(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof (BGH) hat in einem Urteil vom 29.04.2009 entsch­ieden, dass eine erhe­bliche Abwe­ichung der tat­säch­lichen von der ver­traglich vere­in­barten Wohn­fläche den Mieter zur frist­losen Kündi­gung des Mietver­trages berechtigt. (Az.: VIII ZR 142/08)

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf die entsprechende Pressemit­teilung  des BGH.


In dem aus­geurteil­ten Fall  waren die Kläger seit dem 1. Mai 2002 Mieter ein­er Woh­nung des Beklagten in H. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Jan­u­ar 2005 erk­lärten die Kläger die frist­lose Kündi­gung, hil­f­sweise die ordentliche Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es zum 30. April 2005, weil die Wohn­fläche um mehr als 10 % von der mit “ca. 100 m²” vere­in­barten Wohn­fläche abwe­iche. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rück­zahlung überzahlter Miete von 4.901,11 € ver­langt. Der Beklagte hat im Wege der Widerk­lage 2.045,55 € Miete für Feb­ru­ar bis April 2005 gel­tend gemacht. 


Das Amts­gericht hat den Beklagten nach Ein­hol­ung eines Sachver­ständi­gengutacht­ens, wonach die tat­säch­liche Wohn­fläche lediglich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der vere­in­barten Wohn­fläche abwe­icht, zur Zahlung von 4.901,11 € verurteilt und der Widerk­lage in Höhe von 1.600,85 € stattgegeben. Auf die Beru­fung der Kläger hat das Beru­fungs­gericht die auf die Widerk­lage erfol­gte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermäßigt; die weit­erge­hende Beru­fung hat es zurück­gewiesen.
Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion der Kläger hat­te nun Erfolg, betont Nebel. 


Der Bun­des­gericht­shof hat aus­ge­führt, dass mit ein­er Wohn­flächen­ab­we­ichung von 22,63 % ein Man­gel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Klägern der ver­trags­gemäße Gebrauch der Miet­sache nicht rechtzeit­ig gewährt wurde und daher die Voraus­set­zun­gen für eine frist­lose Kündi­gung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Eine frist­lose Kündi­gung erfordert — ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts — nicht, dass der Mieter dar­legt, warum ihm die Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es nicht mehr zumut­bar ist. Für die Wirk­samkeit ein­er Kündi­gung genügt es vielmehr grund­sät­zlich, wenn ein­er der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufge­führten Tatbestände vorliegt. 


Bei diesen Kündi­gungs­grün­den han­delt es sich um geset­zlich typ­isierte Fälle der Unzu­mut­barkeit. Soweit deren tatbe­standliche Voraus­set­zun­gen erfüllt sind, ist grund­sät­zlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur frist­losen Kündi­gung gegeben. 


Allerd­ings kann das Recht zur außeror­dentlichen frist­losen Kündi­gung auf­grund beson­der­er Umstände des Einzelfalls ver­wirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betra­cht, wenn der Mieter bei Miet­be­ginn oder danach erken­nt, dass die tat­säch­liche Wohn­fläche die im Mietver­trag angegebene um mehr als zehn Prozent unter­schre­it­et, ohne dies zeit­nah zum Anlass für eine frist­lose Kündi­gung zu nehmen. Anhalt­spunk­te für das Vor­liegen der­ar­tiger beson­der­er Umstände waren den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts jedoch nicht zu entnehmen. 


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mi­etern als auch Mietern, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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