(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich soeben in einer Ent­schei­dung mit den Fra­gen befasst, wann ein vom Mie­ter ver­schul­de­ter Zah­lungs­rück­stand die ordent­li­che Kün­di­gung recht­fer­ti­gen kann und ob eine Vor­schrift, die in bestimm­ten Fäl­len eine frist­lo­se Kün­di­gung nicht vor Ablauf einer soge­nann­ten Sperr­frist erlaubt, auch auf eine ordent­li­che Kün­di­gung anwend­bar ist.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 10.10.2012 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 107/12.

Der Beklag­te ist seit 1972 Mie­ter einer Woh­nung in Ber­lin. Die Klä­ge­rin ist durch Eigen­tums­er­werb im Jahr 2003 in die Ver­mie­ter­stel­lung ein­ge­tre­ten.

Nach dem Anschluss der Woh­nung an die Fern­wär­me ver­lang­te die Klä­ge­rin ab März 2008 neben der Grund­mie­te von 252,81 € Heiz­kos­ten­vor­schüs­se in Höhe von monat­lich 70 €. Dem Beklag­ten waren zu die­sem Zeit­punkt vom Job­cen­ter Leis­tun­gen für Hei­zung und Unter­kunft bewil­ligt, wobei das Job­cen­ter monat­lich 252,81 € direkt an die Klä­ge­rin und 50 € auf ein vom Beklag­ten benann­tes Kon­to über­wies. Der Beklag­te zahl­te die Heiz­kos­ten­vor­schüs­se zunächst nicht. Für Mai und Juni 2009 zahl­te er am 1. Juli 2009 100 € und danach monat­lich 50 €. Mit Anwalts­schrei­ben vom 5. Okto­ber 2009 kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis frist­ge­mäß zum 31. Juli 2010, weil der Beklag­te die Heiz­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für die Mona­te März 2008 bis April 2009 nicht gezahlt hat­te. Der Beklag­te wur­de in einem Zah­lungs­pro­zess am 12. Novem­ber 2009 zur Beglei­chung die­ses Rück­stands ver­ur­teilt. Er erbrach­te die aus­ste­hen­den Zah­lun­gen am 30. Juli 2010. Das Zah­lungs­ur­teil wur­de am 15. Novem­ber 2010 rechts­kräf­tig.

Mit Schrei­ben vom 12. Novem­ber 2010 kün­dig­te die Klä­ge­rin erneut frist­ge­mäß, weil der Beklag­te zu die­sem Zeit­punkt die Mie­te für den lau­fen­den Monat – die gemäß Miet­ver­trag monat­lich im Vor­aus, spä­tes­tens am drit­ten Werk­tag zu ent­rich­ten ist – noch nicht gezahlt hat­te. Das Amts­ge­richt hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung des Beklag­ten zurück­ge­wie­sen.

Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des Beklag­ten blieb ohne Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass eine ordent­li­che Kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zah­lungs­ver­zugs des Mie­ters erfol­gen darf, ohne dass die für eine frist­lo­se Kün­di­gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfor­der­li­chen Miet­rück­stän­de erreicht sein müs­sen. Da die ordent­li­che Kün­di­gung im Gegen­satz zur frist­lo­sen Kün­di­gung dem Ver­mie­ter die Lösung vom Ver­trag nur unter Beach­tung der gesetz­li­chen oder der ver­ein­bar­ten Kün­di­gungs­frist erlaubt, besteht kein Grund, die für die frist­lo­se Kün­di­gung fest­ge­setz­ten Gren­zen auf die ordent­li­che Kün­di­gung zu über­tra­gen. Eine zur ordent­li­chen Kün­di­gung berech­ti­gen­de nicht uner­heb­li­che Ver­let­zung der Zah­lungs­pflicht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Rück­stand eine Monats­mie­te nicht über­steigt und die Ver­zugs­dau­er weni­ger als einen Monat beträgt.

Die Kün­di­gung der Klä­ge­rin vom 12. Novem­ber 2010 war daher ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts unwirk­sam. Das Urteil des Beru­fungs­ge­richts erweist sich jedoch aus ande­ren Grün­den als rich­tig, weil die Kün­di­gung vom 5. Okto­ber 2009 das Miet­ver­hält­nis wirk­sam been­det hat.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die für frist­lo­se Kün­di­gun­gen gel­ten­de Vor­schrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, die im Fal­le einer rechts­kräf­ti­gen Ver­ur­tei­lung des Mie­ters zur Zah­lung einer erhöh­ten Mie­te eine Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs nicht vor Ablauf von zwei Mona­ten nach rechts­kräf­ti­ger Ver­ur­tei­lung erlaubt, nicht auf ordent­li­che Kün­di­gun­gen ange­wen­det wer­den kann. Der Zweck der Vor­schrift besteht dar­in, in bestimm­ten Fäl­len eine Obdach­lo­sig­keit des Mie­ters infol­ge einer frist­lo­sen Kün­di­gung zu ver­mei­den. Wegen der bei einer ordent­li­chen Kün­di­gung ein­zu­hal­ten­den Kün­di­gungs­frist besteht die­se Gefahr jeden­falls nicht in glei­chem Maße. Zudem hat der Gesetz­ge­ber im Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19. Juni 2001 kei­ne ander­wei­ti­ge Rege­lung getrof­fen, obwohl ihm die Pro­ble­ma­tik bekannt sein muss­te.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

Für Rück­fra­gen steht Ihnen zur Ver­fü­gung:

Jens Klar­mann
Rechts­an­walt
Fach­an­walt für Arbeits­recht
DASV Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“
Pas­sau, Nie­mey­er & Col­le­gen
Walk­er­damm 1
24103 Kiel
Tel: 0431 – 974 300
Fax: 0431 – 974 3099
Email: j.klarmann@pani‑c.de
www.pani‑c.de