(Kiel) Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass ein Mieter von seinem ehe­ma­li­gen Ver­mi­eter keine “Mietschulden­frei­heits­bescheini­gung” ver­lan­gen kann, die über eine Quit­tung für die erhal­te­nen Miet­zahlun­gen hinausgeht.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 30.09.2009, Az: VIII ZR 238/08.


Die Kläger waren Mieter ein­er Woh­nung der Beklagten. Sie haben das Mietver­hält­nis gekündigt und sind in eine andere Woh­nung im Raum Dres­den umge­zo­gen. Da der Ver­mi­eter der neuen Woh­nung von den Klägern eine “Mietschulden­frei­heits-bescheini­gung” ver­langt, haben die Kläger die Beklagte zur Ausstel­lung ein­er solchen Bescheini­gung aufge­fordert. Die Beklagte hat den mit der Klage zunächst erhobe­nen Anspruch auf Erteilung von Quit­tun­gen über die geleis­teten Miet­zahlun­gen sofort anerkan­nt und entsprechende Quit­tun­gen erteilt. Die Abgabe ein­er von den Klägern geforderten weit­erge­hen­den Erk­lärung des Inhalts, dass die Miete ein­schließlich vere­in­barter Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen für den Miet­zeitraum bezahlt wor­den sei, dass ein Nachzahlungs­be­trag aus der Betrieb­skostenabrech­nung für 2006 von 276,24 € wegen Strit­tigkeit der Forderung nicht bezahlt wor­den sei, dass die Betrieb­skostenabrech­nung für 2007 noch nicht erteilt wor­den sei und dass die Kläger eine Kau­tion von 726 € geleis­tet hät­ten, die sich auf­grund des nicht freigegebe­nen Pfan­des noch bei der Beklagten befinde, hat sie dage­gen verweigert. 


Das Amts­gericht hat die auf Abgabe der Erk­lärung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die dage­gen gerichtete Beru­fung zurück­gewiesen. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion der Kläger hat­te keinen Erfolg. 


Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass ein Anspruch auf Erteilung der begehrten “Mietschulden­frei­heits­bescheini­gung” nicht beste­ht, betont Nebel. 


Der Mietver­trag der Parteien enthält hierzu keine Regelung. Eine solche Verpflich­tung beste­ht auch nicht als mietver­tragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Verpflich­tung zur Auskun­ft über das Beste­hen oder Nichtbeste­hen von Mietschulden würde voraus­set­zen, dass der Mieter über Art und Umfang sein­er Mietverbindlichkeit­en im Ungewis­sen ist. Hier­an fehlt es, weil der Mieter — wie hier die Kläger — unter Zuhil­fe­nahme eigen­er Zahlungs­belege sowie der von dem Ver­mi­eter gemäß § 368 BGB geschulde­ten und erteil­ten Quit­tun­gen über die von dem Mieter geleis­teten Zahlun­gen ohne weit­eres fest­stellen kann, ob alle mietver­traglich geschulde­ten Zahlun­gen geleis­tet sind, und auch in der Lage ist, die Erfül­lung sein­er aus dem Mietver­trag fol­gen­den Zahlungsverpflich­tun­gen zu bele­gen. Die Abgabe ein­er in ihren Wirkun­gen unter Umstän­den weit­er reichen­den Erk­lärung kann einem Ver­mi­eter hinge­gen schon wegen ein­er möglichen Gefährdung eigen­er Recht­spo­si­tio­nen nicht zuge­mutet wer­den. Denn es erscheint nicht fern liegend, dass eine solche Bescheini­gung auch als Aus­gle­ich­squit­tung ange­se­hen wer­den kön­nte, durch die der Ver­mi­eter auf alle eventuell noch beste­hen­den Ansprüche gegen den Mieter verzicht­en würde, oder dass darin ein “Zeug­nis gegen sich selb­st” liegt, das für ihn beweis­rechtlich nachteilig wäre, falls nachträglich noch Stre­it über den Bestand oder die Erfül­lung von Miet­forderun­gen entste­hen sollte. 


Auch eine all­ge­meine Pflicht zur Ausstel­lung ein­er solchen Bescheini­gung wegen ein­er dahin ent­stande­nen Verkehrssitte war im zu entschei­den­den Fall nicht anzunehmen. Das Beru­fungs­gericht hat­te eine solche Verkehrssitte nicht fest­gestellt. Das Vor­brin­gen der Kläger, wonach ein Ver­mi­eter in Dres­den mit einem Bestand von 42.000 Woh­nun­gen von jedem neuen Miet­inter­essen­ten die Beib­ringung ein­er “Mietschulden­frei­heits­bescheini­gung” ver­langt, reicht für die Annahme ein­er solche Verkehrssitte nicht aus, da diese voraus­set­zt, dass sich inner­halb aller beteiligten Kreise und nicht nur eines Teiles, sei er auch quan­ti­ta­tiv erhe­blich, dazu eine ein­heitliche Prax­is durchge­set­zt hat.
Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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