(Kiel) Der u. a. für das gewerb­li­che Miet­recht zustän­di­ge XII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) hat­te am 06.05.2009 sich erst­mals mit der Fra­ge zu befas­sen, ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen der Ver­mie­ter nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses Ver­sor­gungs­leis­tun­gen wie Hei­zung, Strom, Was­ser ein­stel­len darf.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf die ent­spre­chen­de Pres­se­mit­tei­lung  des BGH vom 06.05.2009, Az:  XII ZR 137/07.


In dem zugrun­de lie­gen­den Fall waren im Jahr 2000 Räu­me im Erd­ge­schoss eines “Kunst­hau­ses” zum Betrieb eines Cafés ver­mie­tet wor­den. Nach einem Streit über die Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters zu Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen stell­te der Mie­ter im Jahr 2001 sei­ne Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ein, spä­ter auch die Zah­lung der Grund­mie­te, mit wel­cher er im August 2007 jeden­falls acht Mona­te im Rück­stand war. Der Ver­mie­ter kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis wie­der­holt, zuletzt im August 2007. Zwi­schen den Par­tei­en schwebt ein Räu­mungs­ver­fah­ren.


Der Ver­mie­ter droh­te dem Mie­ter mehr­fach an, die Ver­sor­gung der Mieträu­me mit Heiz­ener­gie zu unter­bre­chen. Dage­gen hat der Mie­ter eine vor­beu­gen­de Unter­las­sungs­kla­ge erho­ben, mit der er vor dem Land­ge­richt auch Erfolg hat­te. Das Kam­mer­ge­richt hat die Kla­ge dage­gen abge­wie­sen.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Revi­si­on des Mie­ters zurück­ge­wie­sen betont Nebel.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­ge­gen der bis­her über­wie­gend ver­tre­te­nen Auf­fas­sung in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur, die in der Ein­stel­lung der Leis­tun­gen eine besitz­recht­lich ver­bo­te­ne Eigen­macht gese­hen hat, den Besitz­schutz auf die Ein­stel­lung von Ver­sor­gungs­leis­tun­gen für nicht anwend­bar erklärt. Die Beson­der­heit des Besitz­schut­zes besteht dar­in, dass er — zur vor­läu­fi­gen Befrie­dung — auch einem unrecht­mä­ßi­gen Besit­zer zusteht. Er besteht in der Abwehr von Stö­run­gen und greift grund­sätz­lich auch dann ein, wenn der Miet­ver­trag been­det und der Mie­ter zur Räu­mung ver­pflich­tet ist.


Der BGH hat nun aller­dings her­vor­ge­ho­ben, dass der Besitz als rein tat­säch­li­che Sach­herr­schaft kei­nen Anspruch auf eine bestimm­te Nut­zung der Sache ver­schafft, son­dern nur Abwehr­an­sprü­che gegen Ein­grif­fe von außen. Ein sol­cher Ein­griff lie­ge nicht vor, wenn ledig­lich Leis­tun­gen ein­ge­stellt wür­den. Denn der Besitz sei nur gegen beein­träch­ti­gen­de Ein­grif­fe geschützt, ver­lei­he aber kein Recht auf eine fort­ge­setz­te Belie­fe­rung mit Ver­sor­gungs­gü­tern. Damit sei die Sach­la­ge ver­gleich­bar mit der Ein­stel­lung der Leis­tun­gen durch Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men, wenn der Mie­ter die Leis­tun­gen unmit­tel­bar von die­sen bezie­he. Die Ver­sor­gungs­sper­re durch die Ener­gie­ver­sor­ger wer­de nach der weit über­wie­gen­den Auf­fas­sung zu Recht eben­falls nicht als Besitz­ver­let­zung ange­se­hen.


Ein Anspruch des Mie­ters auf die Fort­set­zung von Ver­sor­gungs­leis­tun­gen kann sich nach dem Bun­des­ge­richts­hof nur aus dem Miet­ver­trag erge­ben oder — nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses — im Ein­zel­fall nach Treu und Glau­ben aus sog. nach­ver­trag­li­chen Pflich­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bei­spiel­haft ein­zel­ne Fall­ge­stal­tun­gen ange­führt, in denen eine Pflicht des Ver­mie­ters auf wei­te­re Belie­fe­rung bestehen kann. Eine Gren­ze für die Pflicht zur wei­te­ren Belie­fe­rung sei aber jeden­falls dann erreicht, wenn der Ver­mie­ter hier­für kein Ent­gelt erhal­te und ihm durch die wei­te­re Belie­fe­rung ein Scha­den dro­he.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mie­tern als auch Mie­tern, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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