(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat heute entsch­ieden, dass bei unver­hält­nis­mäßig hohen Män­gelbe­sei­t­i­gungskosten der Schadenser­satzanspruch des Käufers eines Grund­stücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des man­gelbe­d­ingten Min­der­w­erts des Grund­stücks beschränkt ist.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 4.04.2014 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. V ZR 275/12.


In dem zugrunde liegen­den Ver­fahren kaufte die Klägerin von den bei­den Beklagten ein mit einem Miet­shaus bebautes Grund­stück zu einem Kauf­preis von 260.000 €. Nach dessen Über­gabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hauss­chwamm befall­en ist. Das Landgericht erließ ein Grun­durteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadenser­satz verpflichtet sind. Im anschließen­den Betragsver­fahren wur­den die Beklagten zur Zahlung von Schadenser­satz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Aus­gle­ich des nach der Schwamm­sanierung verbleiben­den merkan­tilen Min­der­w­erts verurteilt. Fern­er wurde fest­gestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weit­erge­hen­den durch den Hauss­chwamm her­vorgerufe­nen Schaden zu erset­zen. Die Urteile sind recht­skräftig.


Nach der Durch­führung weit­er­er Sanierungs­maß­nah­men ver­langt die Klägerin von den Beklagten nun­mehr den Ersatz eines weit­erge­hen­den Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außerg­erichtliche Anwalt­skosten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Klage ist in den Vorin­stanzen erfol­gre­ich gewe­sen. Nach Ansicht des Kam­merg­erichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begren­zt. Bei der Prü­fung, ob die Män­gelbe­sei­t­i­gungskosten unver­hält­nis­mäßig sind, sei nicht von dem Kauf­preis, son­dern von dem Verkehr­swert des man­gel­freien Grund­stücks auszuge­hen. Dieser liege bei (min­destens) 600.000 €, während die Zahlun­gen, zu denen die Beklagten bis­lang verurteilt wor­den sind, sich auf ins­ge­samt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehr­swert lägen.


Der unter anderem für Verträge über Grund­stücke zuständi­ge V. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat auf die Revi­sion der Beklagten das Urteil des Kam­merg­erichts aufge­hoben und die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Entschei­dung zurück­ver­wiesen, so Klar­mann.


Grund­sät­zlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Besei­t­i­gung eines Man­gels erforder­lichen Kosten ver­lan­gen. Sind die zur Män­gelbe­sei­t­i­gung erforder­lichen Kosten jedoch unver­hält­nis­mäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadenser­satzanspruch auf den man­gelbe­d­ingten Min­der­w­ert der Kauf­sache beschränkt. Die Annahme der Unver­hält­nis­mäßigkeit der Män­gelbe­sei­t­i­gung bzw. der dafür erforder­lichen Kosten set­zt eine umfassende Würdi­gung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grund­stück­skaufverträ­gen kann als erster Anhalt­spunkt davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass Män­gelbe­sei­t­i­gungskosten unver­hält­nis­mäßig sind, wenn sie entwed­er den Verkehr­swert des Grund­stücks in man­gel­freiem Zus­tand oder 200% des man­gelbe­d­ingten Min­der­w­erts über­steigen.


Aus­ge­hend von den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts, wonach der Zeitwert des Gesam­to­b­jek­ts im Zus­tand des Befalls mit echtem Hauss­chwamm 507.202 € beträgt und jen­er ohne Hauss­chwamm­be­fall bei (min­destens) 600.000 € liegt, kommt eine Unver­hält­nis­mäßigkeit der Män­gelbe­sei­t­i­gungskosten ern­sthaft in Betra­cht. Die bish­eri­gen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts sind allerd­ings nicht aus­re­ichend. Für die weit­ere Sach­be­hand­lung hat der Sen­at außer­dem darauf ver­wiesen, dass bei der Beurteilung der Unver­hält­nis­mäßigkeit der Män­gelbe­sei­t­i­gungskosten auf den Beginn der Män­gelbe­sei­t­i­gung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nach­hinein her­aus, dass die Kosten höher als erwartet sind, ste­ht dies ein­er Ersatzpflicht nur ent­ge­gen, wenn ein wirtschaftlich denk­ender Käufer die Arbeit­en auch unter Berück­sich­ti­gung der bere­its ange­fal­l­enen Kosten nicht fort­führen würde oder fort­ge­führt hätte. Das Prog­noserisiko trägt der Verkäufer. Das Beru­fung­surteil war daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behe­bung weit­er­er Rechts­fehler bei der Fest­stel­lung der grund­sät­zlich erstat­tungs­fähi­gen Män­gelbe­sei­t­i­gungskosten – zur erneuten Ver­hand­lung an das Beru­fungs­gericht zurück­zu­ver­weisen.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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