(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich soeben in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann frist­los wegen eines Mietrück­stands gekündigt wer­den kann, wenn er die Miete auf­grund eines Irrtums über die Ursache eines Man­gels nicht entrichtet.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 11.07.2012 zu seinem Urteil vom gle­ichen Tage, Az. VIII ZR 138/11.

Die Beklagten sind Mieter eines Ein­fam­i­lien­haus­es der Kläger. Im Dezem­ber 2008 teil­ten sie den Klägern mit, dass sich im Haus auf­grund baulich­er Män­gel Schim­mel und Kon­denswass­er bilden wür­den. Anlässlich eines Ort­ster­mins im Dezem­ber 2008 bracht­en die Kläger gegenüber den Beklagten zum Aus­druck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüf­tungsver­hal­ten der Beklagten dafür ver­ant­wortlich sei. Die Beklagten min­derten die ver­traglich vere­in­barte Brut­tomi­ete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jew­eils 310 € (20 %). Die Kläger kündigten das Mietver­hält­nis mit Schrift­satz vom 7. Jan­u­ar 2010 wegen des bis dahin aufge­laufe­nen Mietrück­stands in Höhe von 3.410 € frist­los.

Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung des bis Jan­u­ar 2010 aufge­laufe­nen Mietrück­stands neb­st Zin­sen sowie die Räu­mung des Haus­es ver­langt. Das Amts­gericht hat nach Ein­hol­ung eines Sachver­ständi­gengutacht­ens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Min­derung berechti­gen­den Man­gel verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben.

Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Feb­ru­ar 2010 bis Mai 2010 aufge­laufe­nen Mietrück­stand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vor­be­halt wieder die volle Miete. Während des Beru­fungsver­fahrens glichen die Beklagten im Feb­ru­ar 2011 den zu diesem Zeit­punkt noch offe­nen Mietrück­stand voll­ständig aus.

Auf die Beru­fung der Beklagten hat das Beru­fungs­gericht die Beklagten – nach­dem die Parteien den Rechtsstre­it in der Haupt­sache in Höhe von 3.410 € übere­in­stim­mend für erledigt erk­lärt hat­ten — zur Zahlung von Zin­sen verurteilt und die Klage hin­sichtlich der Räu­mung abgewiesen. Bei der Begrün­dung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Ver­schulden an der Nichtzahlung der Miete tre­ffe und sie sämtliche Rück­stände im Feb­ru­ar 2011 aus­geglichen hät­ten.

Die vom Bun­des­gericht­shof zuge­lassene Revi­sion der Kläger hat­te Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass auch im Rah­men des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vor­satz oder Fahrläs­sigkeit zur Last fällt. Das ist der all­ge­meine Sorgfalts­maßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mildere Haf­tung und damit eine Priv­i­legierung des Mieters beste­ht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Man­gels, hier der Schim­melpilz­bil­dung, fehler­haft ein­schätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vor­be­halt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung sein­er Rechte her­beizuführen, ohne dem Risiko ein­er frist­losen Kündi­gung aus­ge­set­zt zu sein. Im vor­liegen­den Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlen­den Ver­schuldens der Beklagten verneint wer­den. Den Beklagten musste sich die Ver­mu­tung auf­drän­gen, dass das Vorhan­den­sein von zwei Aquar­ien sowie eines Ter­rar­i­ums mit Schlangen eine die Schim­mel­bil­dung begün­sti­gende höhere Luft­feuchtigkeit in der gemieteten Woh­nung bed­ingte und somit an das Lüf­tungsver­hal­ten entsprechend höhere Anforderun­gen zu stellen waren.

Die Mietrück­stände wur­den erst im Feb­ru­ar 2011 voll­ständig aus­geglichen. Da diese Zahlung nicht mehr inner­halb der Schon­frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfol­gte, ließ sie die Wirk­samkeit der Kündi­gung vom 7. Jan­u­ar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räu­mung verpflichtet sind.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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