(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat­te am 14.07.2009 dar­über zu ent­schei­den, ob die Aus­übung eines Gewer­bes in einer zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Woh­nung eine Pflicht­ver­let­zung dar­stellt, die eine Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses recht­fer­tigt.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 14.07.2009, Az:  VIII ZR 165/08.


Die Beklag­ten sind Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Frank­furt am Main, die sie zusam­men mit ihrem Kind bewoh­nen. In § 1 des Miet­ver­tra­ges heißt es, dass die Anmie­tung “zu Wohn­zwe­cken” erfolgt. § 11 des For­mu­lar­miet­ver­tra­ges ent­hält die fol­gen­de Rege­lung: “1. Der Mie­ter darf die Miet­sa­che zu ande­ren als den in § 1 bestimm­ten Zwe­cken nur mit Ein­wil­li­gung des Ver­mie­ters benut­zen.“


Der Beklag­te zu 1 ist als Immo­bi­li­en­mak­ler tätig. Er besitzt kein eige­nes Büro, son­dern betreibt sei­ne selb­stän­di­ge Tätig­keit von der gemie­te­ten Woh­nung aus. Mit Schrei­ben vom 7. März 2007 for­der­te die Klä­ge­rin den Beklag­ten unter Andro­hung einer Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­geb­lich auf, die gewerb­li­che Nut­zung zu unter­las­sen. Mit Schrei­ben vom 4. Juni 2007 erklär­te die Klä­ge­rin wegen ver­trags­wid­ri­gen Gebrauchs der Miet­woh­nung die frist­lo­se, hilfs­wei­se die ordent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses und for­der­te die Beklag­ten zur Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung auf.


Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung sowie der Zah­lung vor­ge­richt­li­cher Anwalts­kos­ten statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Beru­fungs­ge­richt die Kla­ge abge­wie­sen. Die Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te Erfolg, betont Nebel.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter einer Woh­nung geschäft­li­che Akti­vi­tä­ten sei­nes Mie­ters frei­be­ruf­li­cher oder gewerb­li­cher Art, die nach außen hin in Erschei­nung tre­ten, man­gels ent­spre­chen­der Ver­ein­ba­rung — auch ohne aus­drück­li­chen Vor­be­halt — nicht in der Woh­nung dul­den muss. Der Ver­mie­ter kann aller­dings im Ein­zel­fall nach Treu und Glau­ben ver­pflich­tet sein, eine Erlaub­nis zu einer teil­ge­werb­li­chen Nut­zung zu ertei­len, ins­be­son­de­re, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätig­keit han­delt, von der auch bei einem etwai­gen Publi­kums­ver­kehr kei­ne wei­ter­ge­hen­den Ein­wir­kun­gen auf die Miet­sa­che oder die Mit­mie­ter aus­ge­hen als bei einer übli­chen Woh­nungs­nut­zung. Wer­den für die geschäft­li­che Tätig­keit Mit­ar­bei­ter des Mie­ters in der Woh­nung beschäf­tigt, wie dies in dem heu­te ent­schie­de­nen Fall nach dem bestrit­te­nen Vor­brin­gen der Klä­ge­rin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestat­tung jedoch regel­mä­ßig nicht in Betracht.


Da die­ser Punkt der Auf­klä­rung durch das Beru­fungs­ge­richt bedarf, hat der Bun­des­ge­richts­hof das Ver­fah­ren zurück­ver­wie­sen.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mie­tern als auch Mie­tern, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


Für Rück­fra­gen steht Ihnen zur Ver­fü­gung:


Wolf­gang Nebel
Rechts­an­walt
c/o Mey­er & Nebel
Bre­de­ney­er Str. 95
45133 Essen
Tel.: 0201 — 418 84
Fax: 0201 — 422 568
Email: ra-nebel@ra-nebel.de
www.meyerundnebel.de