(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung zu einer Rei­he von gleich­ge­la­ger­ten Fäl­len mit der Fra­ge befasst, wann ein Gut­ach­ten als unge­eig­net zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ange­se­hen wer­den muss.


Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 3. Juli 2013 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 263/12.


Die Beklag­ten sind Mie­ter von Dop­pel­haus­hälf­ten der Klä­ge­rin in Ahlen. Die Miet­ob­jek­te gehö­ren zu der in den Jah­ren 1910 bis 1924 durch die Berg­werks­ge­sell­schaft West­fa­len errich­te­ten “Zechen­sied­lung Neu­stadt”, die bis zur Schlie­ßung der Zeche “West­fa­len” im Jahr 2000 sub­ven­tio­niert und fast aus­schließ­lich von Berg­leu­ten bewohnt war. Die Sied­lung besteht aus über­wie­gend älte­rer Bau­sub­stanz im gleich­för­mi­gen Sied­lungs­stil und steht wegen ihres Cha­rak­ters als Gar­ten­stadt unter Denk­mal­schutz. Im Jahr 2005 ver­lang­te die Klä­ge­rin unter Bezug­nah­me auf den Miet­spie­gel von Ahlen für eine Viel­zahl ihrer Miet­ob­jek­te in der Zechen­sied­lung die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der monat­li­chen Net­to­mie­te. Die Beklag­ten erteil­ten die Zustim­mung nicht.
Das Amts­ge­richt hat die auf Zustim­mung zu der begehr­ten Miet­erhö­hung gerich­te­ten Kla­gen abge­wie­sen. Es hat die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te mit Hil­fe eines Sach­ver­stän­di­gen anhand des (ein­fa­chen) Miet­spie­gels von Ahlen ermit­telt und ist zu dem Ergeb­nis gekom­men, dass die­se nied­ri­ger als die bis­her gezahl­te Mie­te ist und somit kein Anspruch auf Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung besteht. Das Beru­fungs­ge­richt hat die erst­in­stanz­li­chen Urtei­le abge­än­dert und den Kla­gen (in zwei Fäl­len ganz, in einem Fall teil­wei­se) statt­ge­ge­ben. Es hat sich auf ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten gestützt, das aus­schließ­lich Woh­nun­gen der Klä­ge­rin aus der ehe­ma­li­gen Zechen­sied­lung als Ver­gleichs­ob­jek­te her­an­ge­zo­gen hat.


Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­sio­nen der Beklag­ten hat­ten Erfolg, so Klar­mann.


Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass ein Gut­ach­ten als Grund­la­ge für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te unge­eig­net ist, wenn es nur Ver­gleichs­woh­nun­gen aus einer ein­zi­gen Sied­lung, die im Eigen­tum ein und des­sel­ben Ver­mie­ters steht, berück­sich­tigt. Denn der Sach­ver­stän­di­ge muss bei der Ermitt­lung der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te ein brei­tes Spek­trum von Ver­gleichs­woh­nun­gen aus der Gemein­de berück­sich­ti­gen.


Das Beru­fungs­ge­richt hat daher sei­ner Ent­schei­dung rechts­feh­ler­haft das von ihm ein­ge­hol­te Gut­ach­ten zugrun­de gelegt und den Miet­spie­gel der Staat Ahlen als ver­meint­lich nicht taug­li­che Erkennt­nis­quel­le außer Betracht gelas­sen. Der Senat hat die Urtei­le des Beru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben, soweit zum Nach­teil der Beklag­ten ent­schie­den wor­den ist, und die Sachen an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen, damit die­ses Fest­stel­lun­gen zu der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te tref­fen kann.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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