(Kiel) Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) hat am 27.05.2009 ent­schie­den, dass bei einer unwirk­sa­men End­re­no­vie­rungs­klau­sel der Ver­mie­ter einem Erstat­tungs­an­spruch aus­ge­setzt sein kann, wenn der Mie­ter im Ver­trau­en auf die Wirk­sam­keit der Rege­lung vor dem Aus­zug Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren aus­führt.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf eine Mit­tei­lung des BGH vom glei­chen Tage, Az.: VIII ZR 302/07.


Die Klä­ger waren seit Mai 1999 Mie­ter einer Woh­nung des Beklag­ten. Im Jahr 2004 reno­vier­ten sie die Woh­nung. Eini­ge Zeit spä­ter kün­dig­ten sie das Miet­ver­hält­nis zum 31. Mai 2006. In der Annah­me, dazu ver­pflich­tet zu sein, nah­men sie vor Rück­ga­be der Woh­nung eine End­re­no­vie­rung vor. Sie sind der Auf­fas­sung, dass ihnen ein Ersatz­an­spruch für die durch­ge­führ­te End­re­no­vie­rung zuste­he, weil eine wirk­sa­me Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht bestan­den habe.
Mit der Kla­ge machen die Klä­ger einen Ersatz­an­spruch in Höhe von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Decken­flä­che) gel­tend. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Beru­fungs­ge­richt hat die Beru­fung der Klä­ger zurück­ge­wie­sen. Die Revi­si­on der Klä­ger hat­te Erfolg, so betont Nebel.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass ein Erstat­tungs­an­spruch der Klä­ger wegen unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung des Ver­mie­ters in Betracht kommt, weil die Klä­ger nach ihrem Vor­brin­gen die von ihnen vor­ge­nom­me­nen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf­grund einer unwirk­sa­men End­re­no­vie­rungs­klau­sel und damit ohne Rechts­grund erbracht haben (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechts­grund­los erbrach­ten Leis­tung bemisst sich inso­weit nach dem Betrag der übli­chen, hilfs­wei­se der ange­mes­se­nen Ver­gü­tung für die aus­ge­führ­ten Reno­vie­rungs­ar­bei­ten. Dabei muss aller­dings berück­sich­tigt wer­den, dass Mie­ter bei Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren regel­mä­ßig von der im Miet­ver­trag ein­ge­räum­ten Mög­lich­keit Gebrauch machen, die Arbei­ten in Eigen­leis­tung zu erle­di­gen oder sie durch Ver­wand­te und Bekann­te erle­di­gen las­sen. In die­sem Fall bemisst sich der Wert der Deko­ra­ti­ons­leis­tun­gen übli­cher­wei­se nach dem, was der Mie­ter bil­li­ger­wei­se neben einem Ein­satz an frei­er Zeit als Kos­ten für das not­wen­di­ge Mate­ri­al sowie als Ver­gü­tung für die Arbeits­leis­tung sei­ner Hel­fer aus dem Ver­wand­ten- und Bekann­ten­kreis auf­ge­wen­det hat oder hät­te auf­wen­den müs­sen. Der Wert der erbrach­ten Leis­tung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schät­zen. Im vor­lie­gen­den Fall ist aber noch zu klä­ren, ob ein höhe­rer Wert des­halb anzu­set­zen ist, weil nach dem Klä­ger­vor­trag der Klä­ger zu 2 beruf­lich als Maler und Lackie­rer tätig ist und die Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren damit mög­li­cher­wei­se Gegen­stand sei­nes in selb­stän­di­ger beruf­li­cher Tätig­keit geführ­ten Gewer­bes war.


Eine Ersatz­pflicht auf der Grund­la­ge eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs hat der Bun­des­ge­richts­hof dage­gen ver­neint, weil dem Beklag­ten nach den gege­be­nen Umstän­den kein Ver­schul­dens­vor­wurf wegen der Ver­wen­dung unwirk­sa­mer Klau­seln gemacht wer­den kann.


Eben­so schei­det auch ein Auf­wen­dungs­er­satz­an­spruch aus einer Geschäfts­füh­rung ohne Auf­trag aus. Der Mie­ter, der auf­grund ver­meint­li­cher Ver­pflich­tung Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in der Miet­woh­nung vor­nimmt, führt damit kein Geschäft des Ver­mie­ters, son­dern wird nur im eige­nen Rechts- und Inter­es­sen­kreis tätig. Denn mit der Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren will der Mie­ter eine Leis­tung erbrin­gen, die recht­lich und wirt­schaft­lich als Teil des Ent­gelts für die Gebrauchs­über­las­sung an den Mieträu­men anzu­se­hen ist.


Da es an Fest­stel­lun­gen zur Höhe eines Anspruchs auf Her­aus­ga­be einer bei dem Beklag­ten ein­ge­tre­te­nen Berei­che­rung fehlt, hat der Bun­des­ge­richt­hof die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mie­tern als auch Mie­tern, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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