(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 20.01.2010 eine Ent­schei­dung zur Haf­tung für die Kos­ten der Belie­fe­rung eines in Woh­nungs­ei­gen­tum auf­ge­teil­ten Hau­ses mit Was­ser sowie der Abwas­ser­ent­sor­gung getrof­fen.

Eine Haf­tung ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Gesamt­schuld­ner* für die For­de­rung des kla­gen­den Ver­sor­gungs­un­ter­neh­mens, so die Nürn­ber­ger Fach­an­wäl­tin für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht Dr. Ira Hörndler von der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 20. Janu­ar 2010 – VIII ZR 329/08, wur­de in dem ent­schie­de­nen Fall ver­neint.


Die drei Beklag­ten sind in dem Fall — neben ande­ren – als Mit­glie­der einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft Mit­ei­gen­tü­mer eines Grund­stücks in Ber­lin. Die Klä­ge­rin ver­sorg­te die­ses Grund­stück mit Trink­was­ser und ent­sorg­te das auf dem Grund­stück anfal­len­de Schmutz­was­ser. Die Klä­ge­rin ver­langt von den Beklag­ten als Gesamt­schuld­ner die Zah­lung rest­li­chen Ent­gelts in Höhe von rund 3.600 € für die von ihr erbrach­ten Leis­tun­gen im Zeit­raum von April 2006 bis März 2007. Die Beklag­ten sind der Ansicht, dass nur die rechts­fä­hi­ge Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für die For­de­run­gen der Klä­ge­rin haf­te und nicht die jewei­li­gen Mit­glie­der als Gesamt­schuld­ner.


Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge gegen eine Beklag­te auf­grund eines Aner­kennt­nis­ses teil­wei­se statt­ge­ge­ben; die wei­ter­ge­hen­de Kla­ge hat es abge­wie­sen. Auf die Beru­fung der Klä­ge­rin hat das Land­ge­richt der Kla­ge in vol­lem Umfang statt­ge­ge­ben.


Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der bei­den ande­ren Beklag­ten hat­te Erfolg, betont Dr. Hörndler.


Der VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Beklag­ten nicht als Gesamt­schuld­ner haf­ten. Die Ver­trags­an­ge­bo­te der Klä­ge­rin rich­te­ten sich nach dem Wort­laut der Ver­trags­be­din­gun­gen nicht an die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, son­dern an die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Mit der Annah­me der Ange­bo­te sind Ver­trä­ge über die Belie­fe­rung mit Was­ser und die Abwas­ser­ent­sor­gung jeweils mit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zustan­de gekom­men. Soweit die­se bei der Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums am Rechts­ver­kehr teil­nimmt, ist sie nach der neue­ren Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs rechts­fä­hig (Beschluss vom 2. Juni 2005 — V ZB 32/05, BGHZ 163, 154; vom Gesetz­ge­ber zum 1. Juli 2007 in der Vor­schrift des § 10 Abs. 6 Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (WEG)** umge­setzt). Dies hat Kon­se­quen­zen für das Haf­tungs­sys­tem. Konn­te ein Gläu­bi­ger für Schul­den der Gemein­schaft nach frü­he­rer Auf­fas­sung sämt­li­che Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Ver­trags­part­ner und somit als Gesamt­schuld­ner in Anspruch neh­men, ist Ver­trags­part­ner nun­mehr in der Regel die teil­rechts­fä­hi­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Dane­ben kommt eine gesamt­schuld­ne­ri­sche Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur in Betracht, wenn sie sich dane­ben klar und ein­deu­tig auch per­sön­lich ver­pflich­tet haben. Dar­an fehlt es im ent­schie­de­nen Fall.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen. Die­ses muss nun die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le der Beklag­ten fest­stel­len. Denn die Beklag­ten haf­ten zwar nicht als Gesamt­schuld­ner für die gesam­te For­de­rung, sie haf­ten aber gemäß § 10 Abs. 8 WEG* nach dem Ver­hält­nis ihres jewei­li­gen Mit­ei­gen­tums­an­teils für die Ver­bind­lich­kei­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft.


Hin­wei­se des BGH zur Rechts­la­ge:


*§ 421 BGB: Gesamt­schuld­ner


Schul­den meh­re­re eine Leis­tung in der Wei­se, dass jeder die gan­ze Leis­tung zu bewir­ken ver­pflich­tet, der Gläu­bi­ger aber die Leis­tung nur ein­mal zu for­dern berech­tigt ist (Gesamt­schuld­ner), so kann der Gläu­bi­ger die Leis­tung nach sei­nem Belie­ben von jedem der Schuld­ner ganz oder zu einem Teil for­dern. Bis zur Bewir­kung der gan­zen Leis­tung blei­ben sämt­li­che Schuld­ner ver­pflich­tet.


**§ 10 WEG: All­ge­mei­ne Grund­sät­ze  


 (6) Die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann im Rah­men der gesam­ten Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums gegen­über Drit­ten und Woh­nungs­ei­gen­tü­mern selbst Rech­te erwer­ben und Pflich­ten ein­ge­hen. …Sie kann vor Gericht kla­gen und ver­klagt wer­den.


 (8) Jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haf­tet einem Gläu­bi­ger nach dem Ver­hält­nis sei­nes Mit­ei­gen­tums­an­teils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Ver­bind­lich­kei­ten der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die wäh­rend sei­ner Zuge­hö­rig­keit zur Gemein­schaft ent­stan­den oder wäh­rend die­ses Zeit­raums fäl­lig gewor­den sind; …


Rechts­an­wäl­tin Dr. Hörndler emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und ggfs. recht­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei sie dabei u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.


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