50 Abs. 2 InsO stelle eine nicht verallgemeinerungsfähige Ausnahmeregelung für das gesetzliche Pfandrecht dar. Diese Regelung sei auf ein vertraglich vereinbartes Pfandrecht (z.B. Kautionssparbücher) wie vorliegend nicht übertragbar.

Der Vermieter sei daher vorliegend zur abgesonderten Befriedigung aus dem Sparguthaben berechtigt gewesen und zwar schon zu dem Zeitpunkt, als das Mietverhältnis durch die Kündigung des Insolvenzverwalters beendet wurde.

Zu beachten gilt dabei allerdings, dass in dem entschiedenen Fall vereinbart worden ist, dass der Vermieter ohne besonderen Nachweis der Fälligkeit der gesicherten Ansprüche berechtigt war, gegen Vorlage des Sparbuchs jederzeit Auszahlung des verpfändeten Betrags von der Bank zu fordern.

Der Vermieter konnte sich daher das verpfändete Sparguthaben frühzeitig von der Bank auszahlen lassen.

Vermieter und gewerbliche Mieter sollten diese Entscheidung beachten und auf die passende Vertragsgestaltung achten.

Der Autor ist Mitglied der Deutschen Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e.V.

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Rainer-Manfred Althaus, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Insolvenzrecht / Immobilienfachwirt (IHK)
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