(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 12.05.2010 eine Ent­schei­dung zu den Begrün­dungs­an­for­de­run­gen bei frist­lo­ser Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs eines Woh­nungs­mie­ters in einem Fall getrof­fen, in dem der Zah­lungs­rück­stand über meh­re­re Jah­re mit schwan­ken­den Monats­be­trä­gen auf­ge­lau­fen war.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09.


Die Ver­mie­te­rin hat die Beklag­ten, ihre Mie­ter, auf Räu­mung einer Woh­nung in Leip­zig in Anspruch genom­men. Die Mie­ter hat­ten von März 2004 bis ein­schließ­lich Okto­ber 2007 über­wie­gend nur eine gemin­der­te Mie­te gezahlt. Nach­dem die Ver­mie­te­rin, die die Min­de­run­gen in der gel­tend gemach­ten Höhe nicht hin­nimmt, im März 2007 zur Zah­lung eines Miet­rück­stan­des von 5.023,80 € auf­ge­for­dert hat­te, kün­dig­te sie das Miet­ver­hält­nis mit Schrei­ben vom 21. Mai 2007 wegen Zah­lungs­ver­zugs frist­los. Hier­bei lis­te­te sie für den Zeit­raum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehen­den Rück­stän­de in Bezug auf die Kalt­mie­te und die Vor­aus­zah­lun­gen jeweils monats­be­zo­gen auf und errech­ne­te für die Kalt­mie­te einen Gesamt­rück­stand von 5.303,27 € sowie für die Vor­aus­zah­lun­gen von 2.038,80 €.


Das Amts­ge­richt hat die frist­lo­se Kün­di­gung wegen Ver­sto­ßes gegen die Begrün­dungs­pflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirk­sam gehal­ten und die Räu­mungs­kla­ge der Ver­mie­te­rin abge­wie­sen. Das Land­ge­richt ist dem­ge­gen­über zu dem Ergeb­nis gelangt, dass das Miet­ver­hält­nis durch die frist­lo­se Kün­di­gung vom 21. Mai 2007 been­det wor­den sei, und hat die Mie­ter zur Räu­mung ver­ur­teilt.


Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Mie­ter hat­te kei­nen Erfolg, so Nebel.


Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die frist­lo­se Kün­di­gung vom 21. Mai 2007 den Begrün­dungs­an­for­de­run­gen des § 569 Abs. 4 BGB gerecht wird und des­halb nicht unwirk­sam ist. Zweck der Vor­schrift ist es, dem Mie­ter die Erkennt­nis zu ermög­li­chen, auf wel­che Vor­gän­ge oder auf wel­ches Ver­hal­ten der Ver­mie­ter die frist­lo­se Kün­di­gung stützt und ob oder wie er sich hier­ge­gen ver­tei­di­gen kann. Von die­sem Zweck aus­ge­hend hat der Bun­des­ge­richts­hof für ein­fa­che Fall­ge­stal­tun­gen bereits frü­her ent­schie­den, dass es aus­reicht, wenn der Ver­mie­ter den Zah­lungs­ver­zug als Kün­di­gungs­grund angibt und den Gesamt­be­trag der rück­stän­di­gen Mie­te bezif­fert.


Die­se Recht­spre­chung hat der Bun­des­ge­richts­hof nun für Fall­ge­stal­tun­gen wei­ter ent­wi­ckelt, in denen der Ver­mie­ter – wie im ent­schie­de­nen Fall – die Kün­di­gung auch auf frü­he­re Rück­stän­de stützt. In sol­chen Fäl­len genügt es zur for­mel­len Wirk­sam­keit der Kün­di­gung, dass der Mie­ter anhand der Begrün­dung des Kün­di­gungs­schrei­bens erken­nen kann, von wel­chem Miet­rück­stand der Ver­mie­ter aus­geht, um mit Hil­fe die­ser Anga­ben die Kün­di­gung eigen­stän­dig auf ihre Stich­hal­tig­keit über­prü­fen zu kön­nen. Die­sen Anfor­de­run­gen wird die im ent­schie­de­nen Fall aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung vom 21. Mai 2007 gerecht.


 Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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