(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 01. Juni 2011 eine Ent­schei­dung zum Kün­di­gungs­recht des Ver­mie­ters von Wohn­raum bei fort­lau­fend unpünkt­li­cher Miet­zah­lung getrof­fen und dabei ent­schie­den, dass die andau­ern­de und trotz wie­der­hol­ter Abmah­nung des Ver­mie­ters fort­ge­setz­te ver­spä­te­te Ent­rich­tung der Miet­zah­lung durch den Mie­ter eine so gra­vie­ren­de Pflicht­ver­let­zung dar­stellt, dass sie eine Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB recht­fer­tigt.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10.

Die Beklag­ten zu 1 bis 3 sind seit 2005 Mie­ter eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses der Klä­ge­rin in Ach­berg, in dem auch der Beklag­te zu 4 wohnt. Nach dem Miet­ver­trag ist die Mie­te jeweils zum 3. Werk­tag eines Monats fäl­lig. Die Beklag­ten ent­rich­te­ten die Mie­te seit Mai 2007 erst zur Monats­mit­te oder noch spä­ter und setz­ten dies auch nach Abmah­nun­gen der Klä­ge­rin im Okto­ber und Dezem­ber 2008 fort. Dar­auf­hin erklär­te die Klä­ge­rin wie­der­holt die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses und erhob Räu­mungs­kla­ge gegen die Beklag­ten. Die Beklag­te zu 1 hat im Wege der Wider­kla­ge die Rück­zah­lung der von ihr bei Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses geleis­te­ten Kau­ti­on inso­weit begehrt, als die­se den zuläs­si­gen Betrag von drei Monats­mie­ten über­stieg. Die Klä­ge­rin hat die Ein­re­de der Ver­jäh­rung erho­ben. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge und die Wider­kla­ge abge­wie­sen. Auf die Beru­fung der Beklag­ten zu 1 hat das Ober­lan­des­ge­richt der Wider­kla­ge statt­ge­ge­ben, die Beru­fung der Klä­ge­rin hat es zurück­ge­wie­sen.

Die hier­ge­gen gerich­te­te Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, das die andau­ern­de und trotz wie­der­hol­ter Abmah­nung des Ver­mie­ters fort­ge­setz­te ver­spä­te­te Ent­rich­tung der Miet­zah­lung durch den Mie­ter eine so gra­vie­ren­de Pflicht­ver­let­zung dar­stellt, dass sie eine Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB recht­fer­tigt. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts gilt das auch dann, wenn dem Mie­ter (nur) Fahr­läs­sig­keit zur Last fällt, weil er auf­grund eines ver­meid­ba­ren Irr­tums davon aus­geht, dass er die Mie­te erst zur Monats­mit­te zah­len müs­se.

Fer­ner hat der VIII. Zivil­se­nat ent­schie­den, dass die Ver­jäh­rungs­frist für den Rück­for­de­rungs­an­spruch des Mie­ters wegen der drei Monats­mie­ten über­stei­gen­den Kau­ti­on mit der Zah­lung der über­höh­ten Kau­ti­on beginnt. Der Ver­jäh­rungs­be­ginn setzt nicht vor­aus, dass dem Mie­ter die Rege­lung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kau­ti­on bei einem Miet­ver­hält­nis über Wohn­raum maxi­mal drei Monats­mie­ten betra­gen darf.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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