(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 3. Novem­ber 2010 entsch­ieden, dass der Mieter wegen eines Man­gels der Woh­nung, von dem der Ver­mi­eter keine Ken­nt­nis hat, ein Zurück­be­hal­tungsrecht erst an den Mieten gel­tend machen kann, die fäl­lig wer­den, nach­dem der Mieter dem Ver­mi­eter den Man­gel angezeigt hat.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 3. Novem­ber 2010 – VIII ZR 330/09.

Die Beklagten sind Mieter ein­er Woh­nung des Klägers in Berlin-Zehlen­dorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erk­lärte der Kläger die frist­lose Kündi­gung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten wider­sprachen der Kündi­gung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hin­weis auf einen Schim­melpilzbe­fall in mehreren Zim­mern.

Der Kläger hat mit sein­er Klage unter anderem Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung begehrt. Das Amts­gericht hat der Räu­mungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstin­stan­zliche Urteil abgeän­dert und die Räu­mungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug ger­at­en, weil ihnen ungeachtet der unterbliebe­nen Anzeige des Schim­mel­be­falls ein Anspruch auf Besei­t­i­gung dieses Man­gels zuge­s­tanden habe und sie sich auf ein daraus ergeben­des Zurück­be­hal­tungsrecht betr­e­f­fend die Zahlung der Miete berufen kön­nten.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion des Klägers hat­te Erfolg und führte zur Wieder­her­stel­lung des erstin­stan­zlichen Räu­mung­surteils, so betont Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass ein Zurück­be­hal­tungsrecht der Beklagten an Miet­zahlun­gen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des — dem Ver­mi­eter zuvor nicht bekan­nten – Schim­melpilzbe­falls der Woh­nung schulden, nicht in Betra­cht kommt. Das Zurück­be­hal­tungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuld­ner (hier: den Ver­mi­eter) Druck zur Erfül­lung der eige­nen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Ver­mi­eter ein Man­gel nicht bekan­nt ist, kann das Zurück­be­hal­tungsrecht die ihm zuk­om­mende Funk­tion, den Ver­mi­eter zur Man­gelbe­sei­t­i­gung zu ver­an­lassen, nicht erfüllen. Ein Zurück­be­hal­tungsrecht des Mieters beste­ht daher erst an den nach der Anzeige des Man­gels fäl­lig wer­den­den Mieten.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.


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