(Kiel) Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass ein Mie­ter von sei­nem ehe­ma­li­gen Ver­mie­ter kei­ne “Miet­schul­den­frei­heits­be­schei­ni­gung” ver­lan­gen kann, die über eine Quit­tung für die erhal­te­nen Miet­zah­lun­gen hin­aus­geht.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 30.09.2009, Az: VIII ZR 238/08.


Die Klä­ger waren Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten. Sie haben das Miet­ver­hält­nis gekün­digt und sind in eine ande­re Woh­nung im Raum Dres­den umge­zo­gen. Da der Ver­mie­ter der neu­en Woh­nung von den Klä­gern eine “Miet­schul­den­frei­heits-beschei­ni­gung” ver­langt, haben die Klä­ger die Beklag­te zur Aus­stel­lung einer sol­chen Beschei­ni­gung auf­ge­for­dert. Die Beklag­te hat den mit der Kla­ge zunächst erho­be­nen Anspruch auf Ertei­lung von Quit­tun­gen über die geleis­te­ten Miet­zah­lun­gen sofort aner­kannt und ent­spre­chen­de Quit­tun­gen erteilt. Die Abga­be einer von den Klä­gern gefor­der­ten wei­ter­ge­hen­den Erklä­rung des Inhalts, dass die Mie­te ein­schließ­lich ver­ein­bar­ter Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für den Miet­zeit­raum bezahlt wor­den sei, dass ein Nach­zah­lungs­be­trag aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für 2006 von 276,24 € wegen Strit­tig­keit der For­de­rung nicht bezahlt wor­den sei, dass die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für 2007 noch nicht erteilt wor­den sei und dass die Klä­ger eine Kau­ti­on von 726 € geleis­tet hät­ten, die sich auf­grund des nicht frei­ge­ge­be­nen Pfan­des noch bei der Beklag­ten befin­de, hat sie dage­gen ver­wei­gert.


Das Amts­ge­richt hat die auf Abga­be der Erklä­rung gerich­te­te Kla­ge abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat die dage­gen gerich­te­te Beru­fung zurück­ge­wie­sen. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ger hat­te kei­nen Erfolg.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass ein Anspruch auf Ertei­lung der begehr­ten “Miet­schul­den­frei­heits­be­schei­ni­gung” nicht besteht, betont Nebel.


Der Miet­ver­trag der Par­tei­en ent­hält hier­zu kei­ne Rege­lung. Eine sol­che Ver­pflich­tung besteht auch nicht als miet­ver­trag­li­che Neben­pflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Ver­pflich­tung zur Aus­kunft über das Bestehen oder Nicht­be­stehen von Miet­schul­den wür­de vor­aus­set­zen, dass der Mie­ter über Art und Umfang sei­ner Miet­ver­bind­lich­kei­ten im Unge­wis­sen ist. Hier­an fehlt es, weil der Mie­ter — wie hier die Klä­ger — unter Zuhil­fe­nah­me eige­ner Zah­lungs­be­le­ge sowie der von dem Ver­mie­ter gemäß § 368 BGB geschul­de­ten und erteil­ten Quit­tun­gen über die von dem Mie­ter geleis­te­ten Zah­lun­gen ohne wei­te­res fest­stel­len kann, ob alle miet­ver­trag­lich geschul­de­ten Zah­lun­gen geleis­tet sind, und auch in der Lage ist, die Erfül­lung sei­ner aus dem Miet­ver­trag fol­gen­den Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen zu bele­gen. Die Abga­be einer in ihren Wir­kun­gen unter Umstän­den wei­ter rei­chen­den Erklä­rung kann einem Ver­mie­ter hin­ge­gen schon wegen einer mög­li­chen Gefähr­dung eige­ner Rechts­po­si­tio­nen nicht zuge­mu­tet wer­den. Denn es erscheint nicht fern lie­gend, dass eine sol­che Beschei­ni­gung auch als Aus­gleichs­quit­tung ange­se­hen wer­den könn­te, durch die der Ver­mie­ter auf alle even­tu­ell noch bestehen­den Ansprü­che gegen den Mie­ter ver­zich­ten wür­de, oder dass dar­in ein “Zeug­nis gegen sich selbst” liegt, das für ihn beweis­recht­lich nach­tei­lig wäre, falls nach­träg­lich noch Streit über den Bestand oder die Erfül­lung von Miet­for­de­run­gen ent­ste­hen soll­te.


Auch eine all­ge­mei­ne Pflicht zur Aus­stel­lung einer sol­chen Beschei­ni­gung wegen einer dahin ent­stan­de­nen Ver­kehrs­sit­te war im zu ent­schei­den­den Fall nicht anzu­neh­men. Das Beru­fungs­ge­richt hat­te eine sol­che Ver­kehrs­sit­te nicht fest­ge­stellt. Das Vor­brin­gen der Klä­ger, wonach ein Ver­mie­ter in Dres­den mit einem Bestand von 42.000 Woh­nun­gen von jedem neu­en Miet­in­ter­es­sen­ten die Bei­brin­gung einer “Miet­schul­den­frei­heits­be­schei­ni­gung” ver­langt, reicht für die Annah­me einer sol­che Ver­kehrs­sit­te nicht aus, da die­se vor­aus­setzt, dass sich inner­halb aller betei­lig­ten Krei­se und nicht nur eines Tei­les, sei er auch quan­ti­ta­tiv erheb­lich, dazu eine ein­heit­li­che Pra­xis durch­ge­setzt hat.
Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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