(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat­te am 23.09.2009 zu ent­schei­den, ob eine Klau­sel über die Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wirk­sam ist, wenn sie die Ver­pflich­tung zum “Wei­ßen” der Decken und Ober­wän­de wäh­rend der Miet­zeit umfasst.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 23.09.2009, Az: VIII ZR 344/08.


Die Beklag­ten waren Mie­ter einer Woh­nung des Klä­gers in Ber­lin. Nach § 3 Abs. 6 des For­mu­lar­miet­ver­tra­ges waren die Beklag­ten zur Über­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet. In der Klau­sel ist bestimmt:


Die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren umfas­sen ins­be­son­de­re:


Anstrich und Lackie­ren der Innen­tü­ren sowie der Fens­ter und Außen­tü­ren von innen sowie sämt­li­cher Holz­tei­le, Ver­sor­gungs­lei­tun­gen und Heiz­kör­per, das Wei­ßen der Decken und Ober­wän­de sowie der wisch­fes­te Anstrich bzw. das Tape­zie­ren der Wän­de.”


Mit der Kla­ge hat der Klä­ger nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses unter ande­rem Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bzw. Beschä­di­gung der Miet­sa­che begehrt. Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge teil­wei­se statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Beru­fungs­ge­richt die Zah­lungs­kla­ge wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren abge­wie­sen. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des Klä­gers hat­te kei­nen Erfolg.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die Klau­sel unwirk­sam ist und daher ein Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht besteht, betont Nebel.


Der Senat hat sei­ne Recht­spre­chung fort­ge­führt, nach der eine Klau­sel, wel­che den Mie­ter ver­pflich­tet, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in “neu­tra­len, hel­len, decken­den Far­ben und Tape­ten aus­zu­füh­ren”, wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung nach § 307 BGB unwirk­sam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Woh­nung im Zeit­punkt der Rück­ga­be beschränkt ist. Eine der­ar­ti­ge Klau­sel benach­tei­ligt den Mie­ter regel­mä­ßig des­halb unan­ge­mes­sen, weil sie ihn auch wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses zu einer Deko­ra­ti­on in einer ihm vor­ge­ge­be­nen Farb­wahl ver­pflich­tet und dadurch in der Gestal­tung sei­nes per­sön­li­chen Lebens­be­reichs ein­schränkt, ohne dass dafür ein aner­ken­nens­wer­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters besteht. So ver­hielt es sich auch in dem hier zu ent­schei­den­den Fall, weil die Klau­sel sich nicht auf eine blo­ße End­re­no­vie­rungs­pflicht des Mie­ters beschränkt. Für ein aner­ken­nens­wer­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an einem Wand- und Decken­an­strich allein in der Far­be weiß – etwa wegen einer andern­falls dro­hen­den Sub­stanz­ver­let­zung – bot der revi­si­ons­recht­lich zu berück­sich­ti­gen­de Sach­vor­trag des Klä­gers kei­nen Anhalt.


Das Beru­fungs­ge­richt ist auch zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass es jeden­falls nicht fern liegt, unter dem Begriff “wei­ßen” nicht ledig­lich ein Syn­onym für strei­chen, son­dern auch einen Anstrich in wei­ßer Far­be zu ver­ste­hen. Lässt die Klau­sel somit auch die­se Aus­le­gung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in die­ser dem Mie­ter güns­tigs­ten, weil zur Unwirk­sam­keit der Klau­sel füh­ren­den Aus­le­gung zugrun­de zu legen.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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