(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage beschäftigt, ob ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Woh­nung leicht fahrläs­sig verur­sacht hat, die Besei­t­i­gung des Schadens vom Ver­mi­eter ver­lan­gen kann, wenn der Schaden durch eine Wohnge­bäude­ver­sicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getra­gen hat.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 19.11.2014 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 191/13.


Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer Ver­mi­eterin, die Besei­t­i­gung eines Brand­schadens in der von ihnen gemieteten Woh­nung. Darüber hin­aus begehren sie die Fest­stel­lung, bis zur Besei­t­i­gung dieses Schadens zu ein­er Min­derung der Miete berechtigt zu sein. Bran­dur­sache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Kläger am 7. März 2012 Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschal­teter Herd­plat­te zeitweise ver­lassen und sich das Öl während­dessen entzün­det hat­te. Die Haftpflichtver­sicherung der Kläger ver­wies die Beklagte an deren Gebäude­ver­sicherung. Eine Inanspruch­nahme ihrer Gebäude­ver­sicherung – deren Kosten nach dem Mietver­trag anteilig auf die Kläger umgelegt wer­den – lehnte die Beklagte jedoch mit der Begrün­dung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Ver­sicherungskosten für den Gesamtbe­stand ihrer Miet­woh­nun­gen. Auch die von den Klägern geforderte Besei­t­i­gung des Brand­schadens lehnte die Beklagte ab, da ein Mieter, der Miet­män­gel schuld­haft verur­sacht habe, wed­er einen Man­gelbe­sei­t­i­gungsanspruch noch eine Min­derung der Miete gel­tend machen könne.


Das Amts­gericht hat der Klage stattgegeben. Die Beru­fung der Beklagten – die zwis­chen­zeitlich ohne Anerken­nung ein­er Recht­spflicht die Brand­schä­den beseit­igt hat­te – ist weit­ge­hend erfol­g­los geblieben; das Beru­fungs­gericht hat lediglich die Min­derungsquote her­abge­set­zt und mit Rück­sicht auf einen für die Schaden­sreg­ulierung benötigten Zeitraum den Beginn der Min­derung später ange­set­zt.


Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion der Beklagten hat­te keinen Erfolg.


Nach der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs darf ein Mieter erwarten, als Gegen­leis­tung für die (anteilig) von ihm getra­ge­nen Ver­sicherung­sprämien im Schadens­fall einen Nutzen von der Ver­sicherung zu haben. Deshalb ist ein Rück­griff des Ver­sicher­ers auf den Mieter nach ständi­ger Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs durch einen stillschweigen­den Regressverzicht aus­geschlossen, wenn der Ver­mi­eter die Wohnge­bäude­ver­sicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergeb­nis so ste­ht, als hätte er die Ver­sicherung selb­st abgeschlossen. Der Ver­mi­eter hat dage­gen im Regelfall kein vernün­ftiges Inter­esse daran, anstelle der Ver­sicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Ver­mi­eter auf­grund dieser Inter­essen­lage regelmäßig verpflichtet, auf die Ver­sicherung zurück­zu­greifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadenser­satz zu verzicht­en.


In For­ten­twick­lung dieser Recht­sprechung hat der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs nun­mehr entsch­ieden, dass der Mieter (hier die Kläger) in einem der­ar­ti­gen Fall vom Ver­mi­eter auch die Besei­t­i­gung der Brand­schä­den ver­lan­gen und gegebe­nen­falls die Miete min­dern kann; die Revi­sion der Beklagten ist deshalb zurück­gewiesen wor­den.


Den Ver­mi­eter trifft nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht, die Miet­sache in einem zum ver­trags­gemäßen Gebrauch geeigneten Zus­tand zu erhal­ten. Diese Pflicht ent­fällt zwar grund­sät­zlich, wenn der Mieter den Schaden selb­st schuld­haft verur­sacht hat. Dies gilt nach der heuti­gen Entschei­dung aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden ein­trittspflichtige Wohnge­bäude­ver­sicherung beste­ht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt wor­den sind. In diesem Fall ist der Ver­mi­eter grund­sät­zlich gehal­ten, die Ver­sicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseit­i­gen. Denn der Mieter kann auch in dieser Kon­stel­la­tion erwarten, dass ihm seine Aufwen­dun­gen für die Wohnge­bäude­ver­sicherung im Schadens­fall zu Gute kom­men.


Der Sen­at hat offen gelassen, ob der Ver­mi­eter aus­nahm­sweise nicht auf die Inanspruch­nahme der Ver­sicherung ver­weisen wer­den kann, wenn damit eine erhe­bliche Erhöhung der Ver­sicherung­sprämien ver­bun­den wäre, denn es fehlte nach den rechts­fehler­freien Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts insoweit an einem konkreten Vor­trag der Beklagten hin­sichtlich ein­er zu erwartenden Beitragser­höhung.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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