(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich soeben mit der Frage befasst, ob ein Ver­mi­eter das Mietver­hält­nis trotz ein­er mit seinem Rechtsvorgänger vere­in­barten mietver­traglichen Kündi­gungs­beschränkung gemäß § 573a BGB kündi­gen kann.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 16.10.2013 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 57/13.


Die Beklagte mietete mit Ver­trag vom 12. März 1998 eine Woh­nung im zweit­en Obergeschoss eines Mehrfam­i­lien­haus­es in Berlin. Bei Ver­tragss­chluss befan­den sich in dem Gebäude drei einzeln ver­mi­etete Woh­nun­gen. In § 4 des auf unbes­timmte Zeit abgeschlosse­nen Mietver­trags heißt es unter anderem:


“Die [Ver­mi­eterin] wird das Mietver­hält­nis grund­sät­zlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in beson­deren Aus­nah­me­fällen das Mietver­hält­nis schriftlich unter Ein­hal­tung der geset­zlichen Fris­ten kündi­gen, wenn wichtige berechtigte Inter­essen der [Ver­mi­eterin] eine Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es notwendig machen. Die frist­lose Kündi­gung richtet sich nach den geset­zlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB).”


Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Ver­mi­eterin das Gebäude. Der notarielle Kaufver­trag enthielt eine an spätere Erwer­ber weit­erzugebende Mieter­schutzbes­tim­mung, die eine Kündi­gung wegen Eigenbe­darfs und die Ver­w­er­tungskündi­gung auss­chloss. Der Weit­er­verkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfol­gte ohne die Mieter­schutzbes­tim­mung. Die Kläger legten die bei­den Woh­nun­gen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusam­men und bewohnen sie seit­dem.


Die Kläger kündigten das Mietver­hält­nis mit Schreiben vom 2. Novem­ber 2009 zum 31. Juli 2010, da sie die Woh­nung der Schwest­er der Klägerin über­lassen woll­ten. Am 30. Juni 2010 kündigten sie nochmals vor­sor­glich wegen Eigenbe­darfs und stützten die Kündi­gung hil­f­sweise auf § 573a BGB. Die Beklagte wider­sprach bei­den Kündi­gun­gen unter Beru­fung auf Härte­gründe.


Das Amts­gericht hat die Räu­mungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abän­derung des amts­gerichtlichen Urteils stattgegeben. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion hat­te Erfolg.


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass eine Kündi­gung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Mietver­trag enthal­tene Kündi­gungs­beschränkung aus­geschlossen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwer­ber ver­mi­eteten Wohn­raums anstelle des Ver­mi­eters in die Rechte und Pflicht­en aus dem Mietver­hält­nis ein. Dies gilt auch für die Kündi­gungs­beschränkung. Überdies hat das Beru­fungs­gericht zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es ver­lan­gen kann, rechts­fehler­haft den wesentlichen Kern des Sachver­ständi­gengutacht­ens zu den schw­er­wiegen­den Krankheitssymp­tomen der Beklagten nicht zu Ken­nt­nis genom­men und die gebotene Abwä­gung dieser Umstände mit dem Erlan­gungsin­ter­esse der Kläger unter­lassen. Da das Beru­fungs­gericht über die – nicht generell von der Kündi­gungs­beschränkung erfasste – Eigenbe­darf­skündi­gung noch nicht entsch­ieden hat, war das Beru­fung­surteil aufzuheben und der Rechtsstre­it zur neuen Ver­hand­lung und Entschei­dung an eine andere Kam­mer des Beru­fungs­gerichts zurück­zu­ver­weisen.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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