(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof (BGH) hat am 16.07.2009 entsch­ieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswe­gen an der Kündi­gung eines Mietver­hält­niss­es wegen Eigenbe­darfs ihrer Gesellschafter gehin­dert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegrün­det wurde, Wohn­räume in Woh­nung­seigen­tum der Gesellschaft umzuwan­deln.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 16.07.2009, Az:  VIII ZR 231/08.


Die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern beste­hende BGB-Gesellschaft, erwarb ein Wohnan­we­sen in München. Erk­lärter Zweck der Gesellschaft ist die Eigen­nutzung der Woh­nun­gen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist auf­grund eines mit den Vor­eigen­tümern des Anwe­sens geschlosse­nen Mietver­trages vom 18. August 1983 Mieterin ein­er Woh­nung im drit­ten Obergeschoss des Anwe­sens. Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin das Mietver­hält­nis über die stre­it­ge­gen­ständliche Woh­nung wegen Eigenbe­darfs ihres Gesellschafters K. zum 31. März 2007. Mit der Klage hat die Klägerin Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung begehrt.


Das Amts­gericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Beru­fung der Klägerin zurück­gewiesen. Die Revi­sion führte zur Aufhe­bung des Beru­fung­surteils und zur Zurück­ver­weisung des Rechtsstre­its an das Beru­fungs­gericht. betont Nebel.


Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Ver­mi­eterin einem Mieter grund­sät­zlich wegen Eigenbe­darfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündi­gen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Miet­wohn­raums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietver­trag einge­treten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwer­ber anstelle des alten Ver­mi­eters in die sich aus dem Mietver­hält­nis ergeben­den Rechte und Pflicht­en ein­tritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Per­so­n­en­mehrheit, sei es in Form ein­er Eigen­tümerge­mein­schaft oder ein­er BGB-Gesellschaft, als Erwer­berin in den Mietver­trag ein­tritt.


Der Wirk­samkeit der Kündi­gung ste­ht auch § 577a BGB (in Verbindung mit der ein­schlägi­gen Lan­desverord­nung über die Gebi­ete mit gefährde­ter Woh­nungsver­sorgung) wed­er in direk­ter noch in analoger Anwen­dung ent­ge­gen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwer­ber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbe­darf gel­tend machen, wenn an ver­mi­eteten Wohn­räu­men nach der Über­las­sung an den Mieter Woh­nung­seigen­tum begrün­det und das Woh­nung­seigen­tum veräußert wor­den ist. Daran fehlt es hier, weil die kla­gende BGB-Gesellschaft kein Woh­nung­seigen­tum, son­dern das bebaute Grund­stück als solch­es erwor­ben hat und im Zeit­punkt der Kündi­gung durch die Klägerin eine Umwand­lung in Woh­nung­seigen­tum noch nicht erfol­gt war. Eine entsprechende Anwen­dung der Vorschrift muss eben­falls auss­chei­den, weil ger­ade die erhöhte Gefahr ein­er Eigenbe­darf­skündi­gung nach Umwand­lung des ver­mi­eteten Wohn­raums in eine Eigen­tumswoh­nung und Veräußerung an einen neuen Eigen­tümer nach Auf­fas­sung des Geset­zge­bers die Recht­fer­ti­gung für die mit der (ver­längerten) Kündi­gungssper­rfrist ver­bun­dene Beschränkung der ver­fas­sungs-rechtlich geschützten Eigen­tümer­befug­nisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußer­ers als auch des Erwer­bers darstellt. Auf den Schutz vor ein­er unab­hängig von der Umwand­lung beste­hen­den Eigenbe­darf­s­lage ist die Vorschrift nach ihrem Nor­mzweck nicht zugeschnit­ten.


Da der Schutzz­weck des § 577a BGB den Erwerb ein­er Wohn­im­mo­bilie durch eine Mehrheit von Per­so­n­en, sei es in Form ein­er Miteigen­tümerge­mein­schaft, sei es in Form ein­er BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigen­nutzung nicht erfasst, hat der Sen­at auch eine unzuläs­sige Umge­hung dieser Vorschrift verneint.
Das Beru­fungs­gericht wird nun­mehr zu klären haben, ob der für den Gesellschafter mit der Kündi­gung gel­tend gemachte Eigenbe­darf begrün­det ist.
Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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