(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 07. Juli 2010 ent­schie­den, dass Wohn­wert­ver­bes­se­run­gen, die ein Woh­nungs­mie­ter vor­ge­nom­men und finan­ziert hat, bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te im Rah­men von Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen im Regel­fall nicht zu berück­sich­ti­gen sind.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09.

Der Beklag­te des vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streits ist seit 1976 Mie­ter einer Woh­nung in Ham­burg. Auf­grund einer im Miet­ver­trag ent­hal­te­nen Ver­pflich­tung bau­te er in die Woh­nung auf eige­ne Kos­ten ein Bad und eine Sam­mel­hei­zung ein. Im Febru­ar 2008 ver­lang­te die Ver­mie­te­rin Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Net­to­mie­te von 450,28 € auf 539,95 € monat­lich. Zur Begrün­dung nahm sie auf den Miet­spie­gel der Stadt Ham­burg Bezug und ord­ne­te die Woh­nung in das Ras­ter­feld C 4 ein. Die­ses Ras­ter­feld bezieht sich auf Woh­nun­gen mit nor­ma­ler Wohn­la­ge, Bau­jahr bis Ende des Jah­res 1918 und einer Aus­stat­tung mit Bad und Sam­mel­hei­zung. In drei vor­an­ge­gan­ge­nen Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen seit 1992 hat­te die Ver­mie­te­rin dage­gen auf die orts­üb­li­che Ver­gleich­mie­te für Woh­nun­gen ohne Bad und Sam­mel­hei­zung abge­stellt. Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge der Ver­mie­te­rin auf Zustim­mung zur Erhö­hung der Net­to­mie­te auf 539,95 € monat­lich ab 1. Mai 2008 statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung des Mie­ters zurück­ge­wie­sen.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des Mie­ters hat­te Erfolg, betont Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te (§ 558 BGB) für die Woh­nung des Beklag­ten anhand ver­gleich­ba­rer Woh­nun­gen zu ermit­teln ist, die nicht mit Bad und Sam­mel­hei­zung aus­ge­stat­tet sind. Wohn­wert­ver­bes­se­run­gen, die der Mie­ter vor­ge­nom­men und finan­ziert hat, sind bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te nicht zu berück­sich­ti­gen, wenn nicht die Par­tei­en etwas ande­res ver­ein­bart haben oder der Ver­mie­ter dem Mie­ter die ver­aus­lag­ten Kos­ten erstat­tet hat. Die vom Mie­ter auf eige­ne Kos­ten geschaf­fe­ne Wohn­wert­ver­bes­se­rung bleibt bei der Ermitt­lung der Ver­gleichs­mie­te auch dann unbe­rück­sich­tigt, wenn sie – wie hier – auf einer ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung beruht. Ande­ren­falls müss­te der Mie­ter die Aus­stat­tung sei­ner Woh­nung im Ergeb­nis dop­pelt bezah­len, zunächst beim Ein­bau ent­spre­chend der ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung und spä­ter noch­mals durch eine auch auf die­se Aus­stat­tung gestütz­te Miet­erhö­hung.

Die Sache ist an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, damit fest­ge­stellt wer­den kann, wie hoch die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te für die betrof­fe­ne Woh­nung ohne Berück­sich­ti­gung von Bad und Hei­zung ist. 

Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und ggfs. recht­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.

Für Rück­fra­gen steht Ihnen zur Ver­fü­gung:

Jens Klar­mann
Rechts­an­walt
Fach­an­walt für Arbeits­recht
DASV Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“
Pas­sau, Nie­mey­er & Col­le­gen
Walk­er­damm 1
24103 Kiel
Tel:  0431 – 974 300
Fax: 0431 – 974 3099
Email: j.klarmann@pani-c.de
www.pani-c.de