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Deutsche Anwalts- und
Steuerberatervereinigung
für die mittelständische
Wirtschaft e. V.
Zur fristlosen Kündigung bei Gewerberaum

ein Artikel von Rechtsanwalt Engelhardt, Hamburg

Muss ein Vermieter abwarten, bis die Miete tatsächlich nicht gezahlt wird oder kann er bereits dann das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter ankündigt, definitiv nicht zahlen zu wollen?

Muss er nicht, so jedenfalls das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 21.07.2022, 12 U 155/21. 

2020 hatte eine Gewerbemieterin mitgeteilt, dass sie nicht mehr in der Lage sei, Mietzahlungen zu leisten. Erst dann, wenn ihre Einnahmen sich erhöhen, könnten die Vermieter mit einer Wiederaufnahme der Mietzahlungen stufenweise rechnen. 

Sie hatte klargemacht, dass, sollten die Vermieter nicht auf ihre Vorschläge eingehen, sie die Eröffnung des Insolvenzverfahrens beantragen würde. Die Vermieterseite war damit natürlich wenig glücklich und sprach die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus. Die Mieterin zog jedoch nicht aus, sodass die Vermieter Räumungsklage erhoben.

Damit hatten sie vor dem Landgericht Berlin keinen Erfolg, weil das Gericht der Meinung war, dass die Vermieterseite nicht von einer ernsthaften und gültigen Zahlungsverweigerung ausgehen durften. Die Schreiben der Mieterin seien vielmehr so zu verstehen, dass sie über die Anpassung der Miete verhandeln wollte!

Nachdem die Vermieter Berufung zum Kammergericht Berlin einlegten, hatten sie schließlich Erfolg mit ihrer Räumungsklage. 

Das Kammergericht hat betont, dass die Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirksam sei, da die Ankündigung der Mieterin nur als ernsthafte und endgültige Zahlungsverweigerung verstanden werden könne. Der Vermieterseite sei es in einem solchen Fall nicht zuzumuten, das Ausbleiben der Mietzahlungen abzuwarten. 

Das Gericht hat dabei betont, dass die Ankündigung der Mieterin eventuell nicht ernst gemeint sei, sondern tatsächlich Verhandlungen über die Anpassung der Miete das Ziel der Mieterin gewesen sei. Dies aber unerheblich, weil ein solcher Vorbehalt nicht nach Außen wahrnehmbar gewesen sei. Die Mieterin habe vielmehr unangemessen Druck aufgebaut, um eine deutliche Verringerung der Miete für die weitere Vertragslaufzeit zu erreichen. 

Das Vertrauen der Vermieter in die Mieterin habe dadurch dauerhaft Schaden genommen, sodass der Räumungsklage stattzugeben war. 

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