(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich soeben in ein­er Entschei­dung mit den Fra­gen befasst, wann ein vom Mieter ver­schulde­ter Zahlungsrück­stand die ordentliche Kündi­gung recht­fer­ti­gen kann und ob eine Vorschrift, die in bes­timmten Fällen eine frist­lose Kündi­gung nicht vor Ablauf ein­er soge­nan­nten Sper­rfrist erlaubt, auch auf eine ordentliche Kündi­gung anwend­bar ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 10.10.2012 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 107/12.

Der Beklagte ist seit 1972 Mieter ein­er Woh­nung in Berlin. Die Klägerin ist durch Eigen­tum­ser­werb im Jahr 2003 in die Ver­mi­eter­stel­lung einge­treten.

Nach dem Anschluss der Woh­nung an die Fer­n­wärme ver­langte die Klägerin ab März 2008 neben der Grund­mi­ete von 252,81 € Heizkosten­vorschüsse in Höhe von monatlich 70 €. Dem Beklagten waren zu diesem Zeit­punkt vom Job­cen­ter Leis­tun­gen für Heizung und Unterkun­ft bewil­ligt, wobei das Job­cen­ter monatlich 252,81 € direkt an die Klägerin und 50 € auf ein vom Beklagten benan­ntes Kon­to über­wies. Der Beklagte zahlte die Heizkosten­vorschüsse zunächst nicht. Für Mai und Juni 2009 zahlte er am 1. Juli 2009 100 € und danach monatlich 50 €. Mit Anwaltss­chreiben vom 5. Okto­ber 2009 kündigte die Klägerin das Mietver­hält­nis frist­gemäß zum 31. Juli 2010, weil der Beklagte die Heizkosten­vo­rauszahlun­gen für die Monate März 2008 bis April 2009 nicht gezahlt hat­te. Der Beklagte wurde in einem Zahlung­sprozess am 12. Novem­ber 2009 zur Begle­ichung dieses Rück­stands verurteilt. Er erbrachte die ausste­hen­den Zahlun­gen am 30. Juli 2010. Das Zahlung­surteil wurde am 15. Novem­ber 2010 recht­skräftig.

Mit Schreiben vom 12. Novem­ber 2010 kündigte die Klägerin erneut frist­gemäß, weil der Beklagte zu diesem Zeit­punkt die Miete für den laufend­en Monat – die gemäß Mietver­trag monatlich im Voraus, spätestens am drit­ten Werk­tag zu entricht­en ist – noch nicht gezahlt hat­te. Das Amts­gericht hat der Räu­mungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Beru­fung des Beklagten zurück­gewiesen.

Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion des Beklagten blieb ohne Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass eine ordentliche Kündi­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters erfol­gen darf, ohne dass die für eine frist­lose Kündi­gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforder­lichen Mietrück­stände erre­icht sein müssen. Da die ordentliche Kündi­gung im Gegen­satz zur frist­losen Kündi­gung dem Ver­mi­eter die Lösung vom Ver­trag nur unter Beach­tung der geset­zlichen oder der vere­in­barten Kündi­gungs­frist erlaubt, beste­ht kein Grund, die für die frist­lose Kündi­gung fest­ge­set­zten Gren­zen auf die ordentliche Kündi­gung zu über­tra­gen. Eine zur ordentlichen Kündi­gung berechti­gende nicht uner­he­bliche Ver­let­zung der Zahlungspflicht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Rück­stand eine Monatsmi­ete nicht über­steigt und die Verzugs­dauer weniger als einen Monat beträgt.

Die Kündi­gung der Klägerin vom 12. Novem­ber 2010 war daher ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­gerichts unwirk­sam. Das Urteil des Beru­fungs­gerichts erweist sich jedoch aus anderen Grün­den als richtig, weil die Kündi­gung vom 5. Okto­ber 2009 das Mietver­hält­nis wirk­sam been­det hat.

Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass die für frist­lose Kündi­gun­gen gel­tende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, die im Falle ein­er recht­skräfti­gen Verurteilung des Mieters zur Zahlung ein­er erhöht­en Miete eine Kündi­gung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monat­en nach recht­skräftiger Verurteilung erlaubt, nicht auf ordentliche Kündi­gun­gen angewen­det wer­den kann. Der Zweck der Vorschrift beste­ht darin, in bes­timmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge ein­er frist­losen Kündi­gung zu ver­mei­den. Wegen der bei ein­er ordentlichen Kündi­gung einzuhal­tenden Kündi­gungs­frist beste­ht diese Gefahr jeden­falls nicht in gle­ichem Maße. Zudem hat der Geset­zge­ber im Mietrecht­sre­for­mge­setz vom 19. Juni 2001 keine ander­weit­ige Regelung getrof­fen, obwohl ihm die Prob­lematik bekan­nt sein musste.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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