(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Wirk­sam­keit einer vom Ver­mie­ter dem Käu­fer des Grund­stücks erteil­ten Ermäch­ti­gung, schon vor der Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch Rechts­hand­lun­gen gegen­über dem Mie­ter vor­zu­neh­men, befasst.


Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 19.03.2014 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 203/13.


Die Klä­ge­rin mie­te­te von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten (im Fol­gen­den: B.) eine Woh­nung in Frank­furt am Main, die mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 16. März 2006 mit wirt­schaft­li­cher Wir­kung zum 1. Janu­ar 2006 (“Ein­tritts­stich­tag”) an die Beklag­te ver­äu­ßert wur­de. § 3 Zif­fer 3 des nota­ri­el­len Ver­trags bestimmt, dass die Beklag­te zu die­sem Zeit­punkt mit allen Rech­ten und Pflich­ten in den Miet­ver­trag ein­tritt. Fer­ner ist vor­ge­se­hen, dass die Beklag­te bevoll­mäch­tigt ist, ab sofort bis zum Eigen­tums­voll­zug im Grund­buch gegen­über dem Mie­ter sämt­li­che miet­recht­li­chen Erklä­run­gen abzu­ge­ben und gege­be­nen­falls im eige­nen Namen ent­spre­chen­de Pro­zes­se zu füh­ren. Bis zur Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch am 4. Mai 2010 zog die Beklag­te die fäl­li­gen Mie­ten ein, erteil­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen und rich­te­te meh­re­re Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen an die Klä­ge­rin, denen die­se jeweils zustimm­te.


Mit ihrer Kla­ge begehrt die Klä­ge­rin Rück­zah­lung der ab März 2007 bis 4. Mai 2010 an die Beklag­te erbrach­ten Zah­lun­gen in Höhe von ins­ge­samt 28.948,19 €. Sie meint, die Beklag­te habe ihre Ver­mie­ter­stel­lung in die­sem Zeit­raum nur “vor­ge­spie­gelt”, weil die Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch erst am 4. Mai 2010 erfolgt sei. Mit Ver­ein­ba­rung vom 24. Juli 2012 trat die B sämt­li­che For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis mit der Klä­ge­rin noch­mals “vor­sorg­lich” an die Beklag­te ab.


Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Klä­ge­rin zurück­ge­wie­sen. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on, mit der die Klä­ge­rin ihr Kla­ge­be­geh­ren wei­ter­ver­folgt, blieb erfolg­los, so Klar­mann.


Der u.a. für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass der Klä­ge­rin der gel­tend gemach­te Rück­zah­lungs­an­spruch nicht zusteht, weil die Beklag­te die For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis mit Recht ein­ge­zo­gen hat, wie sich jeden­falls aus der in der Ver­ein­ba­rung vom 24. Juli 2012 lie­gen­den Geneh­mi­gung ergibt. Auch die von der Beklag­ten — gestützt auf § 3 Zif­fer 3 des nota­ri­el­len Ver­trags – im eige­nen Namen gestell­ten Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen sind wirk­sam. Denn der Käu­fer einer ver­mie­te­ten Woh­nung kann vom Ver­käu­fer ermäch­tigt wer­den, schon vor der Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch und des damit ver­bun­de­nen Ein­tritts des Käu­fers in die Ver­mie­ter­stel­lung (§ 566 BGB) im eige­nen Namen Rechts­hand­lun­gen gegen­über dem Mie­ter vor­zu­neh­men, ohne dass es einer Offen­le­gung der Ermäch­ti­gung bedarf.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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