(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat soeben eine Entschei­dung zu den Voraus­set­zun­gen ein­er Ver­w­er­tungskündi­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB getrof­fen.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09.

Die Kläger sind in ungeteil­ter Erbenge­mein­schaft Eigen­tümer eines in der ehe­ma­li­gen DDR liegen­den Ein­fam­i­lien­haus­es, das 1953 unter staatlich­er Ver­wal­tung an die Beklagte ver­mi­etet wurde. Die Kläger sind nach dem Ende der staatlichen Ver­wal­tung mit Ablauf des Jahres 1992 in das Mietver­hält­nis einge­treten. Sie kündigten den Mietver­trag durch Schreiben vom 16. Juli 2007 mit der Begrün­dung, sie beab­sichtigten, das sanierungs­bedürftige und ver­lust­brin­gende Mieto­b­jekt zum Zwecke der Auseinan­der­set­zung der Erbenge­mein­schaft zu verkaufen. Die erstrebte Erbau­seinan­der­set­zung lasse sich nur durch Verkauf bew­erk­stel­li­gen, der in abse­hbar­er Zeit nur in unver­mi­etetem Zus­tand möglich sei. Das Amts­gericht hat die Räu­mungsklage der Kläger abgewiesen. Das Landgericht hat die Beru­fung der Kläger zurück­gewiesen.

Die hierge­gen gerichtete Revi­sion der Kläger hat­te Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat seine Recht­sprechung bekräftigt, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigen­tümer durch den Fortbe­stand eines Mietver­trags erhe­bliche Nachteile entste­hen und er deshalb zur Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* berechtigt ist, auch das grund­sät­zliche Inter­esse des Mieters, in der bish­eri­gen Woh­nung als seinem Lebens­mit­telpunkt zu verbleiben, zu berück­sichti­gen ist und eine Abwä­gung sämtlich­er Umstände des Einzelfalls zu erfol­gen hat. Anders als das Beru­fungs­gericht gemeint hat, kann ein erhe­blich­er Nachteil nicht schon deshalb verneint wer­den, weil die Kläger das Grund­stück als Erben bere­its im ver­mi­eteten und unrentablen Zus­tand erwor­ben haben und seit dem tat­säch­lichen Ein­tritt der Kläger in das Mietver­hält­nis bei Beendi­gung der staatlichen Ver­wal­tung keine wesentliche Ver­schlechterung einge­treten ist. Dies liefe darauf hin­aus, die Eigen­tümer ehe­mals staatlich ver­wal­teter Woh­nun­gen an den bei Aufhe­bung der Ver­wal­tung gegebe­nen Zustän­den auch nach deren Beendi­gung festzuhal­ten und ihnen zuzu­muten, dauer­haft Ver­luste ohne eine Ver­w­er­tungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigen­tums­grun­drecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvere­in­bar.

Der Sen­at hat die Sache an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen. Das Beru­fungs­gericht wird zu der von den Klägern behaupteten Unrentabil­ität des Grund­stücks, zur Höhe des Min­der­erlös­es bei einem Verkauf im ver­mi­eteten Zus­tand beziehungsweise zur Unverkäu­flichkeit im ver­mi­eteten Zus­tand und gegebe­nen­falls zu den von der Beklagten zu 1 gel­tend gemacht­en Härte­grün­den die erforder­lichen Fest­stel­lun­gen zu tre­f­fen haben.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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