(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat soeben eine Ent­schei­dung zur zuläs­si­gen Höhe der Anpas­sung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen getrof­fen.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom vom 28. Sep­tem­ber 2011 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage – VIII ZR 294/10.

Die Klä­ger sind Mie­ter, die Beklag­te ist Ver­mie­te­rin einer Woh­nung in Ber­lin. Mit Schrei­ben vom 6. März 2009 rech­ne­te die Beklag­te über die Betriebs – und Heiz­kos­ten für das Kalen­der­jahr 2008 ab. Aus der Abrech­nung ergab sich eine Nach­for­de­rung zu Guns­ten der Ver­mie­te­rin. Die Beklag­te ver­lang­te zugleich eine Anpas­sung der monat­li­chen Vor­aus­zah­lun­gen. Deren Höhe ermit­tel­te sie, indem sie neben dem Ergeb­nis der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung (geteilt durch 12 Mona­te) einen Sicher­heits­zu­schlag von 10 % auf die bis­her ermit­tel­ten Kos­ten ansetz­te. Die Klä­ger sind der Erhö­hung der Vor­aus­zah­lun­gen in Höhe des gefor­der­ten Sicher­heits­zu­schla­ges ent­ge­gen­ge­tre­ten. Ihre inso­weit erho­be­ne nega­ti­ve Fest­stel­lungs­kla­ge hat in den Vor­in­stan­zen Erfolg gehabt.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te kei­nen Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat in sei­ner Ent­schei­dung klar­ge­stellt, dass eine Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen nur dann ange­mes­sen im Sin­ne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die vor­aus­sicht­lich tat­säch­lich ent­ste­hen­den Kos­ten im lau­fen­den Abrech­nungs­jahr abstellt. Grund­la­ge für die Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen ist dabei die letz­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung. Aller­dings kann bei der Anpas­sung auch eine kon­kret zu erwar­ten­de Ent­wick­lung der künf­ti­gen Betriebs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den. Indes besteht kein Raum für einen abs­trak­ten, nicht durch kon­kret zu erwar­ten­de Kos­ten­stei­ge­run­gen für ein­zel­ne Betriebs­kos­ten gerecht­fer­tig­ten “Sicher­heits­zu­schlag” von 10 %.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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