(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich soeben in ein­er Entschei­dung mit den Rechtswirkun­gen der vom Insol­ven­zver­wal­ter erk­lärten “Freiga­be” eines Mietver­hält­niss­es sowie mit den Fol­gen falsch­er Angaben des Mieters in ein­er soge­nan­nten “Vorver­mi­eterbescheini­gung” befasst.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 9.04.2014 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 107/13.


Der Kläger ist seit dem 1. April 2007 Mieter ein­er Woh­nung der Beklagten in Ham­burg. Vor Abschluss des Mietver­trages erhielt der Kläger von der Ver­wal­terin der Beklagten ein For­mu­lar ein­er “Vorver­mi­eterbescheini­gung”. Darin sollte der bish­erige Ver­mi­eter des Klägers bestäti­gen, wie lange das Mietver­hält­nis gedauert hat und ob der Mieter die Kau­tion und die Miete pünk­tlich gezahlt hat und seinen son­sti­gen Verpflich­tun­gen aus dem Mietver­trag nachgekom­men ist. Der Kläger gab die For­mu­la­re vor Ver­tragss­chluss aus­ge­füllt zurück. Danach hat­te er seit 2003 von einem Drit­ten eine Woh­nung zu ein­er Miete von 695 € gemietet und seine Pflicht­en aus dem Mietver­trag stets pünk­tlich erfüllt.


Am 5. Novem­ber 2009 wurde das Insol­ven­zver­fahren über das Ver­mö­gen des Klägers eröffnet. Der vom Gericht einge­set­zte Treuhän­der erk­lärte mit Schreiben vom 3. Dezem­ber 2009 die “Freiga­be” des Mietver­hält­niss­es gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Mit Schreiben vom 16. Sep­tem­ber 2010 erk­lärten die Beklagten gegenüber dem Kläger die frist­lose Kündi­gung des Mietver­trags, weil die Vorver­mi­eterbescheini­gung gefälscht gewe­sen sei. Wed­er habe der Kläger an der angegebe­nen Adresse gewohnt noch mit dem genan­nten Ver­mi­eter in dem genan­nten Zeitraum über­haupt einen Mietver­trag abgeschlossen.


Gegen­stand des Revi­sionsver­fahrens ist allein der von den Beklagten mit der Widerk­lage (unter anderem) gel­tend gemachte Räu­mungsanspruch. Das Amts­gericht hat die Widerk­lage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Beru­fung der Beklagten das amts­gerichtliche Urteil abgeän­dert und der Räu­mungsklage stattgegeben.


Die vom Bun­des­gericht­shof zuge­lassene Revi­sion, mit der der Kläger die Wieder­her­stel­lung des amts­gerichtlichen Urteils erstrebt, hat­te Erfolg. Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter nach dem Wirk­samw­er­den der Freiga­beerk­lärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem Mieter kündi­gen kann. Denn durch die Enthaf­tungserk­lärung des Insol­ven­zver­wal­ters erhält der Mieter die Ver­fü­gungs- und Ver­wal­tungs­befug­nis über das Mietver­hält­nis zurück.


Zutr­e­f­fend hat das Beru­fungs­gericht fern­er in der Vor­lage ein­er gefälscht­en Vorver­mi­eterbescheini­gung eine erhe­bliche Ver­let­zung (vor-)vertraglicher Pflicht­en gese­hen, die die frist­lose Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es recht­fer­ti­gen kann. Das Beru­fungs­gericht hat allerd­ings das Vor­brin­gen des Klägers, die Beklagten hät­ten bere­its im Jahr 2007 Ken­nt­nis von der Fälschung erlangt, so dass die im Sep­tem­ber 2010 aus­ge­sproch­ene frist­lose Kündi­gung wegen Ver­spä­tung unwirk­sam sei, rechts­fehler­haft über­gan­gen. Der Rechtsstre­it war deshalb zur weit­eren Sachaufk­lärung an das Beru­fungs­gericht zurück­zu­ver­weisen.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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