(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 12.05.2010 eine Entschei­dung zu den Begrün­dungsan­forderun­gen bei frist­los­er Kündi­gung wegen Zahlungsverzugs eines Woh­nungsmi­eters in einem Fall getrof­fen, in dem der Zahlungsrück­stand über mehrere Jahre mit schwank­enden Monats­be­trä­gen aufge­laufen war.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09.


Die Ver­mi­eterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räu­mung ein­er Woh­nung in Leipzig in Anspruch genom­men. Die Mieter hat­ten von März 2004 bis ein­schließlich Okto­ber 2007 über­wiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nach­dem die Ver­mi­eterin, die die Min­derun­gen in der gel­tend gemacht­en Höhe nicht hin­nimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrück­standes von 5.023,80 € aufge­fordert hat­te, kündigte sie das Mietver­hält­nis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs frist­los. Hier­bei lis­tete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht beste­hen­den Rück­stände in Bezug auf die Kalt­mi­ete und die Vorauszahlun­gen jew­eils monats­be­zo­gen auf und errech­nete für die Kalt­mi­ete einen Gesamtrück­stand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlun­gen von 2.038,80 €.


Das Amts­gericht hat die frist­lose Kündi­gung wegen Ver­stoßes gegen die Begrün­dungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirk­sam gehal­ten und die Räu­mungsklage der Ver­mi­eterin abgewiesen. Das Landgericht ist demge­genüber zu dem Ergeb­nis gelangt, dass das Mietver­hält­nis durch die frist­lose Kündi­gung vom 21. Mai 2007 been­det wor­den sei, und hat die Mieter zur Räu­mung verurteilt.


Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Mieter hat­te keinen Erfolg, so Nebel.


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die frist­lose Kündi­gung vom 21. Mai 2007 den Begrün­dungsan­forderun­gen des § 569 Abs. 4 BGB gerecht wird und deshalb nicht unwirk­sam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erken­nt­nis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welch­es Ver­hal­ten der Ver­mi­eter die frist­lose Kündi­gung stützt und ob oder wie er sich hierge­gen vertei­di­gen kann. Von diesem Zweck aus­ge­hend hat der Bun­des­gericht­shof für ein­fache Fallgestal­tun­gen bere­its früher entsch­ieden, dass es aus­re­icht, wenn der Ver­mi­eter den Zahlungsverzug als Kündi­gungs­grund angibt und den Gesamt­be­trag der rück­ständi­gen Miete bez­if­fert.


Diese Recht­sprechung hat der Bun­des­gericht­shof nun für Fallgestal­tun­gen weit­er entwick­elt, in denen der Ver­mi­eter – wie im entsch­iede­nen Fall – die Kündi­gung auch auf frühere Rück­stände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirk­samkeit der Kündi­gung, dass der Mieter anhand der Begrün­dung des Kündi­gungss­chreibens erken­nen kann, von welchem Mietrück­stand der Ver­mi­eter aus­ge­ht, um mit Hil­fe dieser Angaben die Kündi­gung eigen­ständig auf ihre Stich­haltigkeit über­prüfen zu kön­nen. Diesen Anforderun­gen wird die im entsch­iede­nen Fall aus­ge­sproch­ene Kündi­gung vom 21. Mai 2007 gerecht.


 Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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