(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich soeben in einer Ent­schei­dung mit den Fra­gen befasst, wann die Ver­jäh­rungs­frist für eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung des Ver­mie­ters beginnt und ob sich der Ver­mie­ter bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für bestimm­te Posi­tio­nen eine Nach­be­rech­nung vor­be­hal­ten kann.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 12.12.2012 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 264/12.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich heu­te in einer Ent­schei­dung mit den Fra­gen befasst, wann die Ver­jäh­rungs­frist für eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung des Ver­mie­ters beginnt und ob sich der Ver­mie­ter bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für bestimm­te Posi­tio­nen eine Nach­be­rech­nung vor­be­hal­ten kann.

Die Beklag­te war bis Ende Febru­ar 2007 Mie­te­rin einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Ber­lin und erbrach­te neben der Mie­te Vor­aus­zah­lun­gen auf die Neben­kos­ten. Über die­se rech­ne­te die Klä­ge­rin unter ande­rem für die Jah­re 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nach­be­rech­nung im Hin­blick auf eine zu erwar­ten­de rück­wir­ken­de Neu­fest­set­zung der Grund­steu­er vor­be­hielt. Das zustän­di­ge Finanz­amt setz­te die Grund­steu­er mit Bescheid vom 3. Dezem­ber 2007 rück­wir­kend für die Jah­re ab 2002 fest. Die unter dem 30. Janu­ar 2008 vor­ge­nom­me­ne Nach­be­rech­nung der Grund­steu­er für die Jah­re 2002 bis 2006 führ­te zu einer Nach­for­de­rung der Klä­ge­rin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahn­be­scheid über die­se For­de­rung wur­de der Beklag­ten am 27. August 2010 zuge­stellt. Die Beklag­te berief sich auf Ver­jäh­rung.

Das Amts­ge­richt hat der Zah­lungs­kla­ge der Klä­ge­rin statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen. Die vom Land­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten blieb ohne Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Ver­jäh­rungs­frist für eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung des Ver­mie­ters nicht bereits mit der Ertei­lung der Abrech­nung in Gang gesetzt wird, in der sich der Ver­mie­ter die Nach­be­rech­nung vor­be­hal­ten hat, son­dern erst dann, wenn der Ver­mie­ter auch Kennt­nis von den die Nach­for­de­rung begrün­den­den Umstän­den erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on hin­dert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB den Ver­mie­ter nicht dar­an, sich bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung hin­sicht­lich der Posi­tio­nen, die er ohne sein Ver­schul­den nur vor­läu­fig abrech­nen kann, eine Nach­be­rech­nung vor­zu­be­hal­ten. Die Rege­lung sieht zwar nach einer bestimm­ten Frist den Aus­schluss von Nach­for­de­run­gen vor und soll dadurch den Ver­mie­ter zu einer frist­ge­rech­ten Abrech­nung anhal­ten, ent­hält aber aus­drück­lich eine Aus­nah­me für den Fall, dass der Ver­mie­ter ohne sein Ver­schul­den nicht recht­zei­tig abrech­nen kann.

Da im vor­lie­gen­den Fall das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend davon aus­ge­gan­gen ist, dass die Klä­ge­rin erst durch den Bescheid des Finanz­amts vom 3. Dezem­ber 2007 von den anspruchs­be­grün­den­den Tat­sa­chen Kennt­nis erlangt hat und ihre For­de­rung daher nicht ver­jährt ist, war die Revi­si­on der Beklag­ten zurück­zu­wei­sen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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