(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich soeben in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge befasst, auf wel­chen Zustand der Woh­nung für die Beur­tei­lung des Vor­lie­gens einer Wohn­wert­ver­bes­se­rung durch eine vom Ver­mie­ter beab­sich­tig­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me abge­stellt wer­den muss.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 20.06.2012 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az.: VIII ZR 110/11.

In dem ent­schie­de­nen Fall begehrt die Ver­mie­te­rin von den beklag­ten Mie­tern gemäß § 554 BGB die Dul­dung des Anschlus­ses der Miet­woh­nung an die im Haus befind­li­che Gas­zen­tral­hei­zung. Die Woh­nung der Beklag­ten ver­fügt über eine von der Vor­mie­te­rin mit Zustim­mung des frü­he­ren Ver­mie­ters und Rechts­vor­gän­gers der Klä­ge­rin ein­ge­bau­te Gas­eta­gen­hei­zung, für wel­che die Beklag­ten der Vor­mie­te­rin eine Ablö­se­sum­me gezahlt haben. Zuvor wur­de die Woh­nung mit Koh­le­öfen beheizt. Im Mai 2008 kün­dig­te die Klä­ge­rin den Beklag­ten an, deren Woh­nung durch eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me gemäß § 554 Abs. 2 BGB zum Zwe­cke der Ener­gie­ein­spa­rung und der Wohn­wert­erhö­hung an die im Haus vor­han­de­ne Gas­zen­tral­hei­zung anschlie­ßen zu wol­len. Die hier­durch ent­ste­hen­den Kos­ten bezif­fer­te die Klä­ge­rin mit 2.145 €, die von den Beklag­ten inso­weit zu tra­gen­de monat­li­che Umla­ge mit 19,66 €. Die Beklag­ten stimm­ten der Moder­ni­sie­rung nicht zu.

Das Amts­ge­richt hat die auf Dul­dung des Anschlus­ses an die Gas­zen­tral­hei­zung gerich­te­te Kla­ge abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat auf die Beru­fung der Klä­ge­rin die Beklag­ten antrags­ge­mäß ver­ur­teilt und dies damit begrün­det, dass der Ein­bau einer Gas­zen­tral­hei­zung im Ver­gleich zu der vom Ver­mie­ter bereit­ge­stell­ten Ofen­hei­zung eine Wohn­wert­ver­bes­se­rung dar­stel­le. Maß­ge­bend für die Beur­tei­lung einer Ver­bes­se­rung des Gebrauchs­werts sei grund­sätz­lich der vom Ver­mie­ter zur Ver­fü­gung gestell­te, nicht der vom Mie­ter — sei es auch mit Geneh­mi­gung des Ver­mie­ters — geschaf­fe­ne Zustand; dies sei hier die Aus­stat­tung der Woh­nung mit Koh­le­öfen.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der beklag­ten Mie­ter hat­te Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass bei der Fra­ge, ob die vom Ver­mie­ter beab­sich­tig­te Maß­nah­me eine Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che dar­stellt, grund­sätz­lich auf den gegen­wär­ti­gen Zustand der Woh­nung abzu­stel­len ist; unbe­rück­sich­tigt blei­ben ledig­lich etwai­ge vom (gegen­wär­ti­gen) Mie­ter ver­trags­wid­rig vor­ge­nom­me­ne bau­li­che Ver­än­de­run­gen. Der Ver­mie­ter ver­hiel­te sich wider­sprüch­lich, wenn er einer­seits dem Mie­ter erlaub­te, die Miet­sa­che auf eige­ne Kos­ten zu moder­ni­sie­ren, und ande­rer­seits bei einer spä­te­ren eige­nen Moder­ni­sie­rung den auf die­se Wei­se vom Mie­ter geschaf­fe­nen recht­mä­ßi­gen Zustand unbe­rück­sich­tigt las­sen woll­te.

Eine sol­che Sicht­wei­se schränkt die Dis­po­si­ti­ons­be­fug­nis des Ver­mie­ters nicht unan­ge­mes­sen ein. Denn der Mie­ter hat grund­sätz­lich kei­nen Anspruch dar­auf, dass der Ver­mie­ter ihm gestat­tet, selbst bau­li­che Ver­än­de­run­gen an der Woh­nung mit dem Ziel einer Moder­ni­sie­rung oder Erhö­hung des Wohn­kom­forts vor­zu­neh­men. Erteilt der Ver­mie­ter die Zustim­mung zu bau­li­chen Maß­nah­men des Mie­ters, hat er es zudem in der Hand, die­se an Bedin­gun­gen zu knüp­fen und so sicher­zu­stel­len, dass die vom Mie­ter vor­ge­nom­me­nen Maß­nah­men sich mit den von ihm beab­sich­tig­ten Inves­ti­tio­nen in Über­ein­stim­mung brin­gen las­sen und — falls vom Ver­mie­ter gewünscht — dau­er­haft in der Woh­nung ver­blei­ben.

Die Sache ist an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, damit Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen wer­den kön­nen, ob in der Erset­zung der älte­ren Gas­eta­gen­hei­zung durch eine moder­ne Gas­zen­tral­hei­zung jeden­falls eine Maß­nah­me zur Ener­gie­ein­spa­rung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB zu sehen ist und aus die­sem Grund ein Dul­dungs­an­spruch der Mie­ter besteht.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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