(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich soeben in einer Ent­schei­dung mit den Rechts­wir­kun­gen der vom Insol­venz­ver­wal­ter erklär­ten “Frei­ga­be” eines Miet­ver­hält­nis­ses sowie mit den Fol­gen fal­scher Anga­ben des Mie­ters in einer soge­nann­ten “Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung” befasst.


Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 9.04.2014 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 107/13.


Der Klä­ger ist seit dem 1. April 2007 Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten in Ham­burg. Vor Abschluss des Miet­ver­tra­ges erhielt der Klä­ger von der Ver­wal­te­rin der Beklag­ten ein For­mu­lar einer “Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung”. Dar­in soll­te der bis­he­ri­ge Ver­mie­ter des Klä­gers bestä­ti­gen, wie lan­ge das Miet­ver­hält­nis gedau­ert hat und ob der Mie­ter die Kau­ti­on und die Mie­te pünkt­lich gezahlt hat und sei­nen sons­ti­gen Ver­pflich­tun­gen aus dem Miet­ver­trag nach­ge­kom­men ist. Der Klä­ger gab die For­mu­la­re vor Ver­trags­schluss aus­ge­füllt zurück. Danach hat­te er seit 2003 von einem Drit­ten eine Woh­nung zu einer Mie­te von 695 € gemie­tet und sei­ne Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag stets pünkt­lich erfüllt.


Am 5. Novem­ber 2009 wur­de das Insol­venz­ver­fah­ren über das Ver­mö­gen des Klä­gers eröff­net. Der vom Gericht ein­ge­setz­te Treu­hän­der erklär­te mit Schrei­ben vom 3. Dezem­ber 2009 die “Frei­ga­be” des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Mit Schrei­ben vom 16. Sep­tem­ber 2010 erklär­ten die Beklag­ten gegen­über dem Klä­ger die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­trags, weil die Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung gefälscht gewe­sen sei. Weder habe der Klä­ger an der ange­ge­be­nen Adres­se gewohnt noch mit dem genann­ten Ver­mie­ter in dem genann­ten Zeit­raum über­haupt einen Miet­ver­trag abge­schlos­sen.


Gegen­stand des Revi­si­ons­ver­fah­rens ist allein der von den Beklag­ten mit der Wider­kla­ge (unter ande­rem) gel­tend gemach­te Räu­mungs­an­spruch. Das Amts­ge­richt hat die Wider­kla­ge inso­weit abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat auf die Beru­fung der Beklag­ten das amts­ge­richt­li­che Urteil abge­än­dert und der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben.


Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on, mit der der Klä­ger die Wie­der­her­stel­lung des amts­ge­richt­li­chen Urteils erstrebt, hat­te Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter nach dem Wirk­sam­wer­den der Frei­ga­be­er­klä­rung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegen­über dem Mie­ter kün­di­gen kann. Denn durch die Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Insol­venz­ver­wal­ters erhält der Mie­ter die Ver­fü­gungs- und Ver­wal­tungs­be­fug­nis über das Miet­ver­hält­nis zurück.


Zutref­fend hat das Beru­fungs­ge­richt fer­ner in der Vor­la­ge einer gefälsch­ten Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung eine erheb­li­che Ver­let­zung (vor-)vertraglicher Pflich­ten gese­hen, die die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses recht­fer­ti­gen kann. Das Beru­fungs­ge­richt hat aller­dings das Vor­brin­gen des Klä­gers, die Beklag­ten hät­ten bereits im Jahr 2007 Kennt­nis von der Fäl­schung erlangt, so dass die im Sep­tem­ber 2010 aus­ge­spro­che­ne frist­lo­se Kün­di­gung wegen Ver­spä­tung unwirk­sam sei, rechts­feh­ler­haft über­gan­gen. Der Rechts­streit war des­halb zur wei­te­ren Sach­auf­klä­rung an das Beru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

Für Rück­fra­gen steht Ihnen zur Ver­fü­gung:

 

Jens Klar­mann
Rechts­an­walt
Fach­an­walt für Arbeits­recht
DASV Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“
Pas­sau, Nie­mey­er & Col­le­gen
Walk­er­damm 1
24103 Kiel
Tel: 0431 – 974 300
Fax: 0431 – 974 3099
Email: j.klarmann@pani‑c.de
www.pani‑c.de