(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung zu ein­er Rei­he von gle­ichge­lagerten Fällen mit der Frage befasst, wann ein Gutacht­en als ungeeignet zur Ermit­tlung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete ange­se­hen wer­den muss.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 3. Juli 2013 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 263/12.


Die Beklagten sind Mieter von Dop­pel­haushälften der Klägerin in Ahlen. Die Mieto­b­jek­te gehören zu der in den Jahren 1910 bis 1924 durch die Berg­w­erks­ge­sellschaft West­falen errichteten “Zechen­sied­lung Neustadt”, die bis zur Schließung der Zeche “West­falen” im Jahr 2000 sub­ven­tion­iert und fast auss­chließlich von Bergleuten bewohnt war. Die Sied­lung beste­ht aus über­wiegend älter­er Bausub­stanz im gle­ich­för­mi­gen Sied­lungsstil und ste­ht wegen ihres Charak­ters als Garten­stadt unter Denkmalschutz. Im Jahr 2005 ver­langte die Klägerin unter Bezug­nahme auf den Miet­spiegel von Ahlen für eine Vielzahl ihrer Mieto­b­jek­te in der Zechen­sied­lung die Zus­tim­mung zu ein­er Erhöhung der monatlichen Net­tomi­ete. Die Beklagten erteil­ten die Zus­tim­mung nicht.
Das Amts­gericht hat die auf Zus­tim­mung zu der begehrten Mieter­höhung gerichteten Kla­gen abgewiesen. Es hat die ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete mit Hil­fe eines Sachver­ständi­gen anhand des (ein­fachen) Miet­spiegels von Ahlen ermit­telt und ist zu dem Ergeb­nis gekom­men, dass diese niedriger als die bish­er gezahlte Miete ist und somit kein Anspruch auf Zus­tim­mung zu ein­er Mieter­höhung beste­ht. Das Beru­fungs­gericht hat die erstin­stan­zlichen Urteile abgeän­dert und den Kla­gen (in zwei Fällen ganz, in einem Fall teil­weise) stattgegeben. Es hat sich auf ein Sachver­ständi­gengutacht­en gestützt, das auss­chließlich Woh­nun­gen der Klägerin aus der ehe­ma­li­gen Zechen­sied­lung als Ver­gle­ich­sob­jek­te herange­zo­gen hat.


Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lasse­nen Revi­sio­nen der Beklagten hat­ten Erfolg, so Klar­mann.


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass ein Gutacht­en als Grund­lage für die Ermit­tlung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete ungeeignet ist, wenn es nur Ver­gle­ichswoh­nun­gen aus ein­er einzi­gen Sied­lung, die im Eigen­tum ein und des­sel­ben Ver­mi­eters ste­ht, berück­sichtigt. Denn der Sachver­ständi­ge muss bei der Ermit­tlung der Einzelver­gle­ichsmi­ete ein bre­ites Spek­trum von Ver­gle­ichswoh­nun­gen aus der Gemeinde berück­sichti­gen.


Das Beru­fungs­gericht hat daher sein­er Entschei­dung rechts­fehler­haft das von ihm einge­holte Gutacht­en zugrunde gelegt und den Miet­spiegel der Staat Ahlen als ver­meintlich nicht taugliche Erken­nt­nisquelle außer Betra­cht gelassen. Der Sen­at hat die Urteile des Beru­fungs­gerichts aufge­hoben, soweit zum Nachteil der Beklagten entsch­ieden wor­den ist, und die Sachen an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen, damit dieses Fest­stel­lun­gen zu der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete tre­f­fen kann.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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