(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Wirk­samkeit ein­er frist­losen Kündi­gung des Ver­mi­eters im Anschluss an einen Stre­it mit dem Mieter befasst.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 4.06.2014 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 289/13.


Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Haus­es der Klägerin. Am 16. August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vere­in­barungs­gemäß auf, um zwis­chen­zeitlich instal­lierte Rauch­melder in Augen­schein zu nehmen. Bei dieser Gele­gen­heit ver­suchte die Klägerin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Beklagten auch Zim­mer zu betreten, die nicht mit Rauch­meldern verse­hen waren. Sie öffnete dabei ein Fen­ster und nahm Gegen­stände von der Fen­ster­bank. Der Auf­forderung des Beklagten, das Haus zu ver­lassen, kam die Klägerin nicht nach. Daraufhin umfasste der Beklagte die Klägerin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vor­falls erk­lärte die Klägerin mit Schreiben vom 29. August 2012 die frist­lose und hil­f­sweise die ordentliche Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es.


Die von der Klägerin erhobene Räu­mungsklage ist vor dem Amts­gericht erfol­g­los geblieben. Auf die Beru­fung der Klägerin hat das Landgericht das amts­gerichtliche Urteil aufge­hoben und dem Räu­mungsantrag stattgegeben. Die vom Bun­des­gericht­shof zuge­lassene Revi­sion des Beklagten hat­te Erfolg und führte zur Wieder­her­stel­lung des erstin­stan­zlichen Urteils.


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at hat entsch­ieden, dass die von der Klägerin erk­lärte Kündi­gung wed­er als frist­lose Kündi­gung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentliche Kündi­gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirk­sam ist. Die Parteien hat­ten verabre­det, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den ange­bracht­en Rauch­meldern in Augen­schein nehmen sollte. Zu ein­er weit­eren eigen­mächti­gen Besich­ti­gung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gle­ich­wohl – gegen den Willen des Beklagten – durchzuset­zen ver­suchte und sein­er Auf­forderung, das Haus zu ver­lassen, nicht nachkam, hat sie das Haus­recht des Beklagten ver­let­zt. Sie trägt deshalb zumin­d­est eine Mitschuld an dem nach­fol­gen­den Geschehen, die das Beru­fungs­gericht bei sein­er Abwä­gung rechts­fehler­haft nicht berück­sichtigt hat. Da weit­ere Fest­stel­lun­gen nicht zu erwarten waren, hat der Sen­at unter Aufhe­bung des Beru­fung­surteils in der Sache selb­st entsch­ieden und die Beru­fung der Klägerin gegen das Urteil des Amts­gerichts zurück­gewiesen.


Angesichts der Gesam­tum­stände, ins­beson­dere des vor­ange­gan­genen pflichtwidri­gen Ver­hal­tens der Klägerin, stellt das mit der Kündi­gung bean­standete Ver­hal­ten des Beklagten — selb­st wenn er damit, wie das Beru­fungs­gericht angenom­men hat, die Gren­zen erlaubter Notwehr (ger­ingfügig) über­schrit­ten haben sollte — jeden­falls keine der­art gravierende Pflichtver­let­zung dar, dass der Klägerin deshalb die weit­ere Fort­set­zung des Mietver­hält­nis nicht zuge­mutet wer­den kön­nte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von ein­er Ver­tragsver­let­zung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Inter­esse der Klägerin an der Beendi­gung des Mietver­trags recht­fer­tigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umstän­den nicht aus­ge­gan­gen wer­den.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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