(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich soeben in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, auf welchen Zus­tand der Woh­nung für die Beurteilung des Vor­liegens ein­er Wohn­wertverbesserung durch eine vom Ver­mi­eter beab­sichtigte Mod­ernisierungs­maß­nahme abgestellt wer­den muss.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 20.06.2012 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az.: VIII ZR 110/11.

In dem entsch­iede­nen Fall begehrt die Ver­mi­eterin von den beklagten Mietern gemäß § 554 BGB die Dul­dung des Anschlusses der Miet­woh­nung an die im Haus befind­liche Gaszen­tral­heizung. Die Woh­nung der Beklagten ver­fügt über eine von der Vormi­eterin mit Zus­tim­mung des früheren Ver­mi­eters und Rechtsvorgängers der Klägerin einge­baute Gase­ta­gen­heizung, für welche die Beklagten der Vormi­eterin eine Ablös­esumme gezahlt haben. Zuvor wurde die Woh­nung mit Kohleöfen beheizt. Im Mai 2008 kündigte die Klägerin den Beklagten an, deren Woh­nung durch eine Mod­ernisierungs­maß­nahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohn­wert­er­höhung an die im Haus vorhan­dene Gaszen­tral­heizung anschließen zu wollen. Die hier­durch entste­hen­den Kosten bez­if­ferte die Klägerin mit 2.145 €, die von den Beklagten insoweit zu tra­gende monatliche Umlage mit 19,66 €. Die Beklagten stimmten der Mod­ernisierung nicht zu.

Das Amts­gericht hat die auf Dul­dung des Anschlusses an die Gaszen­tral­heizung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Beru­fung der Klägerin die Beklagten antrags­gemäß verurteilt und dies damit begrün­det, dass der Ein­bau ein­er Gaszen­tral­heizung im Ver­gle­ich zu der vom Ver­mi­eter bere­it­gestell­ten Ofen­heizung eine Wohn­wertverbesserung darstelle. Maßgebend für die Beurteilung ein­er Verbesserung des Gebrauch­swerts sei grund­sät­zlich der vom Ver­mi­eter zur Ver­fü­gung gestellte, nicht der vom Mieter — sei es auch mit Genehmi­gung des Ver­mi­eters — geschaf­fene Zus­tand; dies sei hier die Ausstat­tung der Woh­nung mit Kohleöfen.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der beklagten Mieter hat­te Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass bei der Frage, ob die vom Ver­mi­eter beab­sichtigte Maß­nahme eine Verbesserung der Miet­sache darstellt, grund­sät­zlich auf den gegen­wär­ti­gen Zus­tand der Woh­nung abzustellen ist; unberück­sichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegen­wär­ti­gen) Mieter ver­tragswidrig vorgenommene bauliche Verän­derun­gen. Der Ver­mi­eter ver­hielte sich wider­sprüch­lich, wenn er ein­er­seits dem Mieter erlaubte, die Miet­sache auf eigene Kosten zu mod­ernisieren, und ander­er­seits bei ein­er späteren eige­nen Mod­ernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaf­fe­nen recht­mäßi­gen Zus­tand unberück­sichtigt lassen wollte.

Eine solche Sichtweise schränkt die Dis­po­si­tions­befug­nis des Ver­mi­eters nicht unangemessen ein. Denn der Mieter hat grund­sät­zlich keinen Anspruch darauf, dass der Ver­mi­eter ihm ges­tat­tet, selb­st bauliche Verän­derun­gen an der Woh­nung mit dem Ziel ein­er Mod­ernisierung oder Erhöhung des Wohnkom­forts vorzunehmen. Erteilt der Ver­mi­eter die Zus­tim­mung zu baulichen Maß­nah­men des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedin­gun­gen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenomme­nen Maß­nah­men sich mit den von ihm beab­sichtigten Investi­tio­nen in Übere­in­stim­mung brin­gen lassen und — falls vom Ver­mi­eter gewün­scht — dauer­haft in der Woh­nung verbleiben.

Die Sache ist an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen wor­den, damit Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen wer­den kön­nen, ob in der Erset­zung der älteren Gase­ta­gen­heizung durch eine mod­erne Gaszen­tral­heizung jeden­falls eine Maß­nahme zur Energieeinsparung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB zu sehen ist und aus diesem Grund ein Dul­dungsanspruch der Mieter beste­ht.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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