(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 07. Juli 2010 entsch­ieden, dass ein Mieter ohne beson­dere ver­tragliche Regelung nicht erwarten kann, dass seine Woh­nung einen Schallschutz aufweist, der über die Ein­hal­tung der zur Zeit der Errich­tung des Gebäudes gel­tenden DIN-Vorschriften hinausgeht.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 85/09.

Die Beklagten sind Mieter ein­er Woh­nung der Kläger in einem in den Jahren 2001/2002 errichteten Mehrfam­i­lien­haus in Bonn. Die Ver­mi­eter machen Mietrück­stände für die Monate April 2006 bis ein­schließlich Dezem­ber 2007 von ins­ge­samt 1.701 € gel­tend. Um diesen Betrag (zehn Prozent der Brut­tomi­ete) hat­ten die Beklagten die Miete unter anderem wegen Män­geln der Trittschalldäm­mung ihrer Woh­nung zur darüber­liegen­den Woh­nung gemindert. 

Das Amts­gericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Beru­fung der Mieter hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat angenom­men, die Miete sei gemäß § 536 Abs. 1 BGB zumin­d­est um zehn Prozent der Brut­tomi­ete gemindert, weil die Woh­nung wegen nicht aus­re­ichen­der Trittschalldäm­mung man­gel­haft sei. Der Sachver­ständi­ge habe eine Trittschallmes­sung durch­führen lassen und fest­gestellt, dass zwar die Anforderun­gen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien. Hier­bei han­dele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der all­ge­mein nicht der Qual­ität mit­tlerer Art und Güte entspreche. 

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Ver­mi­eter hat­te Erfolg, betont Klarmann. 

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat einen Man­gel der Woh­nung wegen nicht aus­re­ichen­der Trittschalldäm­mung verneint. Mehr als die Ein­hal­tung der zur Zeit der Errich­tung des Gebäudes gel­tenden DIN 4109 zum Schallschutz kon­nten die Beklagten als Mieter nicht erwarten. 

Fehlen – wie im entsch­iede­nen Fall – ver­tragliche Vere­in­barun­gen zur Beschaf­fen­heit ein­er Woh­nung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohn­stan­dard aufweisen, der bei ver­gle­ich­baren Woh­nun­gen üblich ist. Dabei sind ins­beson­dere das Alter, die Ausstat­tung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berück­sichti­gen. Gibt es zu bes­timmten Anforderun­gen an den Wohn­stan­dard tech­nis­che Nor­men, so ist (jeden­falls) deren Ein­hal­tung vom Ver­mi­eter geschuldet. Dabei ist grund­sät­zlich der bei Errich­tung des Gebäudes gel­tende Maßstab anzulegen. 

Die vom Landgericht herange­zo­gene Entschei­dung des für das Werkver­tragsrecht zuständi­gen VII. Zivilse­n­ats des Bun­des­gericht­shofs, nach der für eine im Jahr 1997 fer­tig gestellte Dop­pel­haushälfte der hier­für gel­tende Teil der Nor­men der DIN 4109 nach dem Stand von 1989 nicht den anerkan­nten Regeln der Tech­nik entspreche, lässt sich nicht auf das Wohn­raum­mi­etrecht über­tra­gen. Im Mietver­hält­nis sind in erster Lin­ie die konkreten ver­traglichen Vere­in­barun­gen der Parteien über die Sollbeschaf­fen­heit der Woh­nung maßge­blich, die vom Ver­mi­eter bei Über­gabe einzuhal­ten und über die ganze Miet­zeit aufrechtzuer­hal­ten ist, und nicht die Ein­hal­tung bes­timmter tech­nis­ch­er Nor­men bei Über­gabe wie bei einem Bauw­erk. Darüber hin­aus hat der Ver­mi­eter — anders als der Bau­un­ternehmer — während der gesamten Zeit des Mietver­hält­niss­es für Sach­män­gel Gewähr zu leis­ten, ohne dass er in der Regel auf die tat­säch­liche bauliche Beschaf­fen­heit Ein­fluss hat. 

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – verwies.

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