(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 07. Juli 2010 entsch­ieden, dass Wohn­wertverbesserun­gen, die ein Woh­nungsmi­eter vorgenom­men und finanziert hat, bei der Ermit­tlung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete im Rah­men von Mieter­höhungsver­lan­gen im Regelfall nicht zu berück­sichti­gen sind.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09.

Der Beklagte des vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Rechtsstre­its ist seit 1976 Mieter ein­er Woh­nung in Ham­burg. Auf­grund ein­er im Mietver­trag enthal­te­nen Verpflich­tung baute er in die Woh­nung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sam­mel­heizung ein. Im Feb­ru­ar 2008 ver­langte die Ver­mi­eterin Zus­tim­mung zu ein­er Erhöhung der Net­tomi­ete von 450,28 € auf 539,95 € monatlich. Zur Begrün­dung nahm sie auf den Miet­spiegel der Stadt Ham­burg Bezug und ord­nete die Woh­nung in das Raster­feld C 4 ein. Dieses Raster­feld bezieht sich auf Woh­nun­gen mit nor­maler Wohn­lage, Bau­jahr bis Ende des Jahres 1918 und ein­er Ausstat­tung mit Bad und Sam­mel­heizung. In drei vor­ange­gan­genen Mieter­höhungsver­lan­gen seit 1992 hat­te die Ver­mi­eterin dage­gen auf die ort­sübliche Ver­gle­ich­mi­ete für Woh­nun­gen ohne Bad und Sam­mel­heizung abgestellt. Das Amts­gericht hat der Klage der Ver­mi­eterin auf Zus­tim­mung zur Erhöhung der Net­tomi­ete auf 539,95 € monatlich ab 1. Mai 2008 stattgegeben. Das Landgericht hat die Beru­fung des Mieters zurück­gewiesen.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion des Mieters hat­te Erfolg, betont Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete (§ 558 BGB) für die Woh­nung des Beklagten anhand ver­gle­ich­bar­er Woh­nun­gen zu ermit­teln ist, die nicht mit Bad und Sam­mel­heizung aus­ges­tat­tet sind. Wohn­wertverbesserun­gen, die der Mieter vorgenom­men und finanziert hat, sind bei der Ermit­tlung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete nicht zu berück­sichti­gen, wenn nicht die Parteien etwas anderes vere­in­bart haben oder der Ver­mi­eter dem Mieter die ver­aus­lagten Kosten erstat­tet hat. Die vom Mieter auf eigene Kosten geschaf­fene Wohn­wertverbesserung bleibt bei der Ermit­tlung der Ver­gle­ichsmi­ete auch dann unberück­sichtigt, wenn sie – wie hier – auf ein­er ver­traglichen Verpflich­tung beruht. Anderen­falls müsste der Mieter die Ausstat­tung sein­er Woh­nung im Ergeb­nis dop­pelt bezahlen, zunächst beim Ein­bau entsprechend der ver­traglichen Verpflich­tung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstat­tung gestützte Mieter­höhung.

Die Sache ist an das Landgericht zurück­ver­wiesen wor­den, damit fest­gestellt wer­den kann, wie hoch die ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete für die betrof­fene Woh­nung ohne Berück­sich­ti­gung von Bad und Heizung ist. 

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.

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