(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat soeben zwei Entschei­dun­gen zu der Frage getrof­fen, ob der Ver­mi­eter zur Erhöhung von Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrech­nung inhaltliche Fehler aufweist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 15.05.2012 zu seinen Urteilen vom sel­ben Tage, Az.: VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11.

In den bei­den Ver­fahren ver­langt der Kläger als Ver­mi­eter die Räu­mung und Her­aus­gabe der von den beklagten Mietern innege­hal­te­nen Woh­nun­gen. Der Kläger erhöhte in bei­den Fällen mit der Betrieb­skostenabrech­nung für das Jahr 2004 die Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen und passte diese auch in den Fol­ge­jahren dem jew­eili­gen Abrech­nungsergeb­nis an. Die Abrech­nun­gen des Klägers wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten bean­standet hat­ten und bei deren Kor­rek­tur ein Sal­do zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb. Im Ver­fahren VIII ZR 245/11 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungs­be­träge der Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen. Im Ver­fahren VIII ZR 246/11 zahlte der Beklagte die Erhöhungs­be­träge ins­ge­samt nicht. Der Kläger kündigte bei­de Mietver­hält­nisse wegen eines auf die ausste­hen­den Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen gestützten Zahlungsrück­standes frist­los, hil­f­sweise frist­gemäß. Die Räu­mungskla­gen des Ver­mi­eters sind in den Vorin­stanzen abgewiesen wor­den.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion des Klägers hat­te keinen Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter nach ein­er Nebenkostenabrech­nung zur Anpas­sung von Vorauszahlun­gen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf ein­er inhaltlich kor­rek­ten Abrech­nung beruht.

Zwar hat der Sen­at bis­lang die Ansicht vertreten, für eine Anpas­sung der Vorauszahlun­gen genüge eine formell ord­nungs­gemäße Abrech­nung, damit ohne aufwendi­ge Stre­it­igkeit­en über die Richtigkeit der Abrech­nung als­bald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlun­gen erzielt wer­den könne. Hier­an hält der Sen­at aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise wird der mit der Anpas­sung der Vorauszahlun­gen ver­fol­gte Zweck, die Vorauszahlun­gen möglichst real­is­tisch nach dem voraus­sichtlichen Abrech­nungsergeb­nis für die näch­ste Abrech­nungspe­ri­ode zu bemessen, nicht hin­re­ichend berück­sichtigt. Vielmehr würde eine solche Ver­fahrensweise dem Ver­mi­eter die Möglichkeit eröff­nen, auf­grund ein­er fehler­haften Abrech­nung Vorauszahlun­gen in ein­er Höhe zu erheben, die ihm bei kor­rek­ter Abrech­nung nicht zustün­den.

Hinzu kommt, dass der Ver­mi­eter zur Erteilung ein­er kor­rek­ten Abrech­nung verpflichtet ist und es nicht hin­genom­men wer­den kann, dass eine Ver­tragspartei aus der Ver­let­zung eigen­er Ver­tragspflicht­en Vorteile zieht. Diese kön­nten in Fällen wie den vor­liegen­den, in denen sich aus den Erhöhun­gen der Vorauszahlun­gen ein Mietrück­stand in kündi­gungsrel­e­van­ter Höhe auf­baut, sog­ar darin liegen, dass der Ver­mi­eter das Mietver­hält­nis wegen Mietrück­stän­den been­den kön­nte, die alleine darauf beruht­en, dass er pflichtwidrig eine fehler­hafte Abrech­nung erteilt hat­te, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betrieb­skosten belastete.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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