(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 01. Juni 2011 eine Entschei­dung zum Kündi­gungsrecht des Ver­mi­eters von Wohn­raum bei fort­laufend unpünk­tlich­er Miet­zahlung getrof­fen und dabei entsch­ieden, dass die andauernde und trotz wieder­holter Abmah­nung des Ver­mi­eters fort­ge­set­zte ver­spätete Entrich­tung der Miet­zahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtver­let­zung darstellt, dass sie eine Kündi­gung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10.

Die Beklagten zu 1 bis 3 sind seit 2005 Mieter eines Ein­fam­i­lien­haus­es der Klägerin in Achberg, in dem auch der Beklagte zu 4 wohnt. Nach dem Mietver­trag ist die Miete jew­eils zum 3. Werk­tag eines Monats fäl­lig. Die Beklagten entrichteten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und set­zten dies auch nach Abmah­nun­gen der Klägerin im Okto­ber und Dezem­ber 2008 fort. Daraufhin erk­lärte die Klägerin wieder­holt die Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es und erhob Räu­mungsklage gegen die Beklagten. Die Beklagte zu 1 hat im Wege der Widerk­lage die Rück­zahlung der von ihr bei Beginn des Mietver­hält­niss­es geleis­teten Kau­tion insoweit begehrt, als diese den zuläs­si­gen Betrag von drei Monatsmi­eten über­stieg. Die Klägerin hat die Einrede der Ver­jährung erhoben. Das Amts­gericht hat die Klage und die Widerk­lage abgewiesen. Auf die Beru­fung der Beklagten zu 1 hat das Ober­lan­des­gericht der Widerk­lage stattgegeben, die Beru­fung der Klägerin hat es zurückgewiesen. 

Die hierge­gen gerichtete Revi­sion der Klägerin hat­te Erfolg, so Klarmann. 

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, das die andauernde und trotz wieder­holter Abmah­nung des Ver­mi­eters fort­ge­set­zte ver­spätete Entrich­tung der Miet­zahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtver­let­zung darstellt, dass sie eine Kündi­gung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB recht­fer­tigt. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrläs­sigkeit zur Last fällt, weil er auf­grund eines ver­mei­d­baren Irrtums davon aus­ge­ht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse. 

Fern­er hat der VIII. Zivilse­n­at entsch­ieden, dass die Ver­jährungs­frist für den Rück­forderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmi­eten über­steigen­den Kau­tion mit der Zahlung der über­höht­en Kau­tion begin­nt. Der Ver­jährungs­be­ginn set­zt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekan­nt ist, nach der die Kau­tion bei einem Mietver­hält­nis über Wohn­raum max­i­mal drei Monatsmi­eten betra­gen darf. 

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — verwies.

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