(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat soeben eine Ent­schei­dung zur Dar­le­gungs- und Beweis­last für einen Ver­stoß des Ver­mie­ters gegen den Grund­satz der Wirt­schaft­lich­keit getrof­fen.

Nach die­sem Grund­satz ist der Ver­mie­ter ver­pflich­tet, bei Maß­nah­men und Ent­schei­dun­gen, die Ein­fluss auf die Höhe der vom Mie­ter zu tra­gen­den Neben­kos­ten haben, auf ein ange­mes­se­nes Kos­ten-Nut­zen-Ver­hält­nis Rück­sicht zu neh­men.

In dem Fall, so der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) zum Urteil vom 6. Juli 2011 – Az.: VIII ZR 340/10 – sind die Beklag­ten Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in einem in Hei­del­berg gele­ge­nen Anwe­sen mit meh­re­ren Miet­par­tei­en.

Die Klä­ge­rin erteil­te im Novem­ber 2008 den Beklag­ten die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2007, wel­che betref­fend der Müll­ab­fuhr­ge­büh­ren einen auf die Beklag­ten ent­fal­len­den Anteil von 525,71 € ent­hält. Die Beklag­ten bean­stan­de­ten dies mit Anwalts­schrei­ben im Dezem­ber 2008 und errech­ne­ten unter Her­an­zie­hung des vom Deut­schen Mie­ter­bund e.V. her­aus­ge­ge­be­nen “Betriebs­kos­ten­spie­gels für Deutsch­land” einen aus ihrer Sicht berech­tig­ten Betrag von 185,76 €. Die Dif­fe­renz von 395,95 € behiel­ten die Beklag­ten von der Janu­ar­mie­te 2009 ein, die ihnen ent­stan­de­nen Rechts­an­walts­kos­ten von 99,60 € brach­ten sie von der Febru­ar­mie­te in Abzug.

Die Klä­ge­rin hat mit ihrer Kla­ge Zah­lung der ein­be­hal­te­nen Beträ­ge nebst Zin­sen begehrt. Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Beklag­ten hat­te kei­nen Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass der Mie­ter, der mit der Behaup­tung eines Ver­sto­ßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nie­der­ge­leg­ten Grund­satz der Wirt­schaft­lich­keit bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung einen Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen den Ver­mie­ter gel­tend macht, die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die Anspruchs­vor­aus­set­zun­gen trägt.

Im Streit­fall ist den Mie­tern, wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend ange­nom­men hat, die erfor­der­li­che Dar­le­gung einer Pflicht­ver­let­zung des Ver­mie­ters nicht gelun­gen. Ins­be­son­de­re genüg­te der Hin­weis der Beklag­ten auf einen gegen­über dem “Betriebs­kos­ten­spie­gel für Deutsch­land” erhöh­ten Betriebs­kos­ten­an­satz der Klä­ge­rin nicht den pro­zes­sua­len Dar­le­gungs­an­for­de­run­gen. Denn über­re­gio­nal auf empi­ri­scher Basis ermit­tel­ten Betriebs­kos­ten­zu­sam­men­stel­lun­gen kommt ange­sichts der je nach Regi­on und Kom­mu­ne unter­schied­li­chen Kos­ten­struk­tur kei­ne Aus­sa­ge­kraft im Ein­zel­fall zu.

Auch der wei­te­re Hin­weis der Beklag­ten, die antei­li­gen Müll­ent­sor­gungs­kos­ten für ihre Woh­nung sei­en auch gemes­sen an den Ver­hält­nis­sen der Stadt Hei­del­berg deut­lich erhöht, reich­te nicht aus, um der Klä­ge­rin eine erhöh­te Dar­le­gungs­last auf­zu­er­le­gen, da die Beklag­ten hin­sicht­lich der im Streit ste­hen­den Müll­ge­büh­ren über die glei­chen Erkennt­nis­mög­lich­kei­ten ver­füg­ten wie die Klä­ge­rin. So konn­ten sich die Beklag­ten über ihr Recht, die der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zugrun­de lie­gen­den Bele­ge ein­zu­se­hen, Kennt­nis von dem Müll­ge­büh­ren­be­scheid der Gemein­de und des­sen tat­säch­li­chen Grund­la­gen ver­schaf­fen.

Im Streit­fall lag der Grund für die rela­tiv hohen Müll­ge­büh­ren in dem Fehl­ver­hal­ten der Mie­ter des Anwe­sens bei der Müll­tren­nung (Ein­wurf von Rest­müll in die für Ver­pa­ckungs­müll bestimm­ten gel­ben Ton­nen), das die Gemein­de ver­an­lasst hat­te, im Jahr 2002 die kos­ten­lo­sen gel­ben Ton­nen für die Ent­sor­gung von Ver­pa­ckungs­müll ein­zu­zie­hen und durch kos­ten­pflich­ti­ge Rest­müll­ton­nen zu erset­zen. Eine Pflicht­ver­let­zung der Klä­ge­rin war in die­sem Zusam­men­hang nicht fest­stell­bar.

Dass die Klä­ge­rin in der Fol­ge­zeit Anlass gehabt hät­te, von einem ver­bes­ser­ten Müll­tren­nungs­ver­hal­ten der Mie­ter aus­zu­ge­hen und sich bei der Gemein­de um die erneu­te Auf­stel­lung kos­ten­lo­ser gel­ber Ton­nen zu bemü­hen, war von den Beklag­ten eben­falls nicht dar­ge­tan wor­den. Im Übri­gen wäre eine etwai­ge Pflicht­ver­let­zung der Klä­ge­rin inso­weit für die Ent­ste­hung der hohen Müll­ent­sor­gungs­kos­ten nicht ursäch­lich gewe­sen, weil die Mie­ter auch nach der Ein­zie­hung der gel­ben Ton­nen den Ver­pa­ckungs­müll kos­ten­los unter Ver­wen­dung gel­ber Säcke ent­sor­gen konn­ten, wor­über sie von der Klä­ge­rin infor­miert wor­den waren. Dass dies gesche­hen wäre und des­we­gen die Anzahl der kos­ten­pflich­ti­gen Rest­müll­ton­nen hät­te redu­ziert wer­den kön­nen, hat­ten die Beklag­ten eben­falls nicht vor­ge­tra­gen.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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