(Kiel) Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat­te am 22.04.2009 über die Frage zu entschei­den, mit welchem Anteil Dachter­rassen bei der Berech­nung der Wohn­fläche ein­er Miet­woh­nung zu berück­sichti­gen sind.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf eine Pressemit­teilung  des Bun­des­gericht­shofs (BGH) zum Urteil vom 22.04.2009 – AZ.: VIII ZR 86/08 -.


In dem aus­geurteil­ten Fall ist die Beklagte Mieterin ein­er Maisonet­te­woh­nung des Klägers in Köln. Die Miete ist mit 1.000 € monatlich zzgl. ein­er Betrieb­skosten­pauschale von 180 € vere­in­bart. Die Woh­nungs­größe ist im Mietver­trag mit “ca. 120 m²” angegeben. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Wohn­fläche der Innen­räume 90,11 m² beträgt. Zu der Woh­nung gehören zwei Dachter­rassen mit Grund­fläche von 25,20 m² und von 20 m². Die Beklagte ist der Auf­fas­sung, dass die Fläche der Dachter­rassen nur zu jew­eils ¼ anzurech­nen sei, so dass die tat­säch­liche Wohn­fläche um mehr als 10 % von der vere­in­barten Wohn­fläche abwe­iche und sie aus diesem Grund die Miete rück­wirk­end um 182,78 € monatlich min­dern könne. Sie hat deshalb einen Betrag von 3.488,34 € ein­be­hal­ten.


Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung dieses Betrages neb­st Zin­sen in Anspruch. Das Amts­gericht hat die Klage abgewiesen. Das Beru­fungs­gericht hat die Beru­fung des Klägers zurück­gewiesen. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion des Klägers hat­te Erfolg. Sie führte zur Aufhe­bung des Beru­fung­surteils und Zurück­ver­weisung des Rechtsstre­its an das Beru­fungs­gericht, betont Nebel.


 Nach der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs stellt eine Abwe­ichung der tat­säch­lich vorhan­de­nen von der vere­in­barten Wohn­fläche um mehr als 10 % einen erhe­blichen Man­gel der Miet­sache dar, die den Mieter zu ein­er entsprechen­den Miet­min­derung berechtigt. Dabei ist der Begriff “Wohn­fläche” im Wohn­raum­mi­etrecht auch bei frei finanziertem Wohn­raum grund­sät­zlich anhand der für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gel­tenden Bes­tim­mungen auszule­gen. Dementsprechend ist die Wohn­fläche für Mietver­hält­nisse aus der Zeit vor dem 1. Jan­u­ar 2004 auf­grund der bis zum 31. Dezem­ber 2003 anwend­baren §§ 42 bis 44 der Zweit­en Berech­nungsverord­nung (II. BV), für Mietver­hält­nisse jün­geren Datums nach der ab dem 1. Jan­u­ar 2004 gel­tenden Wohn­flächen­verord­nung (WoFlV) zu ermit­teln. Das gilt nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohn­fläche im Einzelfall eine abwe­ichende Bedeu­tung beigemessen haben oder wenn ein ander­er Berech­nungsmodus vere­in­bart oder ort­süblich ist oder nach der Art der Woh­nung näher liegt.


Nach der Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts sind man­gels abwe­ichen­der Vere­in­barung der Parteien für die Berech­nung der Wohn­fläche der Miet­woh­nung der Beklagten die “all­ge­meinen Regeln” – des § 44 Abs. 2 II.BV, des § 4 Nr. 4 WoFlV und der DIN 283 – anzuwen­den. Diese sehen für die Anrech­nung von Außen­flächen (Balko­nen, Log­gien und Dachter­rassen) unter­schiedliche Anrech­nungsquoten vor. Während die DIN 283 eine starre Anrech­nung zu ¼ vorschreibt, lässt § 44 Abs. 2 II. BV eine Anrech­nung bis zur Hälfte zu. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höch­stens zur Hälfte, in der Regel aber mit ¼ anzurech­nen.


Das Beru­fungs­gericht hat offen gelassen, ob die Anrech­nung im vor­liegen­den Fall nach der DIN 283 oder nach § 44 Abs. 2 II. BV (§ 4 Abs. 4 WoFlV ist auf den Mietver­trag aus dem Jahr 2003 aus zeitlichen Grün­den nicht anwend­bar) zu erfol­gen hat. Es hat dies damit begrün­det, dass auch nach § 44 Abs. 2 II. BV die Anrech­nungsquote nur ¼ betrage, wenn der Ver­mi­eter den Mieter nicht bei Ver­tragsab­schluss darauf hingewiesen habe, dass er Außen­flächen mit einem “über­durch­schnit­tlich hohen” Prozentsatz von mehr als 25 % ange­set­zt habe.
Dieser Auf­fas­sung ist der Bun­des­gericht­shof nicht gefol­gt. Einen Mit­tel- oder Regel­w­ert der Anrech­nung von ¼ nen­nt § 44 Abs. 2 II. BV – anders als § 4 Abs. 4 WoFlV – nicht. Die Bes­tim­mung über­lässt es vielmehr dem Bauher­rn, die für ihn unter dem Gesicht­spunkt der Woh­nungs­bauförderung gün­stig­ste Anrech­nungsquote bis zur Hälfte zu wählen.
Dieser dem Bauher­rn vom Gesetz bewusst eingeräumte Spiel­raum kann bei der Ermit­tlung der Wohn­fläche nach dem Maßstab des § 44 Abs. 2 II. BV auch dann nicht unberück­sichtigt bleiben, wenn es wie im vor­liegen­den Fall um die Frage ein­er möglichen Wohn­flächen­ab­we­ichung als Man­gel der Miet­sache geht. Denn dies hätte zur Folge, dass Ver­mi­eter unter Umstän­den erhe­bliche Miet­min­derun­gen wegen Wohn­flächen­ab­we­ichung hin­nehmen müssten, obwohl die im Mietver­trag angegebene Wohn­fläche nach Maß­gabe des § 44 Abs. 2 II. BV zuläs­siger­weise unter Anrech­nung von Balkon- und Ter­rassen­flächen bis zur Hälfte errech­net wor­den ist. Ein solch­es Ergeb­nis erscheint nicht hin­nehm­bar. Es hat deshalb – vor­be­haltlich abwe­ichen­der Parteivere­in­barung oder örtlich­er Verkehrssitte – dabei zu bewen­den, dass bei Wohn­flächen­berech­nun­gen nach Maß­gabe des § 44 Abs. 2 II. BV die Grund­fläche ein­er Dachter­rasse bis zur Hälfte anzurech­nen ist.


Die Anrech­nung der Dachter­rassen­flächen auf die Gesamt­wohn­fläche der Miet­woh­nung der Beklagten ist allerd­ings dann auf ¼ begren­zt, wenn es zutrifft, dass die Anrech­nung zu ¼ der in Köln ort­süblichen Verkehrssitte entspricht, wie die Beklagte in den Tat­sachenin­stanzen vor­ge­tra­gen hat. Nach der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs haben ort­sübliche Berech­nungsweisen man­gels abwe­ichen­der Parteivere­in­barung Vor­rang. Das Beru­fungs­gericht, das eine Begren­zung der Anrech­nung auf ¼ schon aus anderen Grün­den für geboten erachtet hat, wird daher nun­mehr festzustellen haben, ob eine dahinge­hende ort­sübliche Verkehrssitte hin­sichtlich der Anrech­nung von Ter­rassen­flächen beste­ht.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mi­etern als auch Mietern, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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