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Maklervertrag: Muss der Kunde immer zahlen?

ein Artikel von Rechtsanwältin, Fachanwältin für Familienrecht, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. Helene – Monika Filiz, Frankfurt am Main

Muss eine Kundin die Maklerprovision bezahlen, wenn der Makler den Vertrag nachträglich wegen nicht in ihrer Person liegender Gründe kündigt?

Mit dieser Frage, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene–Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, hatte sich das Landgericht Koblenz in seinem Urteil vom 7.11.2024, Az. 1 O 68/24 (nicht rechtskräftig) zu befassen.

-	Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine bundesweit tätige online-Immobilienmaklerin, die Objekte auf einer eigenen Homepage ebenso wie über diverse Immobilienportale anbietet und mit lokalen Partnermaklern zusammenarbeitet. Sie bot ein Mehrfamilienhaus zu einem Kaufpreis von 140.000 € mit einer vom Käufer zu zahlenden Provision i. H. v. 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer des Kaufpreises an. Die Beklagte stellte eine Anfrage bei der Klägerin. Die Klägerin übersandte der Beklagten daraufhin einen Link sowie einen Hinweis auf ihre AGBs mit einer Provision von 3,57 % bei einem erfolgreichen Kauf.

Die Klägerin erklärte auf dem übersandten ausgefüllten Antrag die Annahme des Maklervertrages per E-Mail und übersandte der Beklagten ein Exposé des Objektes. Ein späterer Besichtigungstermin wurde vom Lebensgefährten der Beklagten wahrgenommen. Später kauften die Beklagte und ihr Lebensgefährte gemeinsam mit notariellem Kaufvertrag das Objekt für 145.000 €. Noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrages kam es zu Unstimmigkeiten der Klägerin mit dem Lebensgefährten der Beklagten über Nachweise der Finanzierung des Kaufes. Dies gipfelte in einem Telefonat der Klägerin mit dem Lebensgefährten der Beklagten, das die Klägerin als Drohung auffasste, es werde keine Provision mehr bezahlt. Wegen dieser Drohung entschied sich die Klägerin, keine weiteren Leistungen mehr zu erbringen und den Maklervertrag noch vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages zu kündigen. Trotzdem forderte sie von der Beklagten den Maklerlohn von 3,57 % des Kaufpreises ein. Als Begründung führte sie aus, sie habe mit dem Nachweis der Vermittlung des Kaufvertrages die ihr obliegende Leistung vollständig erbracht.

Die Beklagte trug vor, sie sei nicht zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet, da die Klägerin keine für sie geldwerte Dienstleistung erbracht habe. Vielmehr habe die Klägerin sie und ihren Lebensgefährten beim Abschluss des Kaufvertrages behindert, obgleich es doch Ihre Aufgabe gewesen sei, für das Zustandekommen des Kaufvertrags zu sorgen. Da die Klägerin den Maklervertrag mit der Beklagten auch noch eigenmächtig gekündigt habe und die Beklagte aus dem weiteren Verkaufsprozess ausgeschlossen habe, liege darin ein Verstoß gegen Treu und Glauben, der einen Provisionsanspruch der Klägerin verhindere.

-	Die Entscheidung:
Das Landgericht Koblenz hat die Klage abgewiesen. 

Zwar sei zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande gekommen, der mit dem Nachweis der Gelegenheit zum Erwerb der Immobilie grundsätzlich erfüllt worden sei. In der Folge sei auch ein entsprechender notarieller Kaufvertrag abgeschlossen worden. Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch jedoch nicht zu, da ihr ein Verstoß gegen § 242 BGB - Treu und Glauben - anzulasten sei. Das Verhalten der Klägerin vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages habe durchaus noch Einfluss auf den Anspruch auf Maklerlohn. Die Kündigung des Vertrages und die Verweigerung jeglicher weiteren Unterstützung des Kaufs der Immobilie sei treuwidrig, da die von der Klägerin aufgeführte Begründung zur Kündigung des Maklervertrages nicht das Verhalten der Beklagten sondern ausschließlich das Verhalten des Lebensgefährten betreffen. Dieser sei jedoch nicht Vertragspartner der Klägerin gewesen, sondern ausschließlich die Beklagten. Da die Kündigung durch die Klägerin in keinster Weise Bezug genommen habe auf ein Verhalten der Beklagten und alleinigen Vertragspartnerin der Klägerin, sei die Kündigung und das darauffolgende Verhalten der Klägerin treuwidrig gewesen, sodass der geltend gemachte Maklerlohn der Klägerin zu versagen sei.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen zum Baurecht auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
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