(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat soeben eine Entschei­dung dazu getrof­fen, wann ein Gebäude als Stu­den­ten­wohn­heim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu qual­i­fizieren ist, für das der sozialen Kündi­gungss­chutz des § 573 BGB nicht ein­greift.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 13.06.2012 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az.: VIII ZR 92/11.

Der Beklagte mietete im Feb­ru­ar 2004 vom Kläger ein Zim­mer in einem als “Stu­den­ten­wohn­heim” beze­ich­neten Anwe­sen. Die Bau­genehmi­gung war 1972 für ein Stu­den­ten­wohn­heim erteilt wor­den. 63 der darin befind­lichen Wohnein­heit­en waren aus Lan­desson­der­mit­teln zur Förderung von Stu­den­ten­wohn­heimen öffentlich gefördert wor­den, wobei die Preis­bindung inzwis­chen abge­laufen ist. Das Anwe­sen ver­fügt über 67 Wohn­räume, von denen min­destens vier nicht an Stu­den­ten ver­mi­etet sind. Die möblierten Zim­mer sind etwa 12 m² groß, wobei Küche, San­itäran­la­gen und Waschräume als Gemein­schaft­sräume aus­ge­führt sind. Die gegen­wär­tige monatliche Teilin­klu­sivmi­ete des Beklagten beträgt 190 €. Die Mietverträge sind regelmäßig auf ein Jahr befris­tet und ver­längern sich um ein Semes­ter, wenn nicht drei Monate vor Semes­terende schriftlich gekündigt wird. Die Ver­weil­dauer der Mieter ist sehr unter­schiedlich.

Am 27. Dezem­ber 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schriftlich unter Hin­weis auf “Het­zereien und Reibereien gegenüber uns und Drit­ten” zum 31. März 2009. Der Kläger meint, die Kündi­gung sei auch ohne Dar­legung eines berechtigten Inter­ess­es gemäß § 573 BGB wirk­sam, da diese Vorschrift gemäß § 549 Abs. 3 BG nicht anwend­bar sei; es han­dele sich um ein Stu­den­ten­wohn­heim.

Das Amts­gericht hat den Beklagten antrags­gemäß zur Räu­mung und Her­aus­gabe verurteilt. Auf die Beru­fung des Beklagten hat das Beru­fungs­gericht die Klage abgewiesen.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Kläger­seite hat­te keinen Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat die Entschei­dung des Beru­fungs­gerichts, dass es sich bei dem Anwe­sen des Klägers nicht um ein Stu­den­ten­wohn­heim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB han­delt, bestätigt. Aus der Entste­hungs­geschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Geset­zge­ber die in dieser Norm enthal­tene Ein­schränkung des sozialen Mieter­schutzes nur vor dem Hin­ter­grund des als höher gewichteten Ziels für gerecht­fer­tigt gehal­ten hat, möglichst vie­len Studieren­den das Wohnen in einem Stu­den­ten­wohn­heim zu ermöglichen und dabei alle Bewer­ber gle­ich zu behan­deln.

Dieses geset­zge­berische Ziel kann nur erre­icht wer­den, wenn der Ver­mi­eter in dem Wohn­heim ein an stu­den­tis­chen Belan­gen ori­en­tiertes Bele­gungskonzept prak­tiziert, das eine Rota­tion nach abstrakt-generellen Kri­te­rien vor­sieht. Die Dauer des Mietver­hält­niss­es muss dazu im Regelfall zeitlich begren­zt sein und darf nicht den Zufäl­ligkeit­en der stu­den­tis­chen Leben­s­pla­nung oder dem eige­nen freien Belieben des Ver­mi­eters über­lassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Ver­mi­eter eine im Einzelfall gewollte Ver­trags­beendi­gung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Das der Rota­tion zugrun­deliegende, die Gle­ich­be­hand­lung aller Bewer­ber wahrende Konzept des Ver­mi­eters muss sich dabei mit hin­re­ichen­der Deut­lichkeit aus ein­er Satzung, entsprechen­der Selb­st­bindung oder jeden­falls ein­er kon­stan­ten tat­säch­lichen Übung ergeben. An einem der­ar­ti­gen Bele­gungskonzept fehlt es bei dem vom Kläger betriebe­nen Wohn­heim. Die von ihm erk­lärte Kündi­gung war deshalb – man­gels eines gemäß § 573 Abs. 1 BGB erforder­lichen berechtigten Inter­ess­es an der Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es – unwirk­sam.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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