(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 07. Juli 2010 ent­schie­den, dass ein Mie­ter ohne beson­de­re ver­trag­li­che Rege­lung nicht erwar­ten kann, dass sei­ne Woh­nung einen Schall­schutz auf­weist, der über die Ein­hal­tung der zur Zeit der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den DIN-Vor­schrif­ten hin­aus­geht.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 85/09.

Die Beklag­ten sind Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ger in einem in den Jah­ren 2001/2002 errich­te­ten Mehr­fa­mi­li­en­haus in Bonn. Die Ver­mie­ter machen Miet­rück­stän­de für die Mona­te April 2006 bis ein­schließ­lich Dezem­ber 2007 von ins­ge­samt 1.701 € gel­tend. Um die­sen Betrag (zehn Pro­zent der Brut­to­mie­te) hat­ten die Beklag­ten die Mie­te unter ande­rem wegen Män­geln der Tritt­schall­däm­mung ihrer Woh­nung zur dar­über­lie­gen­den Woh­nung gemin­dert.

Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Mie­ter hat das Land­ge­richt die Kla­ge abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat ange­nom­men, die Mie­te sei gemäß § 536 Abs. 1 BGB zumin­dest um zehn Pro­zent der Brut­to­mie­te gemin­dert, weil die Woh­nung wegen nicht aus­rei­chen­der Tritt­schall­däm­mung man­gel­haft sei. Der Sach­ver­stän­di­ge habe eine Tritt­schall­mes­sung durch­füh­ren las­sen und fest­ge­stellt, dass zwar die Anfor­de­run­gen der DIN 4109 (1989) erfüllt sei­en. Hier­bei han­de­le es sich jedoch um den rei­nen Norm-Schall­schutz, der all­ge­mein nicht der Qua­li­tät mitt­le­rer Art und Güte ent­spre­che.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Ver­mie­ter hat­te Erfolg, betont Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat einen Man­gel der Woh­nung wegen nicht aus­rei­chen­der Tritt­schall­däm­mung ver­neint. Mehr als die Ein­hal­tung der zur Zeit der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den DIN 4109 zum Schall­schutz konn­ten die Beklag­ten als Mie­ter nicht erwar­ten.

Feh­len – wie im ent­schie­de­nen Fall – ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen zur Beschaf­fen­heit einer Woh­nung, kann der Mie­ter erwar­ten, dass die von ihm ange­mie­te­ten Räu­me einen Wohn­stan­dard auf­wei­sen, der bei ver­gleich­ba­ren Woh­nun­gen üblich ist. Dabei sind ins­be­son­de­re das Alter, die Aus­stat­tung und die Art des Gebäu­des, aber auch die Höhe der Mie­te und eine even­tu­el­le Orts­sit­te zu berück­sich­ti­gen. Gibt es zu bestimm­ten Anfor­de­run­gen an den Wohn­stan­dard tech­ni­sche Nor­men, so ist (jeden­falls) deren Ein­hal­tung vom Ver­mie­ter geschul­det. Dabei ist grund­sätz­lich der bei Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­de Maß­stab anzu­le­gen.

Die vom Land­ge­richt her­an­ge­zo­ge­ne Ent­schei­dung des für das Werk­ver­trags­recht zustän­di­gen VII. Zivil­se­nats des Bun­des­ge­richts­hofs, nach der für eine im Jahr 1997 fer­tig gestell­te Dop­pel­haus­hälf­te der hier­für gel­ten­de Teil der Nor­men der DIN 4109 nach dem Stand von 1989 nicht den aner­kann­ten Regeln der Tech­nik ent­spre­che, lässt sich nicht auf das Wohn­raum­miet­recht über­tra­gen. Im Miet­ver­hält­nis sind in ers­ter Linie die kon­kre­ten ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen der Par­tei­en über die Soll­be­schaf­fen­heit der Woh­nung maß­geb­lich, die vom Ver­mie­ter bei Über­ga­be ein­zu­hal­ten und über die gan­ze Miet­zeit auf­recht­zu­er­hal­ten ist, und nicht die Ein­hal­tung bestimm­ter tech­ni­scher Nor­men bei Über­ga­be wie bei einem Bau­werk. Dar­über hin­aus hat der Ver­mie­ter — anders als der Bau­un­ter­neh­mer — wäh­rend der gesam­ten Zeit des Miet­ver­hält­nis­ses für Sach­män­gel Gewähr zu leis­ten, ohne dass er in der Regel auf die tat­säch­li­che bau­li­che Beschaf­fen­heit Ein­fluss hat. 

Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und ggfs. recht­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.

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