(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 17. Novem­ber 2010 die Vor­aus­set­zun­gen der Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses über eine Woh­nung in einem vom Ver­mie­ter selbst bewohn­ten Gebäu­de prä­zi­siert.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das am 17.11.2010 bekannt gege­be­ne Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 17. Novem­ber 2010 – VIII ZR 90/10.

In dem Fall sind die Beklag­ten Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Fried­berg. Der Miet­ver­trag wur­de im Jahr 2004 noch mit dem Vor­ei­gen­tü­mer des Hau­ses geschlos­sen, in des­sen Ober­ge­schoss sich die Woh­nung der Beklag­ten befin­det. Zu die­sem Zeit­punkt war neben der Woh­nung im Erd­ge­schoss auch eine Ein­lie­ger­woh­nung im Kel­ler­ge­schoss des Hau­ses, bestehend aus einem Wohn-/Schlaf­raum mit Küchen­zei­le und Bad, an Drit­te ver­mie­tet. Als die Klä­ge­rin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Miet­ver­hält­nis über die Kel­ler­räu­me nicht mehr. Die Klä­ge­rin bezog zusam­men mit ihrem Ehe­mann die Woh­nung im Erd­ge­schoss und nutzt die Räum­lich­kei­ten im Kel­ler als zusätz­li­che Räu­me (Besu­cher­zim­mer, Bügel- und Arbeits­zim­mer).

Die Klä­ge­rin kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis gestützt auf § 573a Abs. 1 BGB. Die von ihr erho­be­ne Räu­mungs­kla­ge wur­de vom Amts­ge­richt abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Klä­ge­rin zurück­ge­wie­sen.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Klä­ge­rin ist von dem unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­gen VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs zurück­ge­wie­sen wor­den, betont Klar­mann.

Für die Beur­tei­lung, ob in einem Gebäu­de mehr als zwei Woh­nun­gen vor­han­den sind, ist die Ver­kehrs­an­schau­ung maß­ge­bend. Unter einer Woh­nung wird gemein­hin ein selb­stän­di­ger, räum­lich und wirt­schaft­lich abge­grenz­ter Bereich ver­stan­den, der eine eigen­stän­di­ge Haus­halts­füh­rung ermög­licht. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts erfül­len die Räum­lich­kei­ten im Kel­ler des Wohn­hau­ses der Klä­ge­rin die­se Anfor­de­run­gen, denn neben einem 42 qm gro­ßen Wohn-/Schlaf­raum ver­fü­gen sie über eine Küchen­zei­le und ein Tages­licht­bad mit Toi­let­te.

Die Tat­sa­che der Exis­tenz von drei Woh­nun­gen in dem Wohn­haus der Klä­ge­rin hat sich nicht dadurch geän­dert, dass die Klä­ge­rin die im Kel­ler befind­li­chen Räu­me in ihren Wohn­be­reich inte­griert hat, indem sie die Ein­lie­ger­woh­nung seit dem Erwerb des Hau­ses im Jahr 2006 als Besucher‑, Bügel- und Arbeits­zim­mer nutzt. Denn durch die­se Erwei­te­rung des Wohn­be­reichs der Klä­ge­rin hat sich der ein­mal gege­be­ne Woh­nungs­be­stand nicht redu­ziert. Das Beru­fungs­ge­richt hat sich zur Begrün­dung sei­ner abwei­chen­den Auf­fas­sung zu Unrecht auf das Senats­ur­teil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07) gestützt. Die in die­ser Ent­schei­dung vom Senat gebil­lig­te tatrich­ter­li­che Beur­tei­lung, die Auf­tei­lung ein­an­der ergän­zen­der Räu­me auf zwei Stock­wer­ke hin­de­re nicht die Annah­me einer (ein­zi­gen) Woh­nung, beruh­te auf ande­ren tat­säch­li­chen Gege­ben­hei­ten. Die betref­fen­den Räu­me im Dach­ge­schoss jenes Gebäu­des stell­ten – anders als die Ein­lie­ger­woh­nung im Haus der Klä­ge­rin – kei­ne eigen­stän­di­ge Woh­nung dar.

Da die Ein­lie­ger­woh­nung vom Ein­zug der Beklag­ten bis zum Aus­spruch der Kün­di­gung eine eigen­stän­di­ge Woh­nung war, waren die Vor­aus­set­zun­gen einer erleich­ter­ten Kün­di­gung nach § 573a Abs. 1 BGB zu kei­ner Zeit erfüllt. Daher bedurf­te die in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum umstrit­te­ne Fra­ge, ob es hin­sicht­lich des Woh­nungs­be­stan­des auf den Zeit­punkt des Beginns des Miet­ver­hält­nis­ses oder den Zeit­punkt der Kün­di­gung ankommt, kei­ner Ent­schei­dung.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.


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