(Kiel) Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs (BGH) hat am 27.05.2009 entsch­ieden, dass bei ein­er unwirk­samen Endren­ovierungsklausel der Ver­mi­eter einem Erstat­tungsanspruch aus­ge­set­zt sein kann, wenn der Mieter im Ver­trauen auf die Wirk­samkeit der Regelung vor dem Auszug Schön­heit­srepara­turen ausführt.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf eine Mit­teilung des BGH vom gle­ichen Tage, Az.: VIII ZR 302/07.


Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter ein­er Woh­nung des Beklagten. Im Jahr 2004 ren­ovierten sie die Woh­nung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietver­hält­nis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nah­men sie vor Rück­gabe der Woh­nung eine Endren­ovierung vor. Sie sind der Auf­fas­sung, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchge­führte Endren­ovierung zuste­he, weil eine wirk­same Verpflich­tung zur Vor­nahme der Schön­heit­srepara­turen nicht bestanden habe.
Mit der Klage machen die Kläger einen Ersatzanspruch in Höhe von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deck­en­fläche) gel­tend. Das Amts­gericht hat die Klage abgewiesen. Das Beru­fungs­gericht hat die Beru­fung der Kläger zurück­gewiesen. Die Revi­sion der Kläger hat­te Erfolg, so betont Nebel.


Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass ein Erstat­tungsanspruch der Kläger wegen ungerecht­fer­tigter Bere­icherung des Ver­mi­eters in Betra­cht kommt, weil die Kläger nach ihrem Vor­brin­gen die von ihnen vorgenomme­nen Schön­heit­srepara­turen auf­grund ein­er unwirk­samen Endren­ovierungsklausel und damit ohne Rechts­grund erbracht haben (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechts­grund­los erbracht­en Leis­tung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hil­f­sweise der angemesse­nen Vergü­tung für die aus­ge­führten Ren­ovierungsar­beit­en. Dabei muss allerd­ings berück­sichtigt wer­den, dass Mieter bei Aus­führung von Schön­heit­srepara­turen regelmäßig von der im Mietver­trag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeit­en in Eigen­leis­tung zu erledi­gen oder sie durch Ver­wandte und Bekan­nte erledi­gen lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert der Deko­ra­tionsleis­tun­gen üblicher­weise nach dem, was der Mieter bil­liger­weise neben einem Ein­satz an freier Zeit als Kosten für das notwendi­ge Mate­r­i­al sowie als Vergü­tung für die Arbeit­sleis­tung sein­er Helfer aus dem Ver­wandten- und Bekan­ntenkreis aufgewen­det hat oder hätte aufwen­den müssen. Der Wert der erbracht­en Leis­tung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Im vor­liegen­den Fall ist aber noch zu klären, ob ein höher­er Wert deshalb anzuset­zen ist, weil nach dem Kläger­vor­trag der Kläger zu 2 beru­flich als Maler und Lack­ier­er tätig ist und die Durch­führung der Schön­heit­srepara­turen damit möglicher­weise Gegen­stand seines in selb­ständi­ger beru­flich­er Tätigkeit geführten Gewerbes war. 


Eine Ersatzpflicht auf der Grund­lage eines Schadenser­satzanspruchs hat der Bun­des­gericht­shof dage­gen verneint, weil dem Beklagten nach den gegebe­nen Umstän­den kein Ver­schuldensvor­wurf wegen der Ver­wen­dung unwirk­samer Klauseln gemacht wer­den kann. 


Eben­so schei­det auch ein Aufwen­dungser­satzanspruch aus ein­er Geschäfts­führung ohne Auf­trag aus. Der Mieter, der auf­grund ver­meintlich­er Verpflich­tung Schön­heit­srepara­turen in der Miet­woh­nung vorn­immt, führt damit kein Geschäft des Ver­mi­eters, son­dern wird nur im eige­nen Rechts- und Inter­essenkreis tätig. Denn mit der Vor­nahme der Schön­heit­srepara­turen will der Mieter eine Leis­tung erbrin­gen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Ent­gelts für die Gebrauch­süber­las­sung an den Mieträu­men anzuse­hen ist. 


Da es an Fest­stel­lun­gen zur Höhe eines Anspruchs auf Her­aus­gabe ein­er bei dem Beklagten einge­trete­nen Bere­icherung fehlt, hat der Bun­des­gerichthof die Sache an das Beru­fungs­gericht zurückverwiesen. 


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mi­etern als auch Mietern, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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