(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 13. Okto­ber 2010 entsch­ieden, dass ein Mieter von Wohn­raum die Zahlung der Kau­tion von der Benen­nung eines insol­ven­zfesten Kon­tos durch den Ver­mi­eter abhängig machen darf.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 13. Okto­ber 2010 – VIII ZR 98/10.

Die Beklagten haben von den Klägern, die Eigen­tümer eines Gut­shofes mit Stal­lun­gen und Wei­de­land sind, durch zwei voneinan­der abhängige Mietverträge eine auf diesem Hof gele­gene Woh­nung sowie sechs Pfer­de­box­en neb­st Wei­de­land gemietet. Während der Mietver­trag über die Stal­lun­gen keine Kau­tion­szahlung der Beklagten vor­sieht, enthält der Wohn­raum­mi­etver­trag in § 6 Nr. 2 fol­gende Regelung zur Sicher­heit­sleis­tung:

“Der Mieter leis­tet bei Beginn des Mietver­hält­niss­es dem Ver­mi­eter für die Erfül­lung sein­er Verpflich­tun­gen eine Barkau­tion in Höhe von 2.000,00 € auf ein Mietkau­tion­skon­to — Über­gabe an den Ver­mi­eter beim Einzug. Der Ver­mi­eter hat diese Geld­summe getren­nt von seinem Ver­mö­gen bei einem Kred­itin­sti­tut zu dem für Sparein­la­gen mit drei­monatiger Kündi­gungs­frist üblichen Zinssatz anzule­gen. Die Zin­sen ste­hen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicher­heit. Der Mieter ist berechtigt, die Kau­tion­ssumme in 3 Monat­srat­en zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietver­hält­niss­es fäl­lig, die bei­den fol­gen­den Rat­en mit der zweit­en und drit­ten Miete (…).”

Die Beklagten zahlten die vere­in­barte Kau­tion trotz mehrfach­er Auf­forderung nicht. Sie beriefen sich darauf, dass eine Zahlung erst dann erfol­gen müsse, wenn die Ver­mi­eter ihnen ein geson­dertes und den geset­zlichen Anforderun­gen genü­gen­des Mietkau­tion­skon­to benan­nt und nachgewiesen hät­ten. Die Kläger ver­trat­en die Auf­fas­sung, dass ein Mietkau­tion­skon­to nicht vor­ab mit­geteilt wer­den müsse, und kündigten in der Folge das gesamte Mietver­hält­nis wegen der fehlen­den Kau­tion­sleis­tung. Die Kläger haben mit ihrer Klage Räu­mung sowie die Erstat­tung vorg­erichtlich­er Recht­san­walt­skosten begehrt.

Das Amts­gericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Beru­fung der Kläger hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Beklagten hat­te Erfolg, betont Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass ein Mieter die Zahlung der Kau­tion davon abhängig machen darf, dass der Ver­mi­eter zuvor ein insol­ven­zfestes Kon­to benen­nt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Ver­mi­eter eine ihm über­lassene Miet­sicher­heit unab­hängig von der gegebe­nen­falls vere­in­barten Anlage­form getren­nt von seinem Ver­mö­gen anzule­gen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kau­tion vom Ver­mö­gen des Ver­mi­eters zu tren­nen und so vor dem Zugriff von dessen Gläu­bigern zu schützen. Es beste­ht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Geset­zge­ber bezweck­ten Schutz nicht von vorn­here­in zu gewähren, son­dern bei Beginn des Mietver­hält­niss­es eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kau­tion dem Ver­mi­eter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insol­ven­zfestes Ver­mi­eterkon­to über­weisen muss. Im vor­liegen­den Stre­it­fall haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kau­tion daher ihre Pflicht zur Erbringung der Miet­sicher­heit nicht ver­let­zt; die darauf gestützte Kündi­gung ist unwirk­sam. 

Klar­mann emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.


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