(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 21. April 2010 eine Entschei­dung in einem Fall getrof­fen, in dem die Mieterin eines Ein­fam­i­lien­haus­es von der Ver­mi­eterin die Zahlung eines hohen Kosten­vorschuss­es für die Besei­t­i­gung erhe­blich­er Män­gel des Haus­es ver­langt. Die Ver­mi­eterin meint, sie sei zur Besei­t­i­gung der Män­gel nicht verpflichtet, weil der dazu erforder­liche Aufwand die “Opfer­gren­ze” über­schre­ite.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/09.


Die Klägerin ver­langt von ihrer Ver­mi­eterin die Zahlung eines Kosten­vorschuss­es für die Besei­t­i­gung von Män­geln an dem von ihr seit 1988 gemieteten Ein­fam­i­lien­haus in Dres­den. Sie bez­if­fert die Kosten für die Besei­t­i­gung der an den Innen- und Außen­wän­den des Haus­es vorhan­de­nen Risse sowie für die Besei­t­i­gung von weit­eren Schä­den auf 47.500 €. Diesen Betrag macht sie mit der Klage gel­tend. Die Ver­mi­eterin wen­det ein, dass die Kosten min­destens dop­pelt so hoch seien und ihr eine Besei­t­i­gung der Män­gel im Hin­blick darauf, dass der Verkehr­swert des Haus­es nur bei 28.000 € liege, nicht zumut­bar sei.


Das Amts­gericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Ver­mi­eterin antrags­gemäß verurteilt und dies damit begrün­det, dass die Mieterin gemäß § 536a BGB Anspruch auf einen zweck­ge­bun­de­nen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Man­gelbe­sei­t­i­gungskosten habe.


Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Ver­mi­eterin hat­te Erfolg, betont Nebel.


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Voraus­set­zun­gen für den gel­tend gemacht­en Vorschus­sanspruch schon deshalb gegen­wär­tig nicht erfüllt sind, weil die von der Mieterin beab­sichtigten Repara­turen zweck­los sind, solange nicht die Ursachen der Riss­bil­dung erforscht und beseit­igt wor­den sind. Zweck­lose Maß­nah­men sind ungeeignet und damit nicht erforder­lich im Sinne des § 536a Abs. 2 BGB.


Auch die weit­eren Aus­führun­gen des Landgerichts sind als fehler­haft bean­standet wor­den. Nach der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs endet die Verpflich­tung des Ver­mi­eters zur Besei­t­i­gung eines Man­gels dort, wo der dazu erforder­liche Aufwand die “Opfer­gren­ze” über­schre­it­et. Wann diese Zumut­barkeits­gren­ze über­schrit­ten ist, muss von Fall zu Fall wer­tend ermit­telt wer­den. Erforder­lich ist dabei eine Würdi­gung aller Umstände. Es darf kein krass­es Missver­hält­nis entste­hen zwis­chen dem Reparat­u­raufwand ein­er­seits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mieto­b­jek­ts ander­er­seits. Das Landgericht hat in diesem Zusam­men­hang unter­stellt, dass einem aktuellen Verkehr­swert des Haus­es von 28.000 € Sanierungskosten in Höhe von min­destens 95.000 € gegenüber ste­hen und damit jeden­falls rech­ner­isch ein grobes Missver­hält­nis zwis­chen dem behaupteten Verkehr­swert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten vor­liegt. Es hat jedoch angenom­men, dass die Beklagte sich auf­grund der Umstände des Fall­es auf das — zu unter­stel­lende — Missver­hält­nis nach Treu und Glauben nicht berufen könne. Diese Annahme ist aber nach den bish­eri­gen Tat­sachen­fest­stel­lun­gen des Landgerichts nicht gerecht­fer­tigt.


Die Sache ist an das Landgericht zurück­ver­wiesen wor­den, damit die erforder­lichen Fest­stel­lun­gen getrof­fen wer­den kön­nen, ob die von der Mieterin beab­sichtigten Repara­turen zur nach­halti­gen Man­gelbe­sei­t­i­gung geeignet sind, wie sich das Ver­hält­nis von Sanierungskosten und Verkehr­swert der Immo­bilie tat­säch­lich darstellt und ob es der Ver­mi­eterin unter Berück­sich­ti­gung dieser und der weit­eren Umstände zuge­mutet wer­den kann, die Män­gel zu beseit­i­gen.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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