(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 20.05.2010 entsch­ieden, dass die formellen Anforderun­gen an die Begrün­dung eines Mieter­höhungsver­lan­gens gegenüber einem Woh­nungsmi­eter auch durch ein Sachver­ständi­gengutacht­en erfüllt wer­den kön­nen, das sich nicht unmit­tel­bar auf die Woh­nung des Mieters, son­dern auf andere, nach Größe und Ausstat­tung ver­gle­ich­bare Woh­nun­gen bezieht.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 19. Mai 2010 – VIII ZR 122/09.

Die Beklagte ist Mieterin ein­er von der kla­gen­den Immo­bilienge­sellschaft ver­mi­eteten Woh­nung in Bad Hom­burg. Die Ver­mi­eterin ver­langt Zus­tim­mung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 54,65 € ab dem 1. April 2008. Dem Mieter­höhungsver­lan­gen war ein Sachver­ständi­gengutacht­en zur Ermit­tlung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete beige­fügt. Es han­delt sich um ein “Type­ngutacht­en”. Das heißt, das Gutacht­en bezieht sich nicht unmit­tel­bar auf die Woh­nung der beklagten Mieterin, son­dern auf andere, nach Größe und Ausstat­tung ver­gle­ich­bare Woh­nun­gen. Die Mieterin stimmte der beab­sichti­gen Mieter­höhung nicht zu. Sie meint, das zur Begrün­dung herange­zo­gene Sachver­ständi­gengutacht­en sei man­gel­haft. Dies führe zur formellen Unwirk­samkeit des Mieter­höhungsver­lan­gens. Das Amts­gericht ist dem nicht gefol­gt und hat der auf Zus­tim­mung zur Mieter­höhung gerichteten Klage der Ver­mi­eterin stattgegeben. Die dage­gen gerichtete Beru­fung der Mieterin hat das Landgericht zurück­gewiesen.


Auch die Revi­sion der Mieterin hat­te keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass das Mieter­höhungsver­lan­gen der Ver­mi­eterin die formellen Anforderun­gen des § 558a BGB erfüllt, betont Klar­mann.


Mit der nach dieser Vorschrift erforder­lichen Begrün­dung eines Mieter­höhungsver­lan­gens sollen dem Mieter die Tat­sachen mit­geteilt wer­den, die er zur Prü­fung ein­er vom Ver­mi­eter begehrten Mieter­höhung benötigt. Im Falle der Beifü­gung eines Sachver­ständi­gengutacht­ens ist die Begrün­dungspflicht erfüllt, wenn der Sachver­ständi­ge eine Aus­sage über die tat­säch­liche ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete trifft und die zu beurteilende Woh­nung in das ort­sübliche Preis­ge­füge einord­net.


Im entsch­iede­nen Fall genügt das Gutacht­en den danach zu stel­len­den Anforderun­gen. Auch ein so genan­ntes Type­ngutacht­en ver­set­zt den Mieter in die Lage, der Berech­ti­gung des Erhöhungsver­lan­gens nachzuge­hen und diese zumin­d­est ansatzweise zu über­prüfen. Die zur Begutach­tung herange­zo­ge­nen Woh­nun­gen kön­nen auch – wie im entsch­iede­nen Fall – aus dem eige­nen Bestand des Ver­mi­eters stam­men.


Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.

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