(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof (BGH) hat entsch­ieden, dass eine Genossen­schaft mit ihrem Mieter­höhungsver­lan­gen nicht gegen den genossen­schaftlichen Gle­ich­be­hand­lungs­grund­satz ver­stößt, wenn diese nach ein­er Sanierung nur von den Mietern eine Mieter­höhung ver­langt,  die während der Sanierungs­dauer die Miete gemindert hat­ten.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 14.10.2009, Az: VIII ZR 159/08.


Die Klägerin ist seit 1971 Mit­glied der beklagten Genossen­schaft und schloss mit dieser im gle­ichen Jahr einen Nutzungsver­trag über eine Genossen­schaftswoh­nung in Köln. Seit dem 1. Novem­ber 2004 beträgt die Grund­mi­ete 376,20 €. Im Herb­st 2005 wur­den in der Wohnan­lage die Fen­ster aus­ge­tauscht sowie Sanierungsar­beit­en an den Balko­nen durchge­führt. Wegen der dadurch verur­sacht­en Beein­träch­ti­gun­gen durch Lärm und Staub min­derte die Klägerin — als einziges Genossen­schaftsmit­glied — die Miete für Novem­ber 2005 durch entsprechende Kürzung für Jan­u­ar 2006 rück­wirk­end um 50 %. Die Beklagte wies darauf hin, dass sie in der Regel von ein­er Erhöhung der Miete aus Anlass von Mod­ernisierungs­maß­nah­men abse­he, aber Mit­glieder, die auf ihrem Min­derungsrecht bestün­den, mit ein­er Erhöhung der Nutzungs­ge­bühr zum näch­sten zuläs­si­gen Zeit­punkt rech­nen müssten. Die Klägerin bestand auf ihrem Recht zur Min­derung, die daraufhin von der Beklagten akzep­tiert wurde. Mit Schreiben vom 9. März 2006 begehrte die Beklagte von der Klägerin gemäß § 558 BGB (Mieter­höhung bis zur ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete) die Zus­tim­mung zur Anhebung der Grund­mi­ete auf 410,34 €. Die Klägerin stimmte nicht zu.


Die Klägerin hat sich zunächst im Wege der Fest­stel­lungsklage gegen die Berech­ti­gung des Mieter­höhungsver­lan­gens gewandt. Die Beklagte hat Widerk­lage auf Zus­tim­mung der Klägerin zur begehrten Mieter­höhung erhoben. Die Parteien stre­it­en in der Revi­sion­sin­stanz nur noch darum, ob die Beklagte die Zus­tim­mung zu der begehrten Mieter­höhung ver­lan­gen kann. Das Amts­gericht hat der auf Zus­tim­mung gerichteten Widerk­lage der Beklagten stattgegeben. Das Beru­fungs­gericht hat die Beru­fung der Klägerin zurück­gewiesen. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion der Klägerin hat­te keinen Erfolg.


Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass die Beklagte mit ihrem auf § 558 BGB gestützten – insoweit unstre­it­ig berechtigten — Mieter­höhungsver­lan­gen nicht gegen den genossen­schaftlichen Gle­ich­be­hand­lungs­grund­satz ver­stößt, betont Nebel.


Da die Klägerin — als einziges Mit­glied der Genossen­schaft — die Miete wegen der durch die Bauar­beit­en verur­sacht­en Beein­träch­ti­gun­gen gemindert hat, hat sie keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihr gegenüber auf eine nach § 558 BGB zuläs­sige Mieter­höhung eben­so verzichtet wie gegenüber den anderen Genossen­schaftsmit­gliedern, die eben­falls zur Miet­min­derung berechtigt waren, diese aber nicht gel­tend gemacht haben. Aus der Berech­ti­gung der Klägerin zur Min­derung und der Unab­d­ing­barkeit dieses Rechts (§ 558 Abs. 4 BGB) fol­gt nicht, dass der Genossen­schaft gegenüber der Klägerin eine Mieter­höhung ver­wehrt wäre. Die Klägerin hat­te — in gle­ich­er Weise wie die anderen Genossen­schaftsmit­glieder — die Wahl zwis­chen der Gel­tend­machung der Min­derung und dem (frei­willi­gen) Verzicht der Beklagten auf eine Mieter­höhung auf­grund der durchge­führten Mod­ernisierungsar­beit­en. Die Klägerin kann unter dem Gesicht­spunkt der Gle­ich­be­hand­lung nicht ver­lan­gen, in den Genuss sowohl der Miet­min­derung als auch des frei­willi­gen Verzichts der Beklagten auf die nach § 558 BGB zuläs­sige Mieter­höhung zu kom­men.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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