(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat soeben eine Entschei­dung zur Dar­legungs- und Beweis­last für einen Ver­stoß des Ver­mi­eters gegen den Grund­satz der Wirtschaftlichkeit getrof­fen.

Nach diesem Grund­satz ist der Ver­mi­eter verpflichtet, bei Maß­nah­men und Entschei­dun­gen, die Ein­fluss auf die Höhe der vom Mieter zu tra­gen­den Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Ver­hält­nis Rück­sicht zu nehmen.

In dem Fall, so der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) zum Urteil vom 6. Juli 2011 – Az.: VIII ZR 340/10 – sind die Beklagten Mieter ein­er Woh­nung der Klägerin in einem in Hei­del­berg gele­ge­nen Anwe­sen mit mehreren Miet­parteien.

Die Klägerin erteilte im Novem­ber 2008 den Beklagten die Betrieb­skostenabrech­nung für das Jahr 2007, welche betr­e­f­fend der Mül­lab­fuhrge­bühren einen auf die Beklagten ent­fal­l­en­den Anteil von 525,71 € enthält. Die Beklagten bean­stande­ten dies mit Anwaltss­chreiben im Dezem­ber 2008 und errech­neten unter Her­anziehung des vom Deutschen Mieter­bund e.V. her­aus­gegebe­nen “Betrieb­skosten­spiegels für Deutsch­land” einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 €. Die Dif­ferenz von 395,95 € behiel­ten die Beklagten von der Jan­u­armi­ete 2009 ein, die ihnen ent­stande­nen Recht­san­walt­skosten von 99,60 € bracht­en sie von der Feb­ru­armi­ete in Abzug.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage Zahlung der ein­be­hal­te­nen Beträge neb­st Zin­sen begehrt. Das Amts­gericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Beru­fung der Beklagten zurück­gewiesen.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Beklagten hat­te keinen Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass der Mieter, der mit der Behaup­tung eines Ver­stoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grund­satz der Wirtschaftlichkeit bei der Betrieb­skostenabrech­nung einen Schadenser­satzanspruch gegen den Ver­mi­eter gel­tend macht, die Dar­legungs- und Beweis­last für die Anspruchsvo­raus­set­zun­gen trägt.

Im Stre­it­fall ist den Mietern, wie das Beru­fungs­gericht zutr­e­f­fend angenom­men hat, die erforder­liche Dar­legung ein­er Pflichtver­let­zung des Ver­mi­eters nicht gelun­gen. Ins­beson­dere genügte der Hin­weis der Beklagten auf einen gegenüber dem “Betrieb­skosten­spiegel für Deutsch­land” erhöht­en Betrieb­skos­te­nansatz der Klägerin nicht den prozes­sualen Dar­legungsan­forderun­gen. Denn über­re­gion­al auf empirisch­er Basis ermit­tel­ten Betrieb­skosten­zusam­men­stel­lun­gen kommt angesichts der je nach Region und Kom­mune unter­schiedlichen Kosten­struk­tur keine Aus­sagekraft im Einzelfall zu.

Auch der weit­ere Hin­weis der Beklagten, die anteili­gen Mül­lentsorgungskosten für ihre Woh­nung seien auch gemessen an den Ver­hält­nis­sen der Stadt Hei­del­berg deut­lich erhöht, reichte nicht aus, um der Klägerin eine erhöhte Dar­legungslast aufzuer­legen, da die Beklagten hin­sichtlich der im Stre­it ste­hen­den Müll­ge­bühren über die gle­ichen Erken­nt­nis­möglichkeit­en ver­fügten wie die Klägerin. So kon­nten sich die Beklagten über ihr Recht, die der Betrieb­skostenabrech­nung zugrunde liegen­den Belege einzuse­hen, Ken­nt­nis von dem Müll­ge­bührenbescheid der Gemeinde und dessen tat­säch­lichen Grund­la­gen ver­schaf­fen.

Im Stre­it­fall lag der Grund für die rel­a­tiv hohen Müll­ge­bühren in dem Fehlver­hal­ten der Mieter des Anwe­sens bei der Müll­tren­nung (Ein­wurf von Rest­müll in die für Ver­pack­ungsmüll bes­timmten gel­ben Ton­nen), das die Gemeinde ver­an­lasst hat­te, im Jahr 2002 die kosten­losen gel­ben Ton­nen für die Entsorgung von Ver­pack­ungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Rest­müll­ton­nen zu erset­zen. Eine Pflichtver­let­zung der Klägerin war in diesem Zusam­men­hang nicht fest­stell­bar.

Dass die Klägerin in der Fol­gezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Müll­tren­nungsver­hal­ten der Mieter auszuge­hen und sich bei der Gemeinde um die erneute Auf­stel­lung kosten­los­er gel­ber Ton­nen zu bemühen, war von den Beklagten eben­falls nicht dar­ge­tan wor­den. Im Übri­gen wäre eine etwaige Pflichtver­let­zung der Klägerin insoweit für die Entste­hung der hohen Mül­lentsorgungskosten nicht ursäch­lich gewe­sen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gel­ben Ton­nen den Ver­pack­ungsmüll kosten­los unter Ver­wen­dung gel­ber Säcke entsor­gen kon­nten, worüber sie von der Klägerin informiert wor­den waren. Dass dies geschehen wäre und deswe­gen die Anzahl der kostenpflichti­gen Rest­müll­ton­nen hätte reduziert wer­den kön­nen, hat­ten die Beklagten eben­falls nicht vor­ge­tra­gen.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

Für Rück­fra­gen ste­ht Ihnen zur Ver­fü­gung:

Jens Klar­mann
Recht­san­walt
Fachan­walt für Arbeit­srecht
DASV Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“
Pas­sau, Niemey­er & Col­le­gen
Walk­er­damm 1
24103 Kiel
Tel: 0431 – 974 300
Fax: 0431 – 974 3099
Email: j.klarmann@pani‑c.de
www.pani‑c.de