(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat soeben eine Ent­schei­dung zu den Vor­aus­set­zun­gen einer Ver­wer­tungs­kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB getrof­fen.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09.

Die Klä­ger sind in unge­teil­ter Erben­ge­mein­schaft Eigen­tü­mer eines in der ehe­ma­li­gen DDR lie­gen­den Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, das 1953 unter staat­li­cher Ver­wal­tung an die Beklag­te ver­mie­tet wur­de. Die Klä­ger sind nach dem Ende der staat­li­chen Ver­wal­tung mit Ablauf des Jah­res 1992 in das Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­ten. Sie kün­dig­ten den Miet­ver­trag durch Schrei­ben vom 16. Juli 2007 mit der Begrün­dung, sie beab­sich­tig­ten, das sanie­rungs­be­dürf­ti­ge und ver­lust­brin­gen­de Miet­ob­jekt zum Zwe­cke der Aus­ein­an­der­set­zung der Erben­ge­mein­schaft zu ver­kau­fen. Die erstreb­te Erbaus­ein­an­der­set­zung las­se sich nur durch Ver­kauf bewerk­stel­li­gen, der in abseh­ba­rer Zeit nur in unver­mie­te­tem Zustand mög­lich sei. Das Amts­ge­richt hat die Räu­mungs­kla­ge der Klä­ger abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Klä­ger zurück­ge­wie­sen.

Die hier­ge­gen gerich­te­te Revi­si­on der Klä­ger hat­te Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat sei­ne Recht­spre­chung bekräf­tigt, dass bei der Beur­tei­lung, ob dem Eigen­tü­mer durch den Fort­be­stand eines Miet­ver­trags erheb­li­che Nach­tei­le ent­ste­hen und er des­halb zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* berech­tigt ist, auch das grund­sätz­li­che Inter­es­se des Mie­ters, in der bis­he­ri­gen Woh­nung als sei­nem Lebens­mit­tel­punkt zu ver­blei­ben, zu berück­sich­ti­gen ist und eine Abwä­gung sämt­li­cher Umstän­de des Ein­zel­falls zu erfol­gen hat. Anders als das Beru­fungs­ge­richt gemeint hat, kann ein erheb­li­cher Nach­teil nicht schon des­halb ver­neint wer­den, weil die Klä­ger das Grund­stück als Erben bereits im ver­mie­te­ten und unren­ta­blen Zustand erwor­ben haben und seit dem tat­säch­li­chen Ein­tritt der Klä­ger in das Miet­ver­hält­nis bei Been­di­gung der staat­li­chen Ver­wal­tung kei­ne wesent­li­che Ver­schlech­te­rung ein­ge­tre­ten ist. Dies lie­fe dar­auf hin­aus, die Eigen­tü­mer ehe­mals staat­lich ver­wal­te­ter Woh­nun­gen an den bei Auf­he­bung der Ver­wal­tung gege­be­nen Zustän­den auch nach deren Been­di­gung fest­zu­hal­ten und ihnen zuzu­mu­ten, dau­er­haft Ver­lus­te ohne eine Ver­wer­tungs­mög­lich­keit hin­zu­neh­men; dies ist mit dem Eigen­tums­grund­recht (Art. 14 Abs. 1 GG) unver­ein­bar.

Der Senat hat die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen. Das Beru­fungs­ge­richt wird zu der von den Klä­gern behaup­te­ten Unren­ta­bi­li­tät des Grund­stücks, zur Höhe des Min­der­erlö­ses bei einem Ver­kauf im ver­mie­te­ten Zustand bezie­hungs­wei­se zur Unver­käuf­lich­keit im ver­mie­te­ten Zustand und gege­be­nen­falls zu den von der Beklag­ten zu 1 gel­tend gemach­ten Här­te­grün­den die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu tref­fen haben.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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