(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof (BGH) hat­te am 14.07.2009 darüber zu entschei­den, ob die Ausübung eines Gewerbes in ein­er zu Wohnzweck­en ver­mi­eteten Woh­nung eine Pflichtver­let­zung darstellt, die eine Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es recht­fer­tigt.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 14.07.2009, Az:  VIII ZR 165/08.


Die Beklagten sind Mieter ein­er Woh­nung der Klägerin in Frank­furt am Main, die sie zusam­men mit ihrem Kind bewohnen. In § 1 des Mietver­trages heißt es, dass die Anmi­etung “zu Wohnzweck­en” erfol­gt. § 11 des For­mu­la­rmi­etver­trages enthält die fol­gende Regelung: “1. Der Mieter darf die Miet­sache zu anderen als den in § 1 bes­timmten Zweck­en nur mit Ein­willi­gung des Ver­mi­eters benutzen.“


Der Beklagte zu 1 ist als Immo­bilien­mak­ler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, son­dern betreibt seine selb­ständi­ge Tätigkeit von der gemieteten Woh­nung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Beklagten unter Andro­hung ein­er Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es verge­blich auf, die gewerbliche Nutzung zu unter­lassen. Mit Schreiben vom 4. Juni 2007 erk­lärte die Klägerin wegen ver­tragswidri­gen Gebrauchs der Miet­woh­nung die frist­lose, hil­f­sweise die ordentliche Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es und forderte die Beklagten zur Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung auf.


Das Amts­gericht hat der Klage auf Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung sowie der Zahlung vorg­erichtlich­er Anwalt­skosten stattgegeben. Auf die Beru­fung der Beklagten hat das Beru­fungs­gericht die Klage abgewiesen. Die Revi­sion der Klägerin hat­te Erfolg, betont Nebel.


Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter ein­er Woh­nung geschäftliche Aktiv­itäten seines Mieters freiberu­flich­er oder gewerblich­er Art, die nach außen hin in Erschei­n­ung treten, man­gels entsprechen­der Vere­in­barung — auch ohne aus­drück­lichen Vor­be­halt — nicht in der Woh­nung dulden muss. Der Ver­mi­eter kann allerd­ings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaub­nis zu ein­er teil­gewerblichen Nutzung zu erteilen, ins­beson­dere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit han­delt, von der auch bei einem etwaigen Pub­likumsverkehr keine weit­erge­hen­den Ein­wirkun­gen auf die Miet­sache oder die Mit­mi­eter aus­ge­hen als bei ein­er üblichen Woh­nungsnutzung. Wer­den für die geschäftliche Tätigkeit Mitar­beit­er des Mieters in der Woh­nung beschäftigt, wie dies in dem heute entsch­iede­nen Fall nach dem bestrit­te­nen Vor­brin­gen der Klägerin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Ges­tat­tung jedoch regelmäßig nicht in Betra­cht.


Da dieser Punkt der Aufk­lärung durch das Beru­fungs­gericht bedarf, hat der Bun­des­gericht­shof das Ver­fahren zurück­ver­wiesen.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mi­etern als auch Mietern, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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