(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass ein Ver­mi­eter von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betrieb­skosten ver­lan­gen kann, wenn die Betrieb­skostenabrech­nung nur dem in Anspruch genomme­nen Mieter, nicht aber auch den weit­eren Mietern der Woh­nung zuge­gan­gen ist, die eben­falls Ver­tragspart­ner des Ver­mi­eters sind.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 28. April 2010 – VIII ZR 263/09.


Die Beklagte in dem entsch­iede­nen Rechtsstre­it ist neben ihrem Ehe­mann Mieterin ein­er Woh­nung der Klägerin in Berlin. Im Mietver­trag ist eine monatliche Vorauszahlung für Betriebs‑, Heiz- und Wasserkosten vere­in­bart. Mit einem an die Beklagte und ihren Ehe­mann gerichtetem Schreiben vom 5. Dezem­ber 2006 rech­nete die Klägerin die Nebenkosten für das Abrech­nungs­jahr 2005 ab. Aus der Abrech­nung ergab sich ein Nachzahlungs­be­trag, wovon ein Teil­be­trag von 254,89 € auf in diesem Schreiben nicht näher aufgeschlüs­selte Heizkosten ent­fiel. Die Einzel­heit­en der Berech­nung des Heizkosten­sal­dos ergeben sich jedoch aus ein­er für das Jahr 2005 erstell­ten Heizkostenabrech­nung vom 27. Novem­ber 2006. Allerd­ings ist diese nur an die Beklagte adressiert wor­den und ist auch nur ihr zuge­gan­gen. Die Beklagte und ihr Ehe­mann haben einen Aus­gle­ich des von der Klägerin geforderten Nachzahlungs­be­trags abgelehnt. Das Amts­gericht hat bei­de Mieter als Gesamtschuld­ner zur Zahlung der “kalten Betrieb­skosten” und die Beklagte darüber hin­aus zur Nachzahlung von 254,89 € auf die Heizkosten verurteilt. Auf die Beru­fung der Mieter hat das Landgericht die Verurteilung zur Zahlung von “kalten Betrieb­skosten” aufge­hoben, jedoch die Verpflich­tung der Beklagten zur Tra­gung der Heizkosten bestätigt.


Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Beklagten hat­te keinen Erfolg, betont Klar­mann.


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter nicht gehin­dert ist, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrech­nung der Betrieb­skosten, die eine Nach­forderung zu seinen Gun­sten ausweist, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Aus­gle­ich des Nachzahlungs­be­trags in Anspruch zu nehmen. Mieten mehrere Per­so­n­en eine Woh­nung an, haften sie grund­sät­zlich für die Miet­forderun­gen ein­schließlich der Nebenkosten als Gesamtschuld­ner. Der Ver­mi­eter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuld­ner ganz oder teil­weise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Die Über­mit­tlung ein­er formell ord­nungs­gemäßen Abrech­nung an den Mieter dient dazu, die Fäl­ligkeit des sich aus der Abrech­nung ergeben­den Sal­dos her­beizuführen. Diese Fäl­lig­stel­lung ist kein Umstand, der ein­heitlich gegenüber allen Gesamtschuld­nern erfol­gen muss. Der hierge­gen vorge­brachte Ein­wand, der Ver­mi­eter könne in diesem Fall nach § 421 BGB auch den Mieter, dem keine Abrech­nung erteilt wor­den sei, auf Aus­gle­ich von Nachzahlun­gen in Anspruch nehmen, ist schon deswe­gen nicht stich­haltig, weil die Nach­forderung diesem Mieter gegenüber ger­ade nicht fäl­lig gestellt wor­den ist.


Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.


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