(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat soeben eine Entschei­dung zur zuläs­si­gen Höhe der Anpas­sung von Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen getrof­fen.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom vom 28. Sep­tem­ber 2011 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage – VIII ZR 294/10.

Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Ver­mi­eterin ein­er Woh­nung in Berlin. Mit Schreiben vom 6. März 2009 rech­nete die Beklagte über die Betriebs – und Heizkosten für das Kalen­der­jahr 2008 ab. Aus der Abrech­nung ergab sich eine Nach­forderung zu Gun­sten der Ver­mi­eterin. Die Beklagte ver­langte zugle­ich eine Anpas­sung der monatlichen Vorauszahlun­gen. Deren Höhe ermit­telte sie, indem sie neben dem Ergeb­nis der Betrieb­skostenabrech­nung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicher­heit­szuschlag von 10 % auf die bish­er ermit­tel­ten Kosten anset­zte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlun­gen in Höhe des geforderten Sicher­heit­szuschlages ent­ge­genge­treten. Ihre insoweit erhobene neg­a­tive Fest­stel­lungsklage hat in den Vorin­stanzen Erfolg gehabt.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Ver­mi­eterin hat­te keinen Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat in sein­er Entschei­dung klargestellt, dass eine Anpas­sung der Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraus­sichtlich tat­säch­lich entste­hen­den Kosten im laufend­en Abrech­nungs­jahr abstellt. Grund­lage für die Anpas­sung der Vorauszahlun­gen ist dabei die let­zte Betrieb­skostenabrech­nung. Allerd­ings kann bei der Anpas­sung auch eine konkret zu erwartende Entwick­lung der kün­fti­gen Betrieb­skosten berück­sichtigt wer­den. Indes beste­ht kein Raum für einen abstrak­ten, nicht durch konkret zu erwartende Kosten­steigerun­gen für einzelne Betrieb­skosten gerecht­fer­tigten “Sicher­heit­szuschlag” von 10 %.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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