(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 20.01.2010 eine Entschei­dung zur Haf­tung für die Kosten der Beliefer­ung eines in Woh­nung­seigen­tum aufgeteil­ten Haus­es mit Wass­er sowie der Abwasser­entsorgung getroffen. 

Eine Haf­tung einzel­ner Woh­nung­seigen­tümer als Gesamtschuld­ner* für die Forderung des kla­gen­den Ver­sorgung­sun­ternehmens, so die Nürn­berg­er Fachan­wältin für Miet- und Woh­nung­seigen­tum­srecht Dr. Ira Hörndler von der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 20. Jan­u­ar 2010 – VIII ZR 329/08, wurde in dem entsch­iede­nen Fall verneint.


Die drei Beklagten sind in dem Fall — neben anderen – als Mit­glieder ein­er Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft Miteigen­tümer eines Grund­stücks in Berlin. Die Klägerin ver­sorgte dieses Grund­stück mit Trinkwass­er und entsorgte das auf dem Grund­stück anfal­l­ende Schmutzwass­er. Die Klägerin ver­langt von den Beklagten als Gesamtschuld­ner die Zahlung restlichen Ent­gelts in Höhe von rund 3.600 € für die von ihr erbracht­en Leis­tun­gen im Zeitraum von April 2006 bis März 2007. Die Beklagten sind der Ansicht, dass nur die rechts­fähige Gemein­schaft der Woh­nung­seigen­tümer für die Forderun­gen der Klägerin hafte und nicht die jew­eili­gen Mit­glieder als Gesamtschuldner. 


Das Amts­gericht hat der Klage gegen eine Beklagte auf­grund eines Anerken­nt­niss­es teil­weise stattgegeben; die weit­erge­hende Klage hat es abgewiesen. Auf die Beru­fung der Klägerin hat das Landgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. 


Die dage­gen gerichtete Revi­sion der bei­den anderen Beklagten hat­te Erfolg, betont Dr. Hörndler. 


Der VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuld­ner haften. Die Ver­tragsange­bote der Klägerin richteten sich nach dem Wort­laut der Ver­trags­be­din­gun­gen nicht an die einzel­nen Woh­nung­seigen­tümer, son­dern an die Gemein­schaft der Woh­nung­seigen­tümer. Mit der Annahme der Ange­bote sind Verträge über die Beliefer­ung mit Wass­er und die Abwasser­entsorgung jew­eils mit der Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft zus­tande gekom­men. Soweit diese bei der Ver­wal­tung des gemein­schaftlichen Eigen­tums am Rechtsverkehr teil­nimmt, ist sie nach der neueren Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs rechts­fähig (Beschluss vom 2. Juni 2005 — V ZB 32/05, BGHZ 163, 154; vom Geset­zge­ber zum 1. Juli 2007 in der Vorschrift des § 10 Abs. 6 Woh­nung­seigen­tums­ge­setz (WEG)** umge­set­zt). Dies hat Kon­se­quen­zen für das Haf­tungssys­tem. Kon­nte ein Gläu­biger für Schulden der Gemein­schaft nach früher­er Auf­fas­sung sämtliche Woh­nung­seigen­tümer als Ver­tragspart­ner und somit als Gesamtschuld­ner in Anspruch nehmen, ist Ver­tragspart­ner nun­mehr in der Regel die teil­rechts­fähige Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft. Daneben kommt eine gesamtschuld­ner­ische Haf­tung der Woh­nung­seigen­tümer nur in Betra­cht, wenn sie sich daneben klar und ein­deutig auch per­sön­lich verpflichtet haben. Daran fehlt es im entsch­iede­nen Fall. 


Der Bun­des­gericht­shof hat die Sache an das Landgericht zurück­ver­wiesen. Dieses muss nun die Miteigen­tum­san­teile der Beklagten fest­stellen. Denn die Beklagten haften zwar nicht als Gesamtschuld­ner für die gesamte Forderung, sie haften aber gemäß § 10 Abs. 8 WEG* nach dem Ver­hält­nis ihres jew­eili­gen Miteigen­tum­san­teils für die Verbindlichkeit­en der Wohnungseigentümergemeinschaft. 


Hin­weise des BGH zur Rechtslage:


*§ 421 BGB: Gesamtschuldner 


Schulden mehrere eine Leis­tung in der Weise, dass jed­er die ganze Leis­tung zu bewirken verpflichtet, der Gläu­biger aber die Leis­tung nur ein­mal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuld­ner), so kann der Gläu­biger die Leis­tung nach seinem Belieben von jedem der Schuld­ner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leis­tung bleiben sämtliche Schuld­ner verpflichtet. 


**§ 10 WEG: All­ge­meine Grundsätze 


 (6) Die Gemein­schaft der Woh­nung­seigen­tümer kann im Rah­men der gesamten Ver­wal­tung des gemein­schaftlichen Eigen­tums gegenüber Drit­ten und Woh­nung­seigen­tümern selb­st Rechte erwer­ben und Pflicht­en einge­hen. …Sie kann vor Gericht kla­gen und verk­lagt werden. 


 (8) Jed­er Woh­nung­seigen­tümer haftet einem Gläu­biger nach dem Ver­hält­nis seines Miteigen­tum­san­teils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeit­en der Gemein­schaft der Woh­nung­seigen­tümer, die während sein­er Zuge­hörigkeit zur Gemein­schaft ent­standen oder während dieses Zeitraums fäl­lig gewor­den sind; … 


Recht­san­wältin Dr. Hörndler emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei sie dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – verwies.


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