(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 14. Juli 2010 eine Entschei­dung zur Haf­tung des Ver­mi­eters bei eigen­mächtiger Woh­nungsräu­mung getroffen.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09.

Der Kläger war Mieter ein­er in Wies­baden gele­ge­nen Woh­nung der Beklagten. Ab Feb­ru­ar 2005 war er für mehrere Monate mit unbekan­ntem Aufen­thalt ortsab­we­send und wurde von Ver­wandten als ver­misst gemeldet. Nach­dem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt wor­den waren, kündigte die Ver­mi­eterin das Mietver­hält­nis frist­los. Im Mai 2005 öffnete sie die Woh­nung und nahm sie in Besitz. Hier­bei entsorgte sie einen Teil der Woh­nung­sein­rich­tung; einen anderen Teil der vorge­fun­de­nen Sachen lagerte sie bei sich ein. Gestützt auf ein Sachver­ständi­gengutacht­en hat der Mieter für die ihm nach sein­er Behaup­tung im Zuge der Räu­mung abhan­den gekomme­nen, beschädigten oder ver­schmutzten Gegen­stände Schadenser­satz von rund 62.000 € zuzüglich der ihm ent­stande­nen Gutachterkosten ver­langt. Das Amts­gericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Beru­fung des Mieters zurückgewiesen. 

Die dage­gen gerichtete Revi­sion des Mieters hat­te Erfolg, betont Klarmann. 

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Ver­mi­eterin für die Fol­gen ein­er solchen Räu­mung haftet. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeck­te eigen­mächtige Inbe­sitz­nahme ein­er Woh­nung und deren eigen­mächtiges Aus­räu­men durch den Ver­mi­eter stellen eine uner­laubte Selb­sthil­fe (§ 229 BGB) dar. Das gilt selb­st dann, wenn der gegen­wär­tige Aufen­thalt­sort des Mieters unbekan­nt und ein ver­traglich­es Besitzrecht des Mieters infolge Kündi­gung ent­fall­en ist. Der Ver­mi­eter muss sich auch in diesen Fällen – ggfs. nach öffentlich­er Zustel­lung der Räu­mungsklage – einen Räu­mungsti­tel beschaf­fen und aus diesem vorge­hen. Übt ein Ver­mi­eter stattdessen im Wege ein­er soge­nan­nten “kalten” Räu­mung eine ver­botene Selb­sthil­fe, ist er gemäß § 231 BGB ver­schulden­sun­ab­hängig zum Ersatz des daraus entste­hen­den Schadens verpflichtet. 

Von dieser Ersatzpflicht wird ins­beson­dere eine eigen­mächtige Entsorgung der in der Woh­nung vorge­fun­de­nen Gegen­stände erfasst. Denn den Ver­mi­eter, der eine Woh­nung ohne Vor­liegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befind­lichen Gegen­stände eine Obhut­spflicht. Da der Mieter von der Inbe­sitz­nahme sein­er Woh­nung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selb­st wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhut­spflicht des Ver­mi­eters weit­er, dass er ein Bestandsverze­ich­nis auf­stellt und den Wert der darin aufgenomme­nen Gegen­stände fest­stellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in aus­re­ichen­dem Maße nach, muss er die Behaup­tung des Mieters wider­legen, dass bes­timmte Gegen­stände bei der Räu­mung abhan­den gekom­men oder beschädigt wor­den seien, und beweisen, dass sie einen gerin­geren Wert hat­ten als vom Mieter behauptet. Dies hat das Landgericht überse­hen und dem Mieter recht­sir­rig die Dar­legungs- und Beweis­last hin­sichtlich Bestand und Zus­tand der in der geräumten Woh­nung vorhan­de­nen Gegen­stände auferlegt. 

Darüber hin­aus hat das Landgericht auch die an eine Schadenss­chätzung zu stel­len­den Anforderun­gen überspan­nt. Ste­ht – wie im entsch­iede­nen Fall – der gel­tend gemachte Anspruch auf Schadenser­satz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grund­sät­zlich nicht voll­ständig abgewiesen wer­den. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflicht­gemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenig­stens die Schätzung eines Min­destschadens möglich ist. Das ist hier nicht geschehen. Die Sache ist daher an das Landgericht zurück­ver­wiesen wor­den, damit die erforder­lichen Fest­stel­lun­gen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Woh­nungsräu­mung bei dem Kläger abhan­den gekomme­nen oder beschädigten Gegen­stände getrof­fen wer­den können. 

Klar­mann emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — verwies.

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