(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat in einem Urteil vom 29.04.2009 ent­schie­den, dass eine erheb­li­che Abwei­chung der tat­säch­li­chen von der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che den Mie­ter zur frist­lo­sen Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges berech­tigt. (Az.: VIII ZR 142/08)

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf die ent­spre­chen­de Pres­se­mit­tei­lung  des BGH.


In dem aus­ge­ur­teil­ten Fall  waren die Klä­ger seit dem 1. Mai 2002 Mie­ter einer Woh­nung des Beklag­ten in H. Mit anwalt­li­chem Schrei­ben vom 24. Janu­ar 2005 erklär­ten die Klä­ger die frist­lo­se Kün­di­gung, hilfs­wei­se die ordent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zum 30. April 2005, weil die Wohn­flä­che um mehr als 10 % von der mit “ca. 100 m²” ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che abwei­che. Mit der Kla­ge haben die Klä­ger unter ande­rem die Rück­zah­lung über­zahl­ter Mie­te von 4.901,11 € ver­langt. Der Beklag­te hat im Wege der Wider­kla­ge 2.045,55 € Mie­te für Febru­ar bis April 2005 gel­tend gemacht.


Das Amts­ge­richt hat den Beklag­ten nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens, wonach die tat­säch­li­che Wohn­flä­che ledig­lich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che abweicht, zur Zah­lung von 4.901,11 € ver­ur­teilt und der Wider­kla­ge in Höhe von 1.600,85 € statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Klä­ger hat das Beru­fungs­ge­richt die auf die Wider­kla­ge erfolg­te Ver­ur­tei­lung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermä­ßigt; die wei­ter­ge­hen­de Beru­fung hat es zurück­ge­wie­sen.
Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ger hat­te nun Erfolg, betont Nebel.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat aus­ge­führt, dass mit einer Wohn­flä­chen­ab­wei­chung von 22,63 % ein Man­gel gege­ben ist, der zur Fol­ge hat, dass den Klä­gern der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch der Miet­sa­che nicht recht­zei­tig gewährt wur­de und daher die Vor­aus­set­zun­gen für eine frist­lo­se Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gege­ben sind. Eine frist­lo­se Kün­di­gung erfor­dert — ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts — nicht, dass der Mie­ter dar­legt, war­um ihm die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht mehr zumut­bar ist. Für die Wirk­sam­keit einer Kün­di­gung genügt es viel­mehr grund­sätz­lich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB auf­ge­führ­ten Tat­be­stän­de vor­liegt.


Bei die­sen Kün­di­gungs­grün­den han­delt es sich um gesetz­lich typi­sier­te Fäl­le der Unzu­mut­bar­keit. Soweit deren tat­be­stand­li­che Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sind, ist grund­sätz­lich auch ein wich­ti­ger Grund im Sin­ne von § 543 Abs. 1 BGB zur frist­lo­sen Kün­di­gung gege­ben.


Aller­dings kann das Recht zur außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung auf­grund beson­de­rer Umstän­de des Ein­zel­falls ver­wirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mie­ter bei Miet­be­ginn oder danach erkennt, dass die tat­säch­li­che Wohn­flä­che die im Miet­ver­trag ange­ge­be­ne um mehr als zehn Pro­zent unter­schrei­tet, ohne dies zeit­nah zum Anlass für eine frist­lo­se Kün­di­gung zu neh­men. Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen der­ar­ti­ger beson­de­rer Umstän­de waren den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts jedoch nicht zu ent­neh­men.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mie­tern als auch Mie­tern, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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