(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat soeben eine Entschei­dung zu der Frage getrof­fen, ob die Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, nach der ein Ver­mi­eter im Falle ein­er Verurteilung des Mieters zur Zahlung ein­er erhöht­en Miete nicht vor Ablauf von zwei Monat­en nach recht­skräftiger Verurteilung kündi­gen kann, auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum anwend­bar ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 9.05.2012 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az.: VIII ZR 327/11.

In dem entsch­iede­nen Fall über­ließ die Klägerin, eine Woh­nungs­baugenossen­schaft, der Beklagten durch Dauer­nutzungsver­trag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preis­ge­bun­dene Woh­nung in Ham­burg.

Aus Anlass der Betrieb­skostenabrech­nung für 2007, bei der der Ansatz einzel­ner Posten zwis­chen den Parteien stre­it­ig ist, set­zte die Klägerin für die Betriebs- und Heizkosten einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungs­be­trag für die Zeit ab Jan­u­ar 2009 fest. Fern­er erhöhte sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grund­nutzungs­ge­bühr um 9,75 €. Die Beklagte zahlte in den Fol­ge­monat­en lediglich den bish­eri­gen Betrag. Die Klägerin kündigte, gestützt auf den daraus errech­neten Zahlungsrück­stand, das Mietver­hält­nis mehrfach frist­los, hil­f­sweise frist­gerecht.

Die Räu­mungskla­gen der Ver­mi­eterin hat­ten in den Vorin­stanzen keinen Erfolg. Das Beru­fungs­gericht hat die Klage­ab­weisung darauf gestützt, dass die Klägerin in entsprechen­der Anwen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht zur Kündi­gung berechtigt sei. Diese Vorschrift finde auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum Anwen­dung.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Ver­mi­eterin hat­te Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­gerichts die Voraus­set­zun­gen für eine analoge Anwen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum nicht gegeben sind. Aus der Entste­hungs­geschichte der Norm ergibt sich vielmehr, dass es an der für eine Analo­gie erforder­lichen Regelungslücke im Gesetz fehlt. Denn die Vorgänger­vorschriften des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in § 3 Abs. 5 WKSchG und § 9 Abs. 2 MHG haben preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum von ihrem Anwen­dungs­bere­ich aus­drück­lich ausgenom­men, da der Geset­zge­ber der Ansicht war, dass die durch die zuläs­sige Kosten­mi­ete und die dadurch gezo­ge­nen fes­ten Gren­zen geprägten Regelun­gen für Mieter­höhun­gen im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum dem Mieter einen aus­re­ichen­den Schutz gewähren.

An dieser Recht­slage hat sich durch die Schaf­fung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nichts geän­dert, denn der Geset­zge­ber wollte damit nur die Regelung des § 9 Abs. 2 MHG in das BGB übernehmen. Dies schließt es aus, anzunehmen, der Geset­zge­ber habe den Gel­tungs­bere­ich dieser Vorschrift über ihren Wort­laut hin­aus auch auf den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum aus­dehnen wollen.

Die Sache ist an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen wor­den, damit die erforder­lichen Fest­stel­lun­gen zu den Zahlungsrück­stän­den der Beklagten und einem sich daraus ergeben­den Kündi­gungs­grund getrof­fen wer­den kön­nen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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