(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass das Vor­kaufs­recht des Mie­ters gemäß § 577 Abs. 1 BGB grund­sätz­lich nicht ent­steht, wenn ein mit einem Mehr­fa­mi­li­en­haus bebau­tes Grund­stück ver­kauft wird und erst die Erwer­ber durch Tei­lungs­ver­ein­ba­rung gemäß § 3 WEG Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­den. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwer­ber beab­sich­ti­gen, die neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten jeweils selbst zu nut­zen (soge­nann­tes “Erwer­ber­mo­dell”).


Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 22.11.2013 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. V ZR 96/12.


In dem zugrun­de lie­gen­den Ver­fah­ren war die Beklag­te Eigen­tü­me­rin eines mit einem Mehr­fa­mi­li­en­haus bebau­ten Grund­stücks. Eine der vier in dem Gebäu­de vor­han­de­nen Woh­nun­gen ver­mie­te­te sie an die Klä­ge­rin. Nach­dem das zustän­di­ge Land­rats­amt die Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung erteilt hat­te, ver­kauf­te die Beklag­te den unge­teil­ten Grund­be­sitz am 11. März 2009 an drei Erwer­ber zum Preis von 120.000 €. Die­se lie­ßen noch am glei­chen Tag und bei dem­sel­ben Notar eine Tei­lungs­ver­ein­ba­rung gemäß § 3 WEG beur­kun­den. Mit Erklä­rung vom 14. März 2011 übte die Klä­ge­rin gegen­über der Beklag­ten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestütz­te Vor­kaufs­recht aus. Mit ihrer Kla­ge will sie fest­stel­len las­sen, dass zwi­schen ihr und der Beklag­ten ein Kauf­ver­trag über die von ihr gemie­te­te Woh­nung zum Preis von 30.000 € zustan­de gekom­men ist. Land­ge­richt und Ober­lan­des­ge­richt haben die Kla­ge abge­wie­sen.


Der unter ande­rem für Ver­trä­ge über Grund­stü­cke unter Ein­schluss des Vor­kaufs­rechts zustän­di­ge V. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat die Revi­si­on der Klä­ge­rin zurück­ge­wie­sen. Er hat ent­schie­den, dass das Vor­kaufs­recht bei dem Ver­kauf eines unge­teil­ten Grund­stücks vor Begrün­dung des Woh­nungs­ei­gen­tums im Grund­satz nur dann ent­steht, wenn sich der Ver­äu­ße­rer gegen­über den Erwer­bern ver­trag­lich ver­pflich­tet, sei­ner­seits die Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG durch­zu­füh­ren. Dar­über hin­aus muss die von dem Vor­kaufs­recht erfass­te zukünf­ti­ge Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­heit in dem Ver­trag bereits hin­rei­chend bestimmt oder zumin­dest bestimm­bar sein. Dage­gen ist es regel­mä­ßig nicht aus­rei­chend, wenn – wie hier – die Erwer­ber die Tei­lung durch­füh­ren.


Das Vor­kaufs­recht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll näm­lich nicht zum Erwerb des gesam­ten Grund­stücks berech­ti­gen. Der Mie­ter soll auch kei­nen blo­ßen Mit­ei­gen­tums­an­teil, son­dern das in sei­ner Ent­ste­hung bereits ange­leg­te Eigen­tum an der von ihm gemie­te­ten Woh­nung erwer­ben kön­nen. Weil das Vor­kaufs­recht einen Ver­trag zwi­schen dem Mie­ter und dem Ver­käu­fer nach den Bedin­gun­gen des mit den Erwer­bern geschlos­se­nen Kauf­ver­trags ent­ste­hen lässt, muss sich der Ver­käu­fer gegen­über den Erwer­bern ver­pflich­te­tet haben, die Auf­tei­lung vor­zu­neh­men. Nur dann ist sicher­ge­stellt, dass der Mie­ter tat­säch­lich Woh­nungs­ei­gen­tum erwer­ben kann. Bei einer Auf­tei­lung durch die Erwer­ber ist dies nicht gewähr­leis­tet. Woll­te man auch hier ein Vor­kaufs­recht anneh­men, könn­te der Mie­ter zunächst allen­falls einen Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem unge­teil­ten Grund­be­sitz erwer­ben. In eine Tei­lungs­ver­ein­ba­rung der Erwer­ber trä­te er aus Rechts­grün­den nicht ein. Folg­lich könn­ten die Erwer­ber ihre Auf­tei­lungs­ab­sicht auf­ge­ben, ohne dass der Mie­ter dies ver­hin­dern könn­te; dies wäre für ihn mit ganz erheb­li­chen finan­zi­el­len und recht­li­chen Risi­ken ver­bun­den. Die Gefahr einer Ver­drän­gung des Mie­ters ist bei dem Erwer­ber­mo­dell im Übri­gen inzwi­schen ver­min­dert wor­den, weil der Gesetz­ge­ber die Sper­re für die Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getre­te­ne Vor­schrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Ver­äu­ße­rung an eine Erwer­ber­mehr­heit erstreckt hat.


Im Ein­zel­fall kann das Vor­kaufs­recht aller­dings ent­ste­hen, wenn ein Rechts­miss­brauch fest­zu­stel­len ist. Dies setzt vor­aus, dass die Par­tei­en des Kauf­ver­trags nur zur Aus­schal­tung des Vor­kaufs­rechts bewusst auf eine an sich beab­sich­tig­te Tei­lung durch den Ver­äu­ße­rer ver­zich­ten und die Tei­lung den Erwer­bern über­las­sen. Hier hat das Beru­fungs­ge­richt jedoch fest­ge­stellt, dass die Ver­käu­fe­rin über die blo­ße Kennt­nis von der Absicht der Erwer­ber hin­aus kein eige­nes Inter­es­se an der Auf­tei­lung hat­te; ihre Kennt­nis – so nun der Bun­des­ge­richts­hof – reicht als sol­che nicht aus, um einen Recht­miss­brauch anzu­neh­men.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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