(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat soeben in ein­er Entschei­dung seine Recht­sprechung zu den Anforderun­gen an die Dar­legung eines Man­gels ein­er Miet­sache bekräftigt.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 29.02.2012 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az.: VIII ZR 155/11.

Die Beklagten sind Mieter ein­er Woh­nung in einem Mehrfam­i­lien­haus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Woh­nun­gen ver­mi­etet die Klägerin als Ferien­woh­nun­gen an Touris­ten. Die Beklagten min­derten die Miete um 20 %, da es durch die Ver­mi­etung an Touris­ten zu erhe­blichen Beläs­ti­gun­gen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufge­laufe­nen Mietrück­stands kündigte die Klägerin das Mietver­hält­nis mit den Beklagten frist­los, hil­f­sweise frist­gemäß. Nach der Kündi­gung zahlten die Beklagten unter Vor­be­halt einen Betrag von 3.704,68 €.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räu­mung der Woh­nung. Im Wege der Widerk­lage ver­lan­gen die Beklagten die Rück­zahlung des unter Vor­be­halt gezahlten Betrags sowie die Fest­stel­lung, dass sie zur Miet­min­derung berechtigt sind. Das Amts­gericht hat die von den Mietern vorgenommene Min­derung der Miete für angemessen gehal­ten und die Räu­mungsklage abgewiesen. Auf die Beru­fung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten zur Räu­mung der Woh­nung verurteilt und die Widerk­lage abgewiesen.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der beklagten Mieter hat­te Erfolg, so Klar­mann. Der VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass das Beru­fungs­gericht die Anforderun­gen an die Dar­legung eines Sach­man­gels (§ 536 BGB) in unvertret­bar­er Weise überspan­nt hat.

Zutr­e­f­fend ist allerd­ings die Annahme des Beru­fungs­gerichts, dass eine Beein­träch­ti­gung des Miet­ge­brauchs nicht schon darin liegt, dass die Klägerin Woh­nun­gen an Feriengäste und Touris­ten ver­mi­etet. Denn dies führt nicht zwangsläu­fig zu Beein­träch­ti­gun­gen der übri­gen Mieter, die über das Maß von Störun­gen hin­aus­ge­ht, die bei ein­er Wohn­nutzung typ­is­cher­weise zu erwarten und in ein­er Wohnan­lage mit vie­len Parteien kaum zu ver­mei­den sind. In einem Mehrfam­i­lien­haus sind etwa gele­gentlich auftre­tende Beein­träch­ti­gun­gen wie einzelne Stre­it­igkeit­en von Bewohn­ern oder gele­gentlich­es Feiern als sozial­adäquat hinzunehmen.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts gehen aber die Ein­wirkun­gen, die nach der Darstel­lung der Beklagten durch die Ver­mi­etung­sprax­is der Klägerin verur­sacht wer­den, über der­ar­tige kaum zu ver­mei­dende Beein­träch­ti­gun­gen weit hin­aus. Das Beru­fungs­gericht hat insoweit die Anforderun­gen an die vom Mieter geforderte Dar­legung der Beein­träch­ti­gun­gen verkan­nt. Da die Min­derung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Geset­zes ein­tritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sach­man­gel, der die Tauglichkeit der Miet­sache zum ver­trags­gemäßen Gebrauch beein­trächtigt, vor­tra­gen. Das Maß der Gebrauchs­beein­träch­ti­gung (oder einen bes­timmten Min­derungs­be­trag) braucht er hinge­gen nicht anzugeben. Bei wiederkehren­den Beein­träch­ti­gun­gen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vor­lage eines “Pro­tokolls” nicht erforder­lich. Vielmehr genügt grund­sät­zlich eine Beschrei­bung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beein­träch­ti­gun­gen (Par­tygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolon­nen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeit­en, über welche Zeit­dauer und in welch­er Fre­quenz diese unge­fähr auftreten. Diesen Anforderun­gen wird der Vor­trag der Beklagten gerecht.

Die Sache ist an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen wor­den, damit dieses Fest­stel­lun­gen zu den gel­tend gemacht­en Beein­träch­ti­gun­gen trifft.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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