(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass ein einzel­ner Woh­nung­seigen­tümer die Sanierung des gemein­schaftlichen Eigen­tums ver­lan­gen kann, sofern diese zwin­gend erforder­lich ist und sofort erfol­gen muss; unter dieser Voraus­set­zung ist für die Berück­sich­ti­gung finanzieller Schwierigkeit­en (oder des Alters) einzel­ner Woh­nung­seigen­tümer kein Raum.

 

Verzögern die übri­gen Woh­nung­seigen­tümer die Beschlussfas­sung über eine solche Maß­nahme schuld­haft, kön­nen sie sich schadenser­satzpflichtig machen.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 17.10.2014 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. V ZR 9/14.


In dem zugrunde liegen­den Ver­fahren bestand die Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft zunächst aus zwei Ein­heit­en im Erd- und Dachgeschoss eines Haus­es. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Keller­räume nachträglich aus. Sie bilden seit ein­er Teilungserk­lärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Son­dereigen­tum­sein­heit. Sämtliche Wohnein­heit­en wur­den später veräußert. Die Beklagten sind die jet­zi­gen Eigen­tümer der Woh­nun­gen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gele­gene Woh­nung im Jahr 2002 unter Auss­chluss der Sach­män­gel­haf­tung zu einem Kauf­preis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitss­chaden auf und ist inzwis­chen unbe­wohn­bar. Ursache hier­für sind in erster Lin­ie Pla­nungs­fehler bei dem Umbau der Keller- in Wohn­räume und damit ver­bun­dene Baumän­gel, die das gemein­schaftliche Eigen­tum betr­e­f­fen.


Das Amts­gericht hat die Beklagten – dem Antrag der Klägerin entsprechend – verurteilt, der anteili­gen Auf­bringung der Kosten für die Sanierung der Kel­lergeschoss­woh­nung durch die Woh­nung­seigen­tümer und (zu diesem Zweck) der Bil­dung ein­er Son­derum­lage von rund 54.500 € zuzus­tim­men sowie Schadenser­satz auf­grund der verzögerten Ren­ovierung der Kel­lergeschoss­woh­nung zu zahlen. Fern­er hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz kün­ftiger Schä­den der Klägerin fest­gestellt. Auf die Beru­fung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufge­hoben und die Klage abgewiesen; es war der Ansicht, die Kosten­be­las­tung über­schre­ite die “Opfer­gren­ze” der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohnein­heit­en auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien.


Der unter anderem für das Woh­nung­seigen­tum­srecht zuständi­ge V. Zivilse­n­at des BGH hat das Urteil aufge­hoben.


Er hat entsch­ieden, dass die Klägerin sowohl die Zus­tim­mung zu der anteili­gen Kos­ten­tra­gung als auch zur Bil­dung der Son­derum­lage ver­lan­gen kann. Jed­er Woh­nung­seigen­tümer kann die ord­nungsmäßige Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaftlichen Eigen­tums beanspruchen. Allerd­ings haben die Woh­nung­seigen­tümer insoweit einen Gestal­tungsspiel­raum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beacht­en und im Grund­satz auf die Leis­tungs­fähigkeit der Woh­nung­seigen­tümer Rück­sicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen ein­er Maß­nahme gegeneinan­der abzuwä­gen und nicht zwin­gend erforder­liche Maß­nah­men ggf. zurück­zustellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier — die sofor­tige Instand­set­zung zwin­gend erforder­lich ist. Denn infolge der sanierungs­bedürfti­gen Män­gel am gemein­schaftlichen Eigen­tum ist die Woh­nung der Klägerin unbe­wohn­bar. Für die Berück­sich­ti­gung finanzieller Schwierigkeit­en (oder des Alters) einzel­ner Woh­nung­seigen­tümer ist in solchen Fal­lkon­stel­la­tio­nen kein Raum. Dies liefe der notwendi­gen Erhal­tung von Woh­nung­seigen­tum­san­la­gen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Las­ten des Woh­nung­seigen­tums tra­gen, obwohl sie es dauer­haft nicht nutzen kön­nte. Die Woh­nung­seigen­tümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkom­men, selb­st wenn sie in erster Lin­ie der Kel­lergeschoss­woh­nung zugutekommt.


Im Hin­blick auf die Schadenser­satzansprüche hat der V. Zivilse­n­at die Sache an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen. Entsch­ieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Woh­nung­seigen­tümer für solche Schä­den an dem Son­dereigen­tum in Betra­cht kommt, die dadurch entste­hen, dass die gebotene Beschlussfas­sung über die Vor­nahme zwin­gend erforder­lich­er Maß­nah­men unterbleibt. Eine Haf­tung kann diejeni­gen Woh­nung­seigen­tümer tre­f­fen, die schuld­haft entwed­er untätig geblieben sind oder gegen die erforder­liche Maß­nahme ges­timmt bzw. sich enthal­ten haben.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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