(Kiel) Eine Miet­woh­nung weist einen zur Min­derung der Miete führen­den Man­gel auf, wenn ihre tat­säch­liche Wohn­fläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietver­trag angegebe­nen Wohn­fläche liegt. Dies gilt auch dann, wenn der Mietver­trag nur eine „ca. Angabe“ enthält. Voraus­set­zung ist aber die Vere­in­barung ein­er bes­timmten Größe. Bloße Angaben in ein­er Zeitungsan­nonce reichen dafür nicht aus.

Dies, so der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, hat das Amts­gericht (AG) München in einem am 18.10.2010 bekan­nt gegebe­nen Urteil vom 10.8.2009, AZ 424 C 7097/09, entsch­ieden.

Im August 2007 mietete eine Frau eine Dachgeschoss­woh­nung in München zu einem Miet­preis von 515 Euro warm. Der Mietver­trag enthielt keine Angaben über die Woh­nungs­größe. Ein Jahr später meldete sich die Mieterin bei ihrer Ver­mi­eterin und gab an, dass die von der Ver­mi­eterin ursprünglich angegebene Quadrat­meterzahl gravierend von der tat­säch­lichen Fläche abwe­iche. Statt 36 Quadrat­meter betrage die Wohn­fläche nur 24 Quadrat­meter. Sie kündigte darauf hin auch eine Miet­min­derung und die Ver­rech­nung der überzahlten Miete mit den fol­gen­den Mieten an.

Das akzep­tierte die Ver­mi­eterin jedoch nicht. Es sei ger­ade keine Vere­in­barung getrof­fen wor­den. Die Mieterin habe die Woh­nung so gemietet wie sie sie besichtigt habe. Die Mieterin ent­geg­nete darauf, sie sei auf die Woh­nung in ein­er lokalen Wochen­zeitschrift aufmerk­sam gewor­den. Dort sei in der Annonce die Angabe „ca.36 qm“ enthal­ten gewe­sen. Auf Grund der Schrä­gen in der Woh­nung sei die wirk­liche Größe aber nur 24 Quadrat­meter, da die Flächen, bei denen die Zim­mer­höhe weniger als zwei Meter betrage, nur teil­weise anzurech­nen seien.

Der zuständi­ge Richter des Amts­gerichts München verurteilte die Mieterin jedoch zur Zahlung des rück­ständi­gen Miet­zins­es, so betont Klar­mann.

Der vere­in­barte Miet­zins sei nicht gemindert. Zwar weise eine Miet­woh­nung einen zur Min­derung der Miete führen­den Man­gel auf, wenn ihre tat­säch­liche Wohn­fläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietver­trag angegebe­nen Fläche liege. Dies gelte auch dann, wenn der Mietver­trag zur Größe der Wohn­fläche nur eine „ca. Angabe“ enthalte. In solchen Fällen errechne sich die Min­derung entsprechend der Quote, um die die tat­säch­liche Wohn­fläche hin­ter der im Mietver­trag zugrunde gelegten Wohn­fläche zurück­bleibe. Berech­nungs­grund­lage sei dafür die Brut­tomi­ete. Voraus­set­zung dafür sei aber, dass zwis­chen den Parteien eine bes­timmte Wohn­fläche im Sinne ein­er Beschaf­fen­heit­sangabe vere­in­bart sei. Daran fehle es im vor­liegen­den Fall. Der Mietver­trag enthalte dazu ger­ade keine Angaben.

Sollte in der Annonce tat­säch­lich eine Angabe zur Woh­nungs­größe enthal­ten gewe­sen sein, ändere dies nichts. Mit­teilun­gen eines Ver­mi­eters, die dieser über eine Woh­nung im Rah­men ein­er Ver­tragsver­hand­lung mache, wür­den nur dann Ver­trags­be­standteil, wenn sie im schriftlichen Ver­trag auch aufgenom­men wer­den. Es hätte den Parteien auch freige­s­tanden, dies zu tun. Bei einem langfristi­gen Dauer­schuld­ver­hält­nis wie dem Mietver­trag komme dem schriftlichen Ver­trag eine ganz andere Bedeu­tung zu als zum Beispiel bei einem Kaufver­trag. Die wichti­gen Punk­te müssen sich daher in diesem wiederfind­en.

Im Übri­gen entsprächen im vor­liegen­den Fall die angegebe­nen 36 Quadrat­meter der tat­säch­lichen Grund­fläche. Die Dachschrä­gen waren und sind erkennbar, genau­so wie die eingeschränk­te Nutzbarkeit. Die Mieterin kon­nte daher von Anfang an sehen, dass hier gegebe­nen­falls eine andere Berech­nung der Woh­nungs­größe ver­an­lasst ist. Umso mehr hätte sie dies im Mietver­trag fes­thal­ten müssen. Das Urteil ist recht­skräftig.

Sowohl das Amts­gericht München emp­fiehlt am Schluss der Mit­teilung als auch Recht­san­walt Klar­mann: Um spätere Stre­it­igkeit­en zu ver­mei­den, soll­ten sowohl Ver­mi­eter als auch Mieter die richtige Woh­nungs­größe im Mietver­trag fes­thal­ten. Auch bei Nebenkostenabrech­nun­gen dient dies der Ver­mei­dung von Kla­gen.

Klar­mann emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.


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