(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof (BGH) hat­te am 08.07.2009 darüber zu entschei­den, ob bei ein­er Mieter­höhung nach § 558 BGB die ver­traglich vere­in­barte Wohn­fläche auch dann zugrunde zu leg­en ist, wenn die tat­säch­liche Wohn­fläche (zum Nachteil des Mieters) eine gerin­gere Größe aufweist.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 08.07.2009, Az:  VIII ZR 205/08.


In dem Fall ist die Beklagte Mieterin ein­er Woh­nung der Klägerin in Ham­burg. In dem Mietver­trag ist die Wohn­fläche mit 55,75 qm angegeben. Die tat­säch­liche Wohn­fläche beträgt 51,03 qm. Mit Schreiben vom 24. Novem­ber 2006 hat die Klägerin von der Beklagten die Zus­tim­mung zu ein­er Mieter­höhung von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je qm ab dem 1. Feb­ru­ar 2007 ver­langt. Sie hat dabei die im Mietver­trag angegebene Wohn­fläche von 55,75 qm zugrunde gelegt.
Das Amts­gericht hat der auf Zus­tim­mung zur begehrten Mieter­höhung gerichteten Klage stattgegeben. Das Beru­fungs­gericht hat die dage­gen gerichtete Beru­fung der Beklagten zurück­gewiesen. Die Revi­sion der Beklagten hat­te keinen Erfolg, betont Nebel.


Der Bun­des­gerichthof hat entsch­ieden, dass bei einem Mieter­höhungsver­lan­gen nach § 558 BGB die im Mietver­trag angegebene Wohn­fläche und nicht die gerin­gere tat­säch­liche Wohn­fläche zugrunde zu leg­en ist, wenn die Flächen­ab­we­ichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abwe­ichung inner­halb der Tol­er­anz­gren­ze für die Verbindlichkeit von Wohn­flächen­vere­in­barun­gen, wie sie der Sen­at auch für den Fall ein­er zum Nachteil des Ver­mi­eters wirk­enden Flächen­ab­we­ichung angenom­men hat.


Die ver­tragliche Fes­tle­gung ein­er größeren als der tat­säch­lich vorhan­de­nen Wohn­fläche ist keine Vere­in­barung, die zum Nachteil des Mieters von den Bes­tim­mungen der §§ 557, 558 BGB über Mieter­höhun­gen abwe­icht und deshalb gemäß  557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirk­sam wäre. Diese Schutzvorschriften betr­e­f­fen nur solche Abre­den, welche die formellen oder materiellen Voraus­set­zun­gen ein­er Mieter­höhung nach § 558 BGB verän­dern. Mit der ver­traglichen Fes­tle­gung auf eine bes­timmte Wohn­fläche haben die Parteien aber keine solche Vere­in­barung getrof­fen. Die mit­tel­bare Wirkung ein­er Wohn­flächen­vere­in­barung auf die Miethöhe wird hinge­gen nicht vom Schutzz­weck dieser Bes­tim­mungen erfasst. Erst bei ein­er Über­schre­itung der Erhe­blichkeits­gren­ze von 10 % ist es dem jew­eils nachteilig betrof­fe­nen Ver­tragspart­ner nicht mehr zumut­bar, sich an dieser Vere­in­barung fes­thal­ten zu lassen, und infolgedessen die tat­säch­liche Wohn­fläche maßge­blich.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mi­etern als auch Mietern, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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