(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof (BGH) hat­te am 16.09.2009 zu entschei­den, ob die Grund­fläche von Mieträu­men, die öffentlich-rechtlichen Nutzungs­beschränkun­gen unter­liegen, in die Wohn­fläche einzurech­nen ist.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 16.09.2009, Az:  VIII ZR 275/08.


Die Kläger waren von Jan­u­ar 1989 bis Dezem­ber 2007 Mieter eines Ein­fam­i­lien­haus­es der Beklagten in München. Nach § 1 des Mietver­trages beträgt die Wohn­fläche 129,4 m². Im Dachgeschoss befind­en sich Räume, die von den Klägern bis etwa 2005 als Wohn­raum genutzt wur­den. Die Kläger machen gel­tend, dass diese Räume wegen Ver­stoßes gegen öffentlich-rechtliche Bau­vorschriften nicht zum Wohnen geeignet und daher nach der anzuwen­den­den Wohn­flächen­verord­nung bei der Berech­nung der Wohn­fläche nicht zu berück­sichti­gen seien. Die Wohn­fläche betrage danach tat­säch­lich nur 108,6 m² und weiche somit um mehr als 10 % von der vere­in­barten Wohn­fläche ab.


Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rück­zahlung überzahlter Miete in Höhe von 3.384 € sowie die Fest­stel­lung begehrt, dass sie ab Novem­ber 2007 nur zur Zahlung ein­er Miete in Höhe von 372,13 € zuzüglich Betrieb­skosten verpflichtet sind. Das Amts­gericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Beru­fung der Kläger zurück­gewiesen.


Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass eine Miet­min­derung wegen ein­er zu gerin­gen Wohn­fläche auss­chei­det, so Nebel.


Das Beru­fungs­gericht hat zu Recht die auf die aus­ge­baut­en Räume im Dachgeschoss ent­fal­l­ende Fläche bei der Ermit­tlung der tat­säch­lichen Wohn­fläche berück­sichtigt. Es ist im Rah­men der Ausle­gung des zwis­chen den Parteien geschlosse­nen Mietver­trages rechts­fehler­frei zu dem Ergeb­nis gelangt, dass die Räume im Dachgeschoss zu Wohnzweck­en, also als Wohn­raum ver­mi­etet wur­den. Das Beru­fungs­gericht ist auch zutr­e­f­fend davon aus­ge­gan­gen, dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungs­beschränkun­gen die Kläger nicht zur Min­derung berechti­gen, weil die Nutzbarkeit der Räume man­gels Ein­schre­it­en der zuständi­gen Behör­den nicht eingeschränkt war. Die Revi­sion der Kläger hat­te daher keinen Erfolg.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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