(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich soeben in ein­er Entschei­dung mit den Fra­gen befasst, wann die Ver­jährungs­frist für eine Betrieb­skosten­nach­forderung des Ver­mi­eters begin­nt und ob sich der Ver­mi­eter bei der Betrieb­skostenabrech­nung für bes­timmte Posi­tio­nen eine Nach­berech­nung vor­be­hal­ten kann.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 12.12.2012 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 264/12.

Der Bun­des­gericht­shof hat sich heute in ein­er Entschei­dung mit den Fra­gen befasst, wann die Ver­jährungs­frist für eine Betrieb­skosten­nach­forderung des Ver­mi­eters begin­nt und ob sich der Ver­mi­eter bei der Betrieb­skostenabrech­nung für bes­timmte Posi­tio­nen eine Nach­berech­nung vor­be­hal­ten kann.

Die Beklagte war bis Ende Feb­ru­ar 2007 Mieterin ein­er Woh­nung der Klägerin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlun­gen auf die Nebenkosten. Über diese rech­nete die Klägerin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nach­berech­nung im Hin­blick auf eine zu erwartende rück­wirk­ende Neufest­set­zung der Grund­s­teuer vor­be­hielt. Das zuständi­ge Finan­zamt set­zte die Grund­s­teuer mit Bescheid vom 3. Dezem­ber 2007 rück­wirk­end für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Jan­u­ar 2008 vorgenommene Nach­berech­nung der Grund­s­teuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu ein­er Nach­forderung der Klägerin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27. August 2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Ver­jährung.

Das Amts­gericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben. Das Landgericht hat die Beru­fung der Beklagten zurück­gewiesen. Die vom Landgericht zuge­lassene Revi­sion der Beklagten blieb ohne Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Ver­jährungs­frist für eine Betrieb­skosten­nach­forderung des Ver­mi­eters nicht bere­its mit der Erteilung der Abrech­nung in Gang geset­zt wird, in der sich der Ver­mi­eter die Nach­berech­nung vor­be­hal­ten hat, son­dern erst dann, wenn der Ver­mi­eter auch Ken­nt­nis von den die Nach­forderung begrün­den­den Umstän­den erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­sion hin­dert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB den Ver­mi­eter nicht daran, sich bei der Betrieb­skostenabrech­nung hin­sichtlich der Posi­tio­nen, die er ohne sein Ver­schulden nur vor­läu­fig abrech­nen kann, eine Nach­berech­nung vorzube­hal­ten. Die Regelung sieht zwar nach ein­er bes­timmten Frist den Auss­chluss von Nach­forderun­gen vor und soll dadurch den Ver­mi­eter zu ein­er frist­gerecht­en Abrech­nung anhal­ten, enthält aber aus­drück­lich eine Aus­nahme für den Fall, dass der Ver­mi­eter ohne sein Ver­schulden nicht rechtzeit­ig abrech­nen kann.

Da im vor­liegen­den Fall das Beru­fungs­gericht zutr­e­f­fend davon aus­ge­gan­gen ist, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finan­zamts vom 3. Dezem­ber 2007 von den anspruchs­be­grün­den­den Tat­sachen Ken­nt­nis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht ver­jährt ist, war die Revi­sion der Beklagten zurück­zuweisen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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