(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage der Schadenser­satzpflicht eines Ver­mi­eters befasst, der den Mietern ein­er Dreiz­im­mer­woh­nung, die sich aus beru­flichen Grün­den mehrere Jahre im Aus­land aufhiel­ten, die Unter­ver­mi­etung zweier Zim­mer ver­sagt hat­te.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 11.06.2014 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 349/13.


Die Kläger sind seit 2001 Mieter ein­er Dreiz­im­mer­woh­nung der Beklagten in Ham­burg. Sie hal­ten sich seit 15. Novem­ber 2010 in Kana­da auf, weil der Kläger zu 2 zum 1. Jan­u­ar 2011 eine befris­tete mehrjährige Arbeit­stätigkeit in Ottawa aufgenom­men hat. Mit Schreiben vom 19. August 2010 unter­richteten sie die Hausver­wal­tung der Beklagten von ihrer Absicht, die Woh­nung – mit Aus­nahme eines von ihnen weit­er genutzten Zim­mers – ab dem 15. Novem­ber 2010 voraus­sichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benan­nte Inter­essentin unterzu­ver­mi­eten, weil sie sich in dieser Zeit aus beru­flichen Grün­den regelmäßig im Aus­land aufhal­ten wür­den. Die Beklagte ver­weigerte die Zus­tim­mung zur Unter­ver­mi­etung. Mit recht­skräftigem Urteil des Amts­gerichts vom 4. Okto­ber 2011 wurde sie verurteilt, die Unter­ver­mi­etung der bei­den vorderen Zim­mer der Woh­nung bis zum 31. Dezem­ber 2012 an die von den Klägern benan­nte Inter­essentin zu ges­tat­ten.


Im vor­liegen­den Ver­fahren nehmen die Kläger die Beklagte auf Zahlung ent­gan­gener Unter­mi­ete im Zeitraum vom 15. Novem­ber 2010 bis 30. Okto­ber 2011 in Höhe von ins­ge­samt 7.475 € neb­st Zin­sen in Anspruch. Das Amts­gericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die hierge­gen gerichtete Beru­fung der Beklagten zurück­gewiesen. Die vom Landgericht zuge­lassene Revi­sion der Beklagten hat­te keinen Erfolg.


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass den Klägern nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ges­tat­tung der Unter­ver­mi­etung der zwei vorderen Zim­mer der Miet­woh­nung an die Unter­mi­et­inter­essentin zus­tand. Indem die Beklagte die Zus­tim­mung zur Unter­ver­mi­etung ver­weigert hat, hat sie schuld­haft eine mietver­tragliche Pflicht ver­let­zt und ist zum Ersatz des daraus ent­stande­nen Schadens (Mietaus­falls) verpflichtet.


Der Wun­sch der Kläger, im Hin­blick auf die (befris­tete) Arbeit­stätigkeit des Klägers zu 2 im Aus­land von berufs­be­d­ingt entste­hen­den Reise- und Woh­nungskosten ent­lastet zu wer­den, stellt ein berechtigtes Inter­esse zur Unter­ver­mi­etung eines Teils der Woh­nung dar. Dem Anspruch auf Ges­tat­tung der Unter­ver­mi­etung stand auch nicht ent­ge­gen, dass die Kläger nur ein Zim­mer der Dreiz­im­mer­woh­nung von der Unter­ver­mi­etung aus­nah­men und auch dieses während ihres Aus­lan­daufen­thalts nur gele­gentlich zu Über­nach­tungszweck­en nutzen woll­ten. § 553 Abs. 1 BGB stellt wed­er quan­ti­ta­tive Vor­gaben hin­sichtlich des beim Mieter verbleiben­den Anteils des Wohn­raums noch qual­i­ta­tive Anforderun­gen bezüglich sein­er weit­eren Nutzung durch den Mieter auf. Von ein­er “Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums an Dritte” im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bere­its dann auszuge­hen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohn­raum nicht voll­ständig aufgibt. Hier­für genügt es, wenn er ein Zim­mer ein­er größeren Woh­nung zurück­be­hält, um hierin Ein­rich­tungs­ge­gen­stände zu lagern und/oder es gele­gentlich zu Über­nach­tungszweck­en zu nutzen.


Die Beklagte kann sich hin­sichtlich der ver­weigerten Zus­tim­mung zur Unter­ver­mi­etung nicht auf einen unver­schulde­ten Recht­sir­rtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zus­tim­mung zur Unter­ver­mi­etung hat, wenn er einen mehrjähri­gen Aus­land­saufen­thalt antritt, während dessen er den ihm verbleiben­den Teil des Wohn­raums nur spo­radisch nutzen wird, bis­lang noch nicht Gegen­stand ein­er höch­strichter­lichen Entschei­dung gewe­sen ist, ent­lastet die Beklagte nicht von ihrer rechtlichen Fehlein­schätzung. Denn sie hätte sich mit Rück­sicht auf eine insoweit beste­hende Recht­sun­sicher­heit nicht der Möglichkeit ver­schließen dür­fen, dass sie zur Erteilung der Erlaub­nis verpflichtet war, und durfte das Risiko ein­er Fehlein­schätzung nicht den Mietern zuweisen.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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