(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge der Scha­dens­er­satz­pflicht eines Ver­mie­ters befasst, der den Mie­tern einer Drei­zim­mer­woh­nung, die sich aus beruf­li­chen Grün­den meh­re­re Jah­re im Aus­land auf­hiel­ten, die Unter­ver­mie­tung zwei­er Zim­mer ver­sagt hat­te.


Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 11.06.2014 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 349/13.


Die Klä­ger sind seit 2001 Mie­ter einer Drei­zim­mer­woh­nung der Beklag­ten in Ham­burg. Sie hal­ten sich seit 15. Novem­ber 2010 in Kana­da auf, weil der Klä­ger zu 2 zum 1. Janu­ar 2011 eine befris­te­te mehr­jäh­ri­ge Arbeits­tä­tig­keit in Otta­wa auf­ge­nom­men hat. Mit Schrei­ben vom 19. August 2010 unter­rich­te­ten sie die Haus­ver­wal­tung der Beklag­ten von ihrer Absicht, die Woh­nung – mit Aus­nah­me eines von ihnen wei­ter genutz­ten Zim­mers – ab dem 15. Novem­ber 2010 vor­aus­sicht­lich für zwei Jah­re an eine nament­lich benann­te Inter­es­sen­tin unter­zu­ver­mie­ten, weil sie sich in die­ser Zeit aus beruf­li­chen Grün­den regel­mä­ßig im Aus­land auf­hal­ten wür­den. Die Beklag­te ver­wei­ger­te die Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung. Mit rechts­kräf­ti­gem Urteil des Amts­ge­richts vom 4. Okto­ber 2011 wur­de sie ver­ur­teilt, die Unter­ver­mie­tung der bei­den vor­de­ren Zim­mer der Woh­nung bis zum 31. Dezem­ber 2012 an die von den Klä­gern benann­te Inter­es­sen­tin zu gestat­ten.


Im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren neh­men die Klä­ger die Beklag­te auf Zah­lung ent­gan­ge­ner Unter­mie­te im Zeit­raum vom 15. Novem­ber 2010 bis 30. Okto­ber 2011 in Höhe von ins­ge­samt 7.475 € nebst Zin­sen in Anspruch. Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen. Die vom Land­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten hat­te kei­nen Erfolg.


Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass den Klä­gern nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung der zwei vor­de­ren Zim­mer der Miet­woh­nung an die Unter­miet­in­ter­es­sen­tin zustand. Indem die Beklag­te die Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung ver­wei­gert hat, hat sie schuld­haft eine miet­ver­trag­li­che Pflicht ver­letzt und ist zum Ersatz des dar­aus ent­stan­de­nen Scha­dens (Miet­aus­falls) ver­pflich­tet.


Der Wunsch der Klä­ger, im Hin­blick auf die (befris­te­te) Arbeits­tä­tig­keit des Klä­gers zu 2 im Aus­land von berufs­be­dingt ent­ste­hen­den Rei­se- und Woh­nungs­kos­ten ent­las­tet zu wer­den, stellt ein berech­tig­tes Inter­es­se zur Unter­ver­mie­tung eines Teils der Woh­nung dar. Dem Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung stand auch nicht ent­ge­gen, dass die Klä­ger nur ein Zim­mer der Drei­zim­mer­woh­nung von der Unter­ver­mie­tung aus­nah­men und auch die­ses wäh­rend ihres Aus­land­auf­ent­halts nur gele­gent­lich zu Über­nach­tungs­zwe­cken nut­zen woll­ten. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quan­ti­ta­ti­ve Vor­ga­ben hin­sicht­lich des beim Mie­ter ver­blei­ben­den Anteils des Wohn­raums noch qua­li­ta­ti­ve Anfor­de­run­gen bezüg­lich sei­ner wei­te­ren Nut­zung durch den Mie­ter auf. Von einer “Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums an Drit­te” im Sin­ne des § 553 Abs. 1 BGB ist regel­mä­ßig bereits dann aus­zu­ge­hen, wenn der Mie­ter den Gewahr­sam an dem Wohn­raum nicht voll­stän­dig auf­gibt. Hier­für genügt es, wenn er ein Zim­mer einer grö­ße­ren Woh­nung zurück­be­hält, um hier­in Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de zu lagern und/oder es gele­gent­lich zu Über­nach­tungs­zwe­cken zu nut­zen.


Die Beklag­te kann sich hin­sicht­lich der ver­wei­ger­ten Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung nicht auf einen unver­schul­de­ten Rechts­irr­tum beru­fen. Dass die Fra­ge, ob ein Mie­ter Anspruch auf Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung hat, wenn er einen mehr­jäh­ri­gen Aus­lands­auf­ent­halt antritt, wäh­rend des­sen er den ihm ver­blei­ben­den Teil des Wohn­raums nur spo­ra­disch nut­zen wird, bis­lang noch nicht Gegen­stand einer höchst­rich­ter­li­chen Ent­schei­dung gewe­sen ist, ent­las­tet die Beklag­te nicht von ihrer recht­li­chen Fehl­ein­schät­zung. Denn sie hät­te sich mit Rück­sicht auf eine inso­weit bestehen­de Rechts­un­si­cher­heit nicht der Mög­lich­keit ver­schlie­ßen dür­fen, dass sie zur Ertei­lung der Erlaub­nis ver­pflich­tet war, und durf­te das Risi­ko einer Fehl­ein­schät­zung nicht den Mie­tern zuwei­sen.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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