(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat soeben zwei Ent­schei­dun­gen zu der Fra­ge getrof­fen, ob der Ver­mie­ter zur Erhö­hung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen auch dann berech­tigt ist, wenn die zugrun­de geleg­te Abrech­nung inhalt­li­che Feh­ler auf­weist.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 15.05.2012 zu sei­nen Urtei­len vom sel­ben Tage, Az.: VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11.

In den bei­den Ver­fah­ren ver­langt der Klä­ger als Ver­mie­ter die Räu­mung und Her­aus­ga­be der von den beklag­ten Mie­tern inne­ge­hal­te­nen Woh­nun­gen. Der Klä­ger erhöh­te in bei­den Fäl­len mit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2004 die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und pass­te die­se auch in den Fol­ge­jah­ren dem jewei­li­gen Abrech­nungs­er­geb­nis an. Die Abrech­nun­gen des Klä­gers wie­sen inhalt­li­che Feh­ler auf, wel­che die Beklag­ten bean­stan­det hat­ten und bei deren Kor­rek­tur ein Sal­do zum Nach­teil der Beklag­ten nicht ver­blieb. Im Ver­fah­ren VIII ZR 245/11 zahl­ten die Beklag­ten seit dem Jah­re 2006 nur einen Teil der von dem Klä­ger gefor­der­ten Erhö­hungs­be­trä­ge der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen. Im Ver­fah­ren VIII ZR 246/11 zahl­te der Beklag­te die Erhö­hungs­be­trä­ge ins­ge­samt nicht. Der Klä­ger kün­dig­te bei­de Miet­ver­hält­nis­se wegen eines auf die aus­ste­hen­den Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen gestütz­ten Zah­lungs­rück­stan­des frist­los, hilfs­wei­se frist­ge­mäß. Die Räu­mungs­kla­gen des Ver­mie­ters sind in den Vor­in­stan­zen abge­wie­sen wor­den.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des Klä­gers hat­te kei­nen Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter nach einer Neben­kos­ten­ab­rech­nung zur Anpas­sung von Vor­aus­zah­lun­gen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur inso­weit berech­tigt ist, als sie auf einer inhalt­lich kor­rek­ten Abrech­nung beruht.

Zwar hat der Senat bis­lang die Ansicht ver­tre­ten, für eine Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen genü­ge eine for­mell ord­nungs­ge­mä­ße Abrech­nung, damit ohne auf­wen­di­ge Strei­tig­kei­ten über die Rich­tig­keit der Abrech­nung als­bald Klar­heit über die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen erzielt wer­den kön­ne. Hier­an hält der Senat aber nicht fest. Denn bei die­ser Sicht­wei­se wird der mit der Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen ver­folg­te Zweck, die Vor­aus­zah­lun­gen mög­lichst rea­lis­tisch nach dem vor­aus­sicht­li­chen Abrech­nungs­er­geb­nis für die nächs­te Abrech­nungs­pe­ri­ode zu bemes­sen, nicht hin­rei­chend berück­sich­tigt. Viel­mehr wür­de eine sol­che Ver­fah­rens­wei­se dem Ver­mie­ter die Mög­lich­keit eröff­nen, auf­grund einer feh­ler­haf­ten Abrech­nung Vor­aus­zah­lun­gen in einer Höhe zu erhe­ben, die ihm bei kor­rek­ter Abrech­nung nicht zustün­den.

Hin­zu kommt, dass der Ver­mie­ter zur Ertei­lung einer kor­rek­ten Abrech­nung ver­pflich­tet ist und es nicht hin­ge­nom­men wer­den kann, dass eine Ver­trags­par­tei aus der Ver­let­zung eige­ner Ver­trags­pflich­ten Vor­tei­le zieht. Die­se könn­ten in Fäl­len wie den vor­lie­gen­den, in denen sich aus den Erhö­hun­gen der Vor­aus­zah­lun­gen ein Miet­rück­stand in kün­di­gungs­re­le­van­ter Höhe auf­baut, sogar dar­in lie­gen, dass der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis wegen Miet­rück­stän­den been­den könn­te, die allei­ne dar­auf beruh­ten, dass er pflicht­wid­rig eine feh­ler­haf­te Abrech­nung erteilt hat­te, die den Mie­ter unbe­rech­tigt mit zu hohen Betriebs­kos­ten belas­te­te.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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