(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 17. Novem­ber 2010 die Voraus­set­zun­gen der Kündi­gung eines Mietver­hält­niss­es über eine Woh­nung in einem vom Ver­mi­eter selb­st bewohn­ten Gebäude präzisiert.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das am 17.11.2010 bekan­nt gegebene Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 17. Novem­ber 2010 – VIII ZR 90/10.

In dem Fall sind die Beklagten Mieter ein­er Woh­nung der Klägerin in Fried­berg. Der Mietver­trag wurde im Jahr 2004 noch mit dem Vor­eigen­tümer des Haus­es geschlossen, in dessen Obergeschoss sich die Woh­nung der Beklagten befind­et. Zu diesem Zeit­punkt war neben der Woh­nung im Erdgeschoss auch eine Ein­liegerwoh­nung im Kel­lergeschoss des Haus­es, beste­hend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchen­zeile und Bad, an Dritte ver­mi­etet. Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietver­hält­nis über die Keller­räume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusam­men mit ihrem Ehe­mann die Woh­nung im Erdgeschoss und nutzt die Räum­lichkeit­en im Keller als zusät­zliche Räume (Besucherz­im­mer, Bügel- und Arbeitszimmer). 

Die Klägerin kündigte das Mietver­hält­nis gestützt auf § 573a Abs. 1 BGB. Die von ihr erhobene Räu­mungsklage wurde vom Amts­gericht abgewiesen. Das Landgericht hat die Beru­fung der Klägerin zurückgewiesen. 

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Klägerin ist von dem unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­gen VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs zurück­gewiesen wor­den, betont Klarmann. 

Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Woh­nun­gen vorhan­den sind, ist die Verkehrsan­schau­ung maßgebend. Unter ein­er Woh­nung wird gemein­hin ein selb­ständi­ger, räum­lich und wirtschaftlich abge­gren­zter Bere­ich ver­standen, der eine eigen­ständi­ge Haushalts­führung ermöglicht. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts erfüllen die Räum­lichkeit­en im Keller des Wohn­haus­es der Klägerin diese Anforderun­gen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum ver­fü­gen sie über eine Küchen­zeile und ein Tages­licht­bad mit Toilette. 

Die Tat­sache der Exis­tenz von drei Woh­nun­gen in dem Wohn­haus der Klägerin hat sich nicht dadurch geän­dert, dass die Klägerin die im Keller befind­lichen Räume in ihren Wohn­bere­ich inte­gri­ert hat, indem sie die Ein­liegerwoh­nung seit dem Erwerb des Haus­es im Jahr 2006 als Besucher‑, Bügel- und Arbeit­sz­im­mer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohn­bere­ichs der Klägerin hat sich der ein­mal gegebene Woh­nungs­be­stand nicht reduziert. Das Beru­fungs­gericht hat sich zur Begrün­dung sein­er abwe­ichen­den Auf­fas­sung zu Unrecht auf das Sen­at­surteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07) gestützt. Die in dieser Entschei­dung vom Sen­at gebil­ligte tatrichter­liche Beurteilung, die Aufteilung einan­der ergänzen­der Räume auf zwei Stock­w­erke hin­dere nicht die Annahme ein­er (einzi­gen) Woh­nung, beruhte auf anderen tat­säch­lichen Gegeben­heit­en. Die betr­e­f­fend­en Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stell­ten – anders als die Ein­liegerwoh­nung im Haus der Klägerin – keine eigen­ständi­ge Woh­nung dar. 

Da die Ein­liegerwoh­nung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündi­gung eine eigen­ständi­ge Woh­nung war, waren die Voraus­set­zun­gen ein­er erle­ichterten Kündi­gung nach § 573a Abs. 1 BGB zu kein­er Zeit erfüllt. Daher bedurfte die in der Instanzrecht­sprechung und im Schrift­tum umstrit­tene Frage, ob es hin­sichtlich des Woh­nungs­be­standes auf den Zeit­punkt des Beginns des Mietver­hält­niss­es oder den Zeit­punkt der Kündi­gung ankommt, kein­er Entscheidung. 

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — verwies.


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