(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat soeben eine Ent­schei­dung zu der Fra­ge getrof­fen, ob die Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, nach der ein Ver­mie­ter im Fal­le einer Ver­ur­tei­lung des Mie­ters zur Zah­lung einer erhöh­ten Mie­te nicht vor Ablauf von zwei Mona­ten nach rechts­kräf­ti­ger Ver­ur­tei­lung kün­di­gen kann, auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum anwend­bar ist.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 9.05.2012 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az.: VIII ZR 327/11.

In dem ent­schie­de­nen Fall über­ließ die Klä­ge­rin, eine Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft, der Beklag­ten durch Dau­er­nut­zungs­ver­trag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffent­lich geför­der­te preis­ge­bun­de­ne Woh­nung in Ham­burg.

Aus Anlass der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für 2007, bei der der Ansatz ein­zel­ner Pos­ten zwi­schen den Par­tei­en strei­tig ist, setz­te die Klä­ge­rin für die Betriebs- und Heiz­kos­ten einen um 30,50 € höhe­ren Vor­aus­zah­lungs­be­trag für die Zeit ab Janu­ar 2009 fest. Fer­ner erhöh­te sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grund­nut­zungs­ge­bühr um 9,75 €. Die Beklag­te zahl­te in den Fol­ge­mo­na­ten ledig­lich den bis­he­ri­gen Betrag. Die Klä­ge­rin kün­dig­te, gestützt auf den dar­aus errech­ne­ten Zah­lungs­rück­stand, das Miet­ver­hält­nis mehr­fach frist­los, hilfs­wei­se frist­ge­recht.

Die Räu­mungs­kla­gen der Ver­mie­te­rin hat­ten in den Vor­in­stan­zen kei­nen Erfolg. Das Beru­fungs­ge­richt hat die Kla­ge­ab­wei­sung dar­auf gestützt, dass die Klä­ge­rin in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht zur Kün­di­gung berech­tigt sei. Die­se Vor­schrift fin­de auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum Anwen­dung.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts die Vor­aus­set­zun­gen für eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum nicht gege­ben sind. Aus der Ent­ste­hungs­ge­schich­te der Norm ergibt sich viel­mehr, dass es an der für eine Ana­lo­gie erfor­der­li­chen Rege­lungs­lü­cke im Gesetz fehlt. Denn die Vor­gän­ger­vor­schrif­ten des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in § 3 Abs. 5 WKSchG und § 9 Abs. 2 MHG haben preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum von ihrem Anwen­dungs­be­reich aus­drück­lich aus­ge­nom­men, da der Gesetz­ge­ber der Ansicht war, dass die durch die zuläs­si­ge Kos­ten­mie­te und die dadurch gezo­ge­nen fes­ten Gren­zen gepräg­ten Rege­lun­gen für Miet­erhö­hun­gen im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum dem Mie­ter einen aus­rei­chen­den Schutz gewäh­ren.

An die­ser Rechts­la­ge hat sich durch die Schaf­fung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nichts geän­dert, denn der Gesetz­ge­ber woll­te damit nur die Rege­lung des § 9 Abs. 2 MHG in das BGB über­neh­men. Dies schließt es aus, anzu­neh­men, der Gesetz­ge­ber habe den Gel­tungs­be­reich die­ser Vor­schrift über ihren Wort­laut hin­aus auch auf den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum aus­deh­nen wol­len.

Die Sache ist an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, damit die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu den Zah­lungs­rück­stän­den der Beklag­ten und einem sich dar­aus erge­ben­den Kün­di­gungs­grund getrof­fen wer­den kön­nen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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