(Kiel) Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat­te am 22.04.2009 über die Fra­ge zu ent­schei­den, mit wel­chem Anteil Dach­ter­ras­sen bei der Berech­nung der Wohn­flä­che einer Miet­woh­nung zu berück­sich­ti­gen sind.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf eine Pres­se­mit­tei­lung  des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) zum Urteil vom 22.04.2009 – AZ.: VIII ZR 86/08 -.


In dem aus­ge­ur­teil­ten Fall ist die Beklag­te Mie­te­rin einer Mai­so­net­te­woh­nung des Klä­gers in Köln. Die Mie­te ist mit 1.000 € monat­lich zzgl. einer Betriebs­kos­ten­pau­scha­le von 180 € ver­ein­bart. Die Woh­nungs­grö­ße ist im Miet­ver­trag mit “ca. 120 m²” ange­ge­ben. Die Par­tei­en sind sich dar­über einig, dass die Wohn­flä­che der Innen­räu­me 90,11 m² beträgt. Zu der Woh­nung gehö­ren zwei Dach­ter­ras­sen mit Grund­flä­che von 25,20 m² und von 20 m². Die Beklag­te ist der Auf­fas­sung, dass die Flä­che der Dach­ter­ras­sen nur zu jeweils ¼ anzu­rech­nen sei, so dass die tat­säch­li­che Wohn­flä­che um mehr als 10 % von der ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che abwei­che und sie aus die­sem Grund die Mie­te rück­wir­kend um 182,78 € monat­lich min­dern kön­ne. Sie hat des­halb einen Betrag von 3.488,34 € ein­be­hal­ten.


Mit der Kla­ge nimmt der Klä­ger die Beklag­te auf Zah­lung die­ses Betra­ges nebst Zin­sen in Anspruch. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Beru­fungs­ge­richt hat die Beru­fung des Klä­gers zurück­ge­wie­sen. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des Klä­gers hat­te Erfolg. Sie führ­te zur Auf­he­bung des Beru­fungs­ur­teils und Zurück­ver­wei­sung des Rechts­streits an das Beru­fungs­ge­richt, betont Nebel.


 Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs stellt eine Abwei­chung der tat­säch­lich vor­han­de­nen von der ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che um mehr als 10 % einen erheb­li­chen Man­gel der Miet­sa­che dar, die den Mie­ter zu einer ent­spre­chen­den Miet­min­de­rung berech­tigt. Dabei ist der Begriff “Wohn­flä­che” im Wohn­raum­miet­recht auch bei frei finan­zier­tem Wohn­raum grund­sätz­lich anhand der für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gel­ten­den Bestim­mun­gen aus­zu­le­gen. Dem­entspre­chend ist die Wohn­flä­che für Miet­ver­hält­nis­se aus der Zeit vor dem 1. Janu­ar 2004 auf­grund der bis zum 31. Dezem­ber 2003 anwend­ba­ren §§ 42 bis 44 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung (II. BV), für Miet­ver­hält­nis­se jün­ge­ren Datums nach der ab dem 1. Janu­ar 2004 gel­ten­den Wohn­flä­chen­ver­ord­nung (WoFlV) zu ermit­teln. Das gilt nur dann nicht, wenn die Par­tei­en dem Begriff der Wohn­flä­che im Ein­zel­fall eine abwei­chen­de Bedeu­tung bei­gemes­sen haben oder wenn ein ande­rer Berech­nungs­mo­dus ver­ein­bart oder orts­üb­lich ist oder nach der Art der Woh­nung näher liegt.


Nach der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts sind man­gels abwei­chen­der Ver­ein­ba­rung der Par­tei­en für die Berech­nung der Wohn­flä­che der Miet­woh­nung der Beklag­ten die “all­ge­mei­nen Regeln” – des § 44 Abs. 2 II.BV, des § 4 Nr. 4 WoFlV und der DIN 283 – anzu­wen­den. Die­se sehen für die Anrech­nung von Außen­flä­chen (Bal­ko­nen, Log­gi­en und Dach­ter­ras­sen) unter­schied­li­che Anrech­nungs­quo­ten vor. Wäh­rend die DIN 283 eine star­re Anrech­nung zu ¼ vor­schreibt, lässt § 44 Abs. 2 II. BV eine Anrech­nung bis zur Hälf­te zu. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind sol­che Flä­chen höchs­tens zur Hälf­te, in der Regel aber mit ¼ anzu­rech­nen.


Das Beru­fungs­ge­richt hat offen gelas­sen, ob die Anrech­nung im vor­lie­gen­den Fall nach der DIN 283 oder nach § 44 Abs. 2 II. BV (§ 4 Abs. 4 WoFlV ist auf den Miet­ver­trag aus dem Jahr 2003 aus zeit­li­chen Grün­den nicht anwend­bar) zu erfol­gen hat. Es hat dies damit begrün­det, dass auch nach § 44 Abs. 2 II. BV die Anrech­nungs­quo­te nur ¼ betra­ge, wenn der Ver­mie­ter den Mie­ter nicht bei Ver­trags­ab­schluss dar­auf hin­ge­wie­sen habe, dass er Außen­flä­chen mit einem “über­durch­schnitt­lich hohen” Pro­zent­satz von mehr als 25 % ange­setzt habe.
Die­ser Auf­fas­sung ist der Bun­des­ge­richts­hof nicht gefolgt. Einen Mit­tel- oder Regel­wert der Anrech­nung von ¼ nennt § 44 Abs. 2 II. BV – anders als § 4 Abs. 4 WoFlV – nicht. Die Bestim­mung über­lässt es viel­mehr dem Bau­herrn, die für ihn unter dem Gesichts­punkt der Woh­nungs­bau­för­de­rung güns­tigs­te Anrech­nungs­quo­te bis zur Hälf­te zu wäh­len.
Die­ser dem Bau­herrn vom Gesetz bewusst ein­ge­räum­te Spiel­raum kann bei der Ermitt­lung der Wohn­flä­che nach dem Maß­stab des § 44 Abs. 2 II. BV auch dann nicht unbe­rück­sich­tigt blei­ben, wenn es wie im vor­lie­gen­den Fall um die Fra­ge einer mög­li­chen Wohn­flä­chen­ab­wei­chung als Man­gel der Miet­sa­che geht. Denn dies hät­te zur Fol­ge, dass Ver­mie­ter unter Umstän­den erheb­li­che Miet­min­de­run­gen wegen Wohn­flä­chen­ab­wei­chung hin­neh­men müss­ten, obwohl die im Miet­ver­trag ange­ge­be­ne Wohn­flä­che nach Maß­ga­be des § 44 Abs. 2 II. BV zuläs­si­ger­wei­se unter Anrech­nung von Bal­kon- und Ter­ras­sen­flä­chen bis zur Hälf­te errech­net wor­den ist. Ein sol­ches Ergeb­nis erscheint nicht hin­nehm­bar. Es hat des­halb – vor­be­halt­lich abwei­chen­der Par­tei­ver­ein­ba­rung oder ört­li­cher Ver­kehrs­sit­te – dabei zu bewen­den, dass bei Wohn­flä­chen­be­rech­nun­gen nach Maß­ga­be des § 44 Abs. 2 II. BV die Grund­flä­che einer Dach­ter­ras­se bis zur Hälf­te anzu­rech­nen ist.


Die Anrech­nung der Dach­ter­ras­sen­flä­chen auf die Gesamt­wohn­flä­che der Miet­woh­nung der Beklag­ten ist aller­dings dann auf ¼ begrenzt, wenn es zutrifft, dass die Anrech­nung zu ¼ der in Köln orts­üb­li­chen Ver­kehrs­sit­te ent­spricht, wie die Beklag­te in den Tat­sa­chen­in­stan­zen vor­ge­tra­gen hat. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs haben orts­üb­li­che Berech­nungs­wei­sen man­gels abwei­chen­der Par­tei­ver­ein­ba­rung Vor­rang. Das Beru­fungs­ge­richt, das eine Begren­zung der Anrech­nung auf ¼ schon aus ande­ren Grün­den für gebo­ten erach­tet hat, wird daher nun­mehr fest­zu­stel­len haben, ob eine dahin­ge­hen­de orts­üb­li­che Ver­kehrs­sit­te hin­sicht­lich der Anrech­nung von Ter­ras­sen­flä­chen besteht.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mie­tern als auch Mie­tern, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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