(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Wirk­samkeit ein­er vom Ver­mi­eter dem Käufer des Grund­stücks erteil­ten Ermäch­ti­gung, schon vor der Eigen­tum­sum­schrei­bung im Grund­buch Recht­shand­lun­gen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, befasst.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 19.03.2014 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 203/13.


Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgän­gerin der Beklagten (im Fol­gen­den: B.) eine Woh­nung in Frank­furt am Main, die mit notariellem Ver­trag vom 16. März 2006 mit wirtschaftlich­er Wirkung zum 1. Jan­u­ar 2006 (“Ein­trittsstich­tag”) an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Zif­fer 3 des notariellen Ver­trags bes­timmt, dass die Beklagte zu diesem Zeit­punkt mit allen Recht­en und Pflicht­en in den Mietver­trag ein­tritt. Fern­er ist vorge­se­hen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigen­tumsvol­lzug im Grund­buch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erk­lärun­gen abzugeben und gegebe­nen­falls im eige­nen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigen­tum­sum­schrei­bung im Grund­buch am 4. Mai 2010 zog die Beklagte die fäl­li­gen Mieten ein, erteilte Betrieb­skostenabrech­nun­gen und richtete mehrere Mieter­höhungsver­lan­gen an die Klägerin, denen diese jew­eils zus­timmte.


Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rück­zahlung der ab März 2007 bis 4. Mai 2010 an die Beklagte erbracht­en Zahlun­gen in Höhe von ins­ge­samt 28.948,19 €. Sie meint, die Beklagte habe ihre Ver­mi­eter­stel­lung in diesem Zeitraum nur “vorge­spiegelt”, weil die Eigen­tum­sum­schrei­bung im Grund­buch erst am 4. Mai 2010 erfol­gt sei. Mit Vere­in­barung vom 24. Juli 2012 trat die B sämtliche Forderun­gen aus dem Mietver­hält­nis mit der Klägerin nochmals “vor­sor­glich” an die Beklagte ab.


Das Amts­gericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Beru­fung der Klägerin zurück­gewiesen. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion, mit der die Klägerin ihr Klage­begehren weit­er­ver­fol­gt, blieb erfol­g­los, so Klar­mann.


Der u.a. für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass der Klägerin der gel­tend gemachte Rück­zahlungsanspruch nicht zuste­ht, weil die Beklagte die Forderun­gen aus dem Mietver­hält­nis mit Recht einge­zo­gen hat, wie sich jeden­falls aus der in der Vere­in­barung vom 24. Juli 2012 liegen­den Genehmi­gung ergibt. Auch die von der Beklagten — gestützt auf § 3 Zif­fer 3 des notariellen Ver­trags – im eige­nen Namen gestell­ten Mieter­höhungsver­lan­gen sind wirk­sam. Denn der Käufer ein­er ver­mi­eteten Woh­nung kann vom Verkäufer ermächtigt wer­den, schon vor der Eigen­tum­sum­schrei­bung im Grund­buch und des damit ver­bun­de­nen Ein­tritts des Käufers in die Ver­mi­eter­stel­lung (§ 566 BGB) im eige­nen Namen Recht­shand­lun­gen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es ein­er Offen­le­gung der Ermäch­ti­gung bedarf.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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