(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat heu­te ent­schie­den, dass bei unver­hält­nis­mä­ßig hohen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Käu­fers eines Grund­stücks gegen den Ver­käu­fer auf den Ersatz des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts des Grund­stücks beschränkt ist.


Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 4.04.2014 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. V ZR 275/12.


In dem zugrun­de lie­gen­den Ver­fah­ren kauf­te die Klä­ge­rin von den bei­den Beklag­ten ein mit einem Miets­haus bebau­tes Grund­stück zu einem Kauf­preis von 260.000 €. Nach des­sen Über­ga­be stell­te die Klä­ge­rin fest, dass das Gebäu­de mit ech­tem Haus­schwamm befal­len ist. Das Land­ge­richt erließ ein Grund­ur­teil, wonach die Beklag­ten dem Grun­de nach zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet sind. Im anschlie­ßen­den Betrags­ver­fah­ren wur­den die Beklag­ten zur Zah­lung von Scha­dens­er­satz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Aus­gleich des nach der Schwamm­sa­nie­rung ver­blei­ben­den mer­kan­ti­len Min­der­werts ver­ur­teilt. Fer­ner wur­de fest­ge­stellt, dass die Beklag­ten ver­pflich­tet sind, auch den wei­ter­ge­hen­den durch den Haus­schwamm her­vor­ge­ru­fe­nen Scha­den zu erset­zen. Die Urtei­le sind rechts­kräf­tig.


Nach der Durch­füh­rung wei­te­rer Sanie­rungs­maß­nah­men ver­langt die Klä­ge­rin von den Beklag­ten nun­mehr den Ersatz eines wei­ter­ge­hen­den Teil­scha­dens in Höhe von 499.728,86 € sowie außer­ge­richt­li­che Anwalts­kos­ten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Kla­ge ist in den Vor­in­stan­zen erfolg­reich gewe­sen. Nach Ansicht des Kam­mer­ge­richts ist die Ersatz­pflicht der Beklag­ten nicht begrenzt. Bei der Prü­fung, ob die Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten unver­hält­nis­mä­ßig sind, sei nicht von dem Kauf­preis, son­dern von dem Ver­kehrs­wert des man­gel­frei­en Grund­stücks aus­zu­ge­hen. Die­ser lie­ge bei (min­des­tens) 600.000 €, wäh­rend die Zah­lun­gen, zu denen die Beklag­ten bis­lang ver­ur­teilt wor­den sind, sich auf ins­ge­samt 639.230,38 € belie­fen und sie damit nur ca. 6% über dem Ver­kehrs­wert lägen.


Der unter ande­rem für Ver­trä­ge über Grund­stü­cke zustän­di­ge V. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat auf die Revi­si­on der Beklag­ten das Urteil des Kam­mer­ge­richts auf­ge­ho­ben und die Sache zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung zurück­ver­wie­sen, so Klar­mann.


Grund­sätz­lich kann der Käu­fer von dem Ver­käu­fer Ersatz der zur Besei­ti­gung eines Man­gels erfor­der­li­chen Kos­ten ver­lan­gen. Sind die zur Män­gel­be­sei­ti­gung erfor­der­li­chen Kos­ten jedoch unver­hält­nis­mä­ßig, ist zum Schutz des Ver­käu­fers der Scha­dens­er­satz­an­spruch auf den man­gel­be­ding­ten Min­der­wert der Kauf­sa­che beschränkt. Die Annah­me der Unver­hält­nis­mä­ßig­keit der Män­gel­be­sei­ti­gung bzw. der dafür erfor­der­li­chen Kos­ten setzt eine umfas­sen­de Wür­di­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls vor­aus. Bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen kann als ers­ter Anhalts­punkt davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten unver­hält­nis­mä­ßig sind, wenn sie ent­we­der den Ver­kehrs­wert des Grund­stücks in man­gel­frei­em Zustand oder 200% des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts über­stei­gen.


Aus­ge­hend von den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts, wonach der Zeit­wert des Gesamt­ob­jekts im Zustand des Befalls mit ech­tem Haus­schwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Haus­schwamm­be­fall bei (min­des­tens) 600.000 € liegt, kommt eine Unver­hält­nis­mä­ßig­keit der Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten ernst­haft in Betracht. Die bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts sind aller­dings nicht aus­rei­chend. Für die wei­te­re Sach­be­hand­lung hat der Senat außer­dem dar­auf ver­wie­sen, dass bei der Beur­tei­lung der Unver­hält­nis­mä­ßig­keit der Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten auf den Beginn der Män­gel­be­sei­ti­gung durch den Käu­fer abzu­stel­len ist. Stellt sich erst im Nach­hin­ein her­aus, dass die Kos­ten höher als erwar­tet sind, steht dies einer Ersatz­pflicht nur ent­ge­gen, wenn ein wirt­schaft­lich den­ken­der Käu­fer die Arbei­ten auch unter Berück­sich­ti­gung der bereits ange­fal­le­nen Kos­ten nicht fort­füh­ren wür­de oder fort­ge­führt hät­te. Das Pro­gno­se­ri­si­ko trägt der Ver­käu­fer. Das Beru­fungs­ur­teil war daher auf­zu­he­ben und die Sache – auch zur Behe­bung wei­te­rer Rechts­feh­ler bei der Fest­stel­lung der grund­sätz­lich erstat­tungs­fä­hi­gen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten – zur erneu­ten Ver­hand­lung an das Beru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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