(Kiel) Der u. a. für das gewerbliche Mietrecht zuständi­ge XII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs (BGH) hat­te am 06.05.2009 sich erst­mals mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraus­set­zun­gen der Ver­mi­eter nach Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es Ver­sorgungsleis­tun­gen wie Heizung, Strom, Wass­er ein­stellen darf.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf die entsprechende Pressemit­teilung  des BGH vom 06.05.2009, Az:  XII ZR 137/07.


In dem zugrunde liegen­den Fall waren im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss eines “Kun­sthaus­es” zum Betrieb eines Cafés ver­mi­etet wor­den. Nach einem Stre­it über die Verpflich­tung des Ver­mi­eters zu Nebenkostenabrech­nun­gen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkosten­vo­rauszahlun­gen ein, später auch die Zahlung der Grund­mi­ete, mit welch­er er im August 2007 jeden­falls acht Monate im Rück­stand war. Der Ver­mi­eter kündigte das Mietver­hält­nis wieder­holt, zulet­zt im August 2007. Zwis­chen den Parteien schwebt ein Räu­mungsver­fahren.


Der Ver­mi­eter dro­hte dem Mieter mehrfach an, die Ver­sorgung der Mieträume mit Heizen­ergie zu unter­brechen. Dage­gen hat der Mieter eine vor­beu­gende Unter­las­sungsklage erhoben, mit der er vor dem Landgericht auch Erfolg hat­te. Das Kam­merg­ericht hat die Klage dage­gen abgewiesen.


Der Bun­des­gericht­shof hat die Revi­sion des Mieters zurück­gewiesen betont Nebel.


Der Bun­des­gericht­shof hat ent­ge­gen der bish­er über­wiegend vertrete­nen Auf­fas­sung in Recht­sprechung und Lit­er­atur, die in der Ein­stel­lung der Leis­tun­gen eine besitzrechtlich ver­botene Eigen­macht gese­hen hat, den Besitzschutz auf die Ein­stel­lung von Ver­sorgungsleis­tun­gen für nicht anwend­bar erk­lärt. Die Beson­der­heit des Besitzschutzes beste­ht darin, dass er — zur vor­läu­fi­gen Befriedung — auch einem unrecht­mäßi­gen Besitzer zuste­ht. Er beste­ht in der Abwehr von Störun­gen und greift grund­sät­zlich auch dann ein, wenn der Mietver­trag been­det und der Mieter zur Räu­mung verpflichtet ist.


Der BGH hat nun allerd­ings her­vorge­hoben, dass der Besitz als rein tat­säch­liche Sach­herrschaft keinen Anspruch auf eine bes­timmte Nutzung der Sache ver­schafft, son­dern nur Abwehransprüche gegen Ein­griffe von außen. Ein solch­er Ein­griff liege nicht vor, wenn lediglich Leis­tun­gen eingestellt wür­den. Denn der Besitz sei nur gegen beein­trächti­gende Ein­griffe geschützt, ver­lei­he aber kein Recht auf eine fort­ge­set­zte Beliefer­ung mit Ver­sorgungs­gütern. Damit sei die Sach­lage ver­gle­ich­bar mit der Ein­stel­lung der Leis­tun­gen durch Ver­sorgung­sun­ternehmen, wenn der Mieter die Leis­tun­gen unmit­tel­bar von diesen beziehe. Die Ver­sorgungssperre durch die Energiev­er­sorg­er werde nach der weit über­wiegen­den Auf­fas­sung zu Recht eben­falls nicht als Besitzver­let­zung ange­se­hen.


Ein Anspruch des Mieters auf die Fort­set­zung von Ver­sorgungsleis­tun­gen kann sich nach dem Bun­des­gericht­shof nur aus dem Mietver­trag ergeben oder — nach Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es — im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachver­traglichen Pflicht­en. Der Bun­des­gericht­shof hat beispiel­haft einzelne Fallgestal­tun­gen ange­führt, in denen eine Pflicht des Ver­mi­eters auf weit­ere Beliefer­ung beste­hen kann. Eine Gren­ze für die Pflicht zur weit­eren Beliefer­ung sei aber jeden­falls dann erre­icht, wenn der Ver­mi­eter hier­für kein Ent­gelt erhalte und ihm durch die weit­ere Beliefer­ung ein Schaden dro­he.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mi­etern als auch Mietern, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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