(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass das Vorkauf­s­recht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB grund­sät­zlich nicht entste­ht, wenn ein mit einem Mehrfam­i­lien­haus bebautes Grund­stück verkauft wird und erst die Erwer­ber durch Teilungsvere­in­barung gemäß § 3 WEG Woh­nung­seigen­tum begrün­den. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwer­ber beab­sichti­gen, die neu geschaf­fe­nen Ein­heit­en jew­eils selb­st zu nutzen (soge­nan­ntes “Erwer­ber­mod­ell”).


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 22.11.2013 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. V ZR 96/12.


In dem zugrunde liegen­den Ver­fahren war die Beklagte Eigen­tümerin eines mit einem Mehrfam­i­lien­haus bebaut­en Grund­stücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhan­de­nen Woh­nun­gen ver­mi­etete sie an die Klägerin. Nach­dem das zuständi­ge Lan­drat­samt die Abgeschlossen­heits­bescheini­gung erteilt hat­te, verkaufte die Beklagte den ungeteil­ten Grundbe­sitz am 11. März 2009 an drei Erwer­ber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gle­ichen Tag und bei dem­sel­ben Notar eine Teilungsvere­in­barung gemäß § 3 WEG beurkun­den. Mit Erk­lärung vom 14. März 2011 übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkauf­s­recht aus. Mit ihrer Klage will sie fest­stellen lassen, dass zwis­chen ihr und der Beklagten ein Kaufver­trag über die von ihr gemietete Woh­nung zum Preis von 30.000 € zus­tande gekom­men ist. Landgericht und Ober­lan­des­gericht haben die Klage abgewiesen.


Der unter anderem für Verträge über Grund­stücke unter Ein­schluss des Vorkauf­s­rechts zuständi­ge V. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat die Revi­sion der Klägerin zurück­gewiesen. Er hat entsch­ieden, dass das Vorkauf­s­recht bei dem Verkauf eines ungeteil­ten Grund­stücks vor Begrün­dung des Woh­nung­seigen­tums im Grund­satz nur dann entste­ht, wenn sich der Veräußer­er gegenüber den Erwer­bern ver­traglich verpflichtet, sein­er­seits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Darüber hin­aus muss die von dem Vorkauf­s­recht erfasste zukün­ftige Woh­nung­seigen­tum­sein­heit in dem Ver­trag bere­its hin­re­ichend bes­timmt oder zumin­d­est bes­timm­bar sein. Dage­gen ist es regelmäßig nicht aus­re­ichend, wenn – wie hier – die Erwer­ber die Teilung durch­führen.


Das Vorkauf­s­recht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll näm­lich nicht zum Erwerb des gesamten Grund­stücks berechti­gen. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigen­tum­san­teil, son­dern das in sein­er Entste­hung bere­its angelegte Eigen­tum an der von ihm gemieteten Woh­nung erwer­ben kön­nen. Weil das Vorkauf­s­recht einen Ver­trag zwis­chen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedin­gun­gen des mit den Erwer­bern geschlosse­nen Kaufver­trags entste­hen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwer­bern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass der Mieter tat­säch­lich Woh­nung­seigen­tum erwer­ben kann. Bei ein­er Aufteilung durch die Erwer­ber ist dies nicht gewährleis­tet. Wollte man auch hier ein Vorkauf­s­recht annehmen, kön­nte der Mieter zunächst allen­falls einen Miteigen­tum­san­teil an dem ungeteil­ten Grundbe­sitz erwer­ben. In eine Teilungsvere­in­barung der Erwer­ber träte er aus Rechts­grün­den nicht ein. Fol­glich kön­nten die Erwer­ber ihre Aufteilungsab­sicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies ver­hin­dern kön­nte; dies wäre für ihn mit ganz erhe­blichen finanziellen und rechtlichen Risiken ver­bun­den. Die Gefahr ein­er Ver­drän­gung des Mieters ist bei dem Erwer­ber­mod­ell im Übri­gen inzwis­chen ver­min­dert wor­den, weil der Geset­zge­ber die Sperre für die Kündi­gung wegen Eigenbe­darfs durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Veräußerung an eine Erwer­ber­mehrheit erstreckt hat.


Im Einzelfall kann das Vorkauf­s­recht allerd­ings entste­hen, wenn ein Rechtsmiss­brauch festzustellen ist. Dies set­zt voraus, dass die Parteien des Kaufver­trags nur zur Auss­chal­tung des Vorkauf­s­rechts bewusst auf eine an sich beab­sichtigte Teilung durch den Veräußer­er verzicht­en und die Teilung den Erwer­bern über­lassen. Hier hat das Beru­fungs­gericht jedoch fest­gestellt, dass die Verkäuferin über die bloße Ken­nt­nis von der Absicht der Erwer­ber hin­aus kein eigenes Inter­esse an der Aufteilung hat­te; ihre Ken­nt­nis – so nun der Bun­des­gericht­shof – reicht als solche nicht aus, um einen Recht­miss­brauch anzunehmen.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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