(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich soeben mit der Fra­ge befasst, ob ein Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis trotz einer mit sei­nem Rechts­vor­gän­ger ver­ein­bar­ten miet­ver­trag­li­chen Kün­di­gungs­be­schrän­kung gemäß § 573a BGB kün­di­gen kann.


Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 16.10.2013 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 57/13.


Die Beklag­te mie­te­te mit Ver­trag vom 12. März 1998 eine Woh­nung im zwei­ten Ober­ge­schoss eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Ber­lin. Bei Ver­trags­schluss befan­den sich in dem Gebäu­de drei ein­zeln ver­mie­te­te Woh­nun­gen. In § 4 des auf unbe­stimm­te Zeit abge­schlos­se­nen Miet­ver­trags heißt es unter ande­rem:


“Die [Ver­mie­te­rin] wird das Miet­ver­hält­nis grund­sätz­lich nicht auf­lö­sen. Sie kann jedoch in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len das Miet­ver­hält­nis schrift­lich unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Fris­ten kün­di­gen, wenn wich­ti­ge berech­tig­te Inter­es­sen der [Ver­mie­te­rin] eine Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses not­wen­dig machen. Die frist­lo­se Kün­di­gung rich­tet sich nach den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten (sie­he Nr. 9 AVB).”


Im Juli 2006 ver­kauf­te die ursprüng­li­che Ver­mie­te­rin das Gebäu­de. Der nota­ri­el­le Kauf­ver­trag ent­hielt eine an spä­te­re Erwer­ber wei­ter­zu­ge­ben­de Mie­ter­schutz­be­stim­mung, die eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs und die Ver­wer­tungs­kün­di­gung aus­schloss. Der Wei­ter­ver­kauf an die Klä­ger im Jahr 2009 erfolg­te ohne die Mie­ter­schutz­be­stim­mung. Die Klä­ger leg­ten die bei­den Woh­nun­gen im Erd­ge­schoss und ers­ten Ober­ge­schoss zusam­men und bewoh­nen sie seit­dem.


Die Klä­ger kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis mit Schrei­ben vom 2. Novem­ber 2009 zum 31. Juli 2010, da sie die Woh­nung der Schwes­ter der Klä­ge­rin über­las­sen woll­ten. Am 30. Juni 2010 kün­dig­ten sie noch­mals vor­sorg­lich wegen Eigen­be­darfs und stütz­ten die Kün­di­gung hilfs­wei­se auf § 573a BGB. Die Beklag­te wider­sprach bei­den Kün­di­gun­gen unter Beru­fung auf Här­te­grün­de.


Das Amts­ge­richt hat die Räu­mungs­kla­ge abge­wie­sen, das Land­ge­richt hat ihr unter Abän­de­rung des amts­ge­richt­li­chen Urteils statt­ge­ge­ben. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on hat­te Erfolg.


Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass eine Kün­di­gung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Miet­ver­trag ent­hal­te­ne Kün­di­gungs­be­schrän­kung aus­ge­schlos­sen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwer­ber ver­mie­te­ten Wohn­raums anstel­le des Ver­mie­ters in die Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis ein. Dies gilt auch für die Kün­di­gungs­be­schrän­kung. Über­dies hat das Beru­fungs­ge­richt zu der Fra­ge, ob die Beklag­te nach § 574 Abs. 1 BGB die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­lan­gen kann, rechts­feh­ler­haft den wesent­li­chen Kern des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zu den schwer­wie­gen­den Krank­heits­sym­pto­men der Beklag­ten nicht zu Kennt­nis genom­men und die gebo­te­ne Abwä­gung die­ser Umstän­de mit dem Erlan­gungs­in­ter­es­se der Klä­ger unter­las­sen. Da das Beru­fungs­ge­richt über die – nicht gene­rell von der Kün­di­gungs­be­schrän­kung erfass­te – Eigen­be­darfs­kün­di­gung noch nicht ent­schie­den hat, war das Beru­fungs­ur­teil auf­zu­he­ben und der Rechts­streit zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an eine ande­re Kam­mer des Beru­fungs­ge­richts zurück­zu­ver­wei­sen.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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